Turkey: Real Estate

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taşınmaz mülkiyetinin ileride devredilmesini güvence altına alan önemli bir ön sözleşmedir. Noterde düzenleme şeklinde yapılması gereken bu sözleşme, tapu devri yerine geçmez ancak alıcıya gelecekte tescil talep etme hakkı sağlar.

Arsa payı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (“KMK”) uyarınca, ana taşınmazın arsası üzerinde her bir bağımsız bölüme tahsis edilen ortak mülkiyet payını ifade eder. KMK m. 3 uyarınca arsa paylarının, bağımsız bölümlerin kat irtifakının kurulduğu tarihteki; doğrudan kat mülkiyetine geçilmesi halinde ise kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerleriyle orantılı olarak belirlenmesi gerekir.

A land share, under Condominium Law No. 634 (the “Condominium Law”), refers to the co-ownership share in the land of the main property allocated to each independent unit. Pursuant to Article 3 of the Condominium Law, land shares must be determined in proportion to the values of the independent units as of the date on which the condominium easement is established or, where condominium ownership is established directly, as of the date on which condominium ownership is established.

Gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde kira bedellerinin döviz cinsinden belirlenmesi konusunda yasal düzenlemeler ve uygulamaya ilişkin önemli bilgiler. Türk hukuku çerçevesinde kira bedellerinin hangi para birimi ile tespit edilebileceği ve bu konudaki güncel mevzuat hükümleri detaylı olarak ele alınmaktadır.

12. Yargı Paketi 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. 7589 sayılı Kanun ile İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde yapılan değişiklik ile birlikte miras kalan taşınmazların ortaklığın giderilmesi davası yoluyla satışında mirasçıları üçüncü kişilerle aynı anda yarışan taraflar olmaktan çıkararak onlara taşınmazı öncelikle kendi aralarında satın alma imkânı tanımıştır.

Özel hukukta irade serbestisi ilkesi, kişilerin hukuki ilişkilerini diledikleri şekilde kurabilmelerine olanak tanımaktadır. Ancak bu özgürlük, dürüstlük kuralı ve emredici hukuk kuralları ile sınırlandırılmıştır. Tarafların gerçek iradelerini gizleyerek üçüncü kişileri aldatmak amacıyla görünüşte bir hukuki işlem yapmaları ise "muvazaa" olarak adlandırılmaktadır. Muvazaa, özellikle taşınmaz devirleri, miras hukuku, alacaklılardan mal kaçırma ve ticari ilişkilerde sıklıkla karşılaşılan bir hukuki kurum olup, uygulamada önemli uyuşmazlıklara neden olmaktadır.

29 Nisan 2026 tarihli ve 33238 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan ve aynı tarihte yürürlüğe giren Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (“Değişiklik Yönetmeliği”) ile taşınmaz satışlarında güvenli ödeme sistemi kullanımı zorunluluğu getirilmiştir.

It is our pleasure to present the first 2026 edition of our newsletter, with articles spanning M&A, competition, arbitration, real estate and data protection in Türkiye and beyond.

Girişte belirtilen çerçeve dikkate alındığında, düzenlemenin kapsamı bakımından ilk ayrım, işlemin tapuda taşınmaz satışı niteliğinde olup olmadığına ilişkindir. Ek Madde 1, taşınmaz satışlarında satış bedelinin belirli ödeme yöntemleriyle ödenmesi halini esas almaktadır. Dolayısıyla uygulamanın merkezinde, tapuda satış işleminin yapılması ve bu satış işlemine bağlı bir satış bedelinin bulunması yer almaktadır.