I. Giriş
Türk hukukunda birlikte mülkiyet kavramı, paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti şeklinde ortaya çıkmaktadır. Paylı mülkiyette birden çok kimse maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik iken, elbirliği mülkiyette ortakların belirlenmiş payları olmayıp mallara birlikte malik olma durumu söz konusudur.
Ortaklığın giderilmesi, uygulamadaki adı ile “İzale-i Şuyu”, Türk Medeni Kanunu’nun (“TMK”) 698. maddesi ve devamı hükümlerinde düzenlenmiştir. Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyete tabi olan bir mal üzerindeki söz konusu ortaklığın sona erdirilmesi için açılmaktadır. TMK’nın 698. maddesinde her paydaşın söz konusu malın paylaşımını isteyebileceği düzenlenmiştir.
Ortaklığın giderilmesi davasının önemli özelliklerinden biri de iki taraflı niteliğidir. Davada taraflardan biri davacı, diğerleri davalı olarak gösterilmekle birlikte, davanın sonucundan tüm paydaşlar yararlanmakta veya sonuçtan etkilenmektedir.
II. Paylaşmayı İsteme Hakkı ve Ortaklığın Giderilmesi Yöntemi
TMK’nın 698. maddesinde, hukuki bir işlemle ortaklığın devamı yükümlülüğü öngörülmediği veya ortaklığın sürdürülmesi için başka bir hukuki sebep bulunmadığı sürece her paydaşın paylaşmayı isteyebileceği düzenlenmiştir.
Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en fazla on yıllık süreyle sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmelerin resmî şekle tabi olduğu ve tapu kütüğüne şerh verilebileceği de aynı maddede düzenlenmiştir. Bunun yanında, paylaşmanın istenmesinin paydaşlar bakımından doğurabileceği sonuçlar dikkate alınarak, uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamayacağı öngörülmüştür.
Paylaşmanın hangi yöntemle gerçekleştirileceği TMK’nın 699. maddesinde belirtilmiştir. Anılan hükme göre paylaşma, esas itibarıyla malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi suretiyle gerçekleştirilebilir. Dolayısıyla kanun koyucu, malın aynen taksimini ve satış suretiyle paylaşmayı ortaklığın giderilmesinin iki temel yöntemi olarak kabul etmiştir. Ancak satış yöntemine başvurulabilmesi için aynen paylaşmanın mümkün olup olmadığının değerlendirilmesi ve TMK m. 699’da öngörülen şartların dikkate alınması gerekir. Aynen taksimde, ortaklığa konu malın fiziksel olarak bölünmesi sonucunda her paydaşa payı oranında bağımsız bir bölüm veya parça verilmesi amaçlanmaktadır. Taşınmazın ve/veya malın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ve özel mevzuat hükümleri ile bölünme sonucunda ortaya çıkacak parçaların ekonomik değerleri birlikte değerlendirilmelidir. Özellikle taşınmazın aynen bölünmesi sonucunda önemli ölçüde değer kaybına uğrayacak olması hâlinde aynen taksim yoluna gidilemez. Nitekim Yargıtay 7. Hukuk Dairesi tarafından verilmiş güncel tarihli kararda1; aynen taksimin mümkün olup olmadığının belirlenmesinde taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatının dikkate alınması gerektiği belirtilmiş ve aynen taksimin önemli ölçüde değer kaybına yol açması hâlinde satış suretiyle ortaklığın giderilmesi gerektiğini kabul etmiştir. Yine aynı kararda; kanun hükümlerine paralel şekilde, aynen taksim sonucunda bölümlerin değerlerinin birbirine eşit olmaması hâlinde eksik değerdeki bölüme para (ivaz) eklenerek denkleştirme yapılabileceği de vurgulanmıştır.
Ortaklığın giderilmesi davasının bir diğer önemli özelliği davanın iki taraflı niteliğidir. Davacı tarafından satış suretiyle ortaklığın giderilmesi talep edilmiş olsa dahi davalı paydaşların aynen taksim talebinde bulunmaları mümkündür. Mahkeme, yalnızca davacının talebiyle bağlı olarak satış kararı veremez; aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırmakla yükümlüdür. Ortaklığın giderilmesi davasında davacı ve davalı taraf benzer haklara sahip olduğundan, davalının aynen taksim talebinin de mahkeme tarafından değerlendirilmesi gerekmektedir. Yine Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin yukarıda atıfta bulunulan kararında; ortaklığın giderilmesi davasında aynen taksim mümkün olduğu hâlde yalnızca davacının satış talebi esas alınarak satış kararı verilmesi bozma sebebi kabul edilmiştir.
Ortaklığın giderilmesi davalarında, aynen taksim usulünün uygulanacağı hallerde hangi bölümün hangi paydaşa bırakılacağının belirlenmesi için kura yönetime başvurulması mümkündür. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin aynı kararında; aynen taksim suretiyle yapılacak paylaşımda, bölümler belirlendikten sonra öncelikle hangi bölümün kime kalacağı hususunda tarafların tam mutabakatlarının olup olmadığının ve aralarında uyuşma olmaması halinde ise mahkemece kura çekme yöntemiyle hangi paydaşa hangi bölümün kalacağının belirlenmesi gerekmektedir. Kararda ayrıca kura çekilip çekilmemesinin tarafların onayına tabi bir işlem olmadığı ve paydaşların kura çekimine muvafakat edip etmediklerine dair taraf beyanlarının alınmasına gerek bulunmadığı vurgulanmıştır.
Aynen taksimin mümkün olmaması veya kanunda öngörülen şartlar çerçevesinde aynen taksimin ekonomik ya da hukuki açıdan uygun bulunmaması hâlinde ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilir. Satış sonucunda elde edilen bedel, paydaşların payları veya elbirliği mülkiyetinde ilgili ortaklık ilişkisine göre sahip oldukları hakları oranında dağıtılır. TMK m. 699 uyarınca satış, pazarlık veya artırma yoluyla gerçekleştirilebilir. Bununla birlikte, satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılabilmesi için bütün paydaşların rızası gerekmektedir. Bu nedenle paydaşlardan birinin dahi üçüncü kişilere açık satış yapılmasını istemesi hâlinde, yalnızca paydaşlar arasında satış yapılmasına karar verilmesi mümkün değildir. Yargıtay uygulamasında da satışın paydaşlar arasında gerçekleştirilmesine yönelik karar verilebilmesi, bütün paydaşların bu yöndeki iradesinin bulunmasına bağlanmaktadır.
Ortaklığın giderilmesi davasında mahkemenin temel amacı, taraflardan birinin talebini diğer paydaşların iradesine üstün tutmak değil, birlikte mülkiyet ilişkisini kanunun öngördüğü usul ve esaslar çerçevesinde sona erdirmektir. Bu nedenle mahkemece öncelikle taşınmazın aynen taksime elverişli olup olmadığı araştırılmalı; bunun mümkün olmaması hâlinde satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmelidir. Özellikle taşınmazlar bakımından belediye, kadastro ve ilgili diğer idari kurumlardan gerekli bilgi ve belgelerin alınması ve teknik bilirkişi incelemesi yaptırılması, aynen taksim değerlendirmesinin sağlıklı şekilde yapılabilmesi bakımından önem taşımaktadır. Yargıtay’ın güncel kararlarında, aynen taksim konusunda yeterli araştırma yapılmadan doğrudan satışa karar verilmesi eksik inceleme olarak değerlendirilmektedir.
III. Ortaklığın Giderilmesinde Dava Şartı Arabuluculuk
Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıkları bakımından son yıllardaki en önemli usul hukuku değişikliklerinden biri, dava şartı olarak arabuluculuk kurumunun getirilmesidir. 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. maddesi ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na (“HUAK”) eklenen 18/B maddesi uyarınca, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı haline getirilmiştir. Bu düzenleme uyarınca, ortaklığın giderilmesine ilişkin dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekmektedir. Arabuluculuk sürecinin anlaşma ile sonuçlanmaması halinde arabulucu tarafından düzenlenen son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi gerekmektedir. Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmamış olması hâlinde ise dava şartı yokluğu nedeniyle davanın usulden reddedilmesi mümkündür.
IV. Usul
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, HMK’nın 4. maddesi uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesidir. Dava konusu taşınmazın bulunması hâlinde ise HMK’nın 12. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Birden fazla taşınmazın aynı dava kapsamında ortaklığının giderilmesinin talep edilmesi hâlinde de HMK’nın yetkiye ilişkin hükümlerinin dikkate alınması gerekmektedir.
Ortaklığın giderilmesi davalarında uygulamada önem taşıyan bir diğer husus, taşınmaz üzerindeki muhdesatın aidiyetidir. Taşınmaz üzerinde bulunan bina, ağaç, veya diğer ekonomik değere sahip unsurların paydaşlardan hangisine ait olduğu konusunda uyuşmazlık bulunması hâlinde, bu durum taşınmazın değerinin ve satış bedelinin paydaşlar arasında nasıl dağıtılacağının belirlenmesini doğrudan etkileyebilmektedir. Bu sebeple mahkeme tarafından, tarafların muhdesat iddiasının bulunması hâlinde tarafların bu husustaki beyanlarının alınması ve gerektiğinde muhdesatın aidiyetine ilişkin uyuşmazlığın çözümünün bekletici mesele yapılması veya ilgili hukuki prosedürün uygulanması gerekebilmektedir.
V. 2026 Yılında Getirilen Düzenlemeler
7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile belirli nitelikteki miras taşınmazlarının ortaklığın satış suretiyle giderilmesi sonucunda gerçekleştirilecek açık artırmalarına ilişkin özel bir usul kabul edilmiştir. Yeni düzenleme, tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlar bakımından uygulanmaktadır. Bu şartların gerçekleştiği ve ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verildiği hâllerde, satışa ilişkin birinci artırmanın yalnızca taşınmazın maliki olan mirasçılar arasında gerçekleştirilmesi öngörülmüştür. Bu özel artırma usulü bir defaya mahsus olmak üzere uygulanacaktır.
Söz konusu değişiklik, özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlar bakımından önem taşımaktadır. Düzenleme öncesinde satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi hâlinde taşınmazın satışında üçüncü kişiler de ihaleye katılabilmekteydi. Yeni düzenleme ile ise belirli şartları taşıyan miras taşınmazlarında, ilk artırmada mirasçı paydaşlara taşınmazı kendi aralarında muhafaza edebilme yönünde öncelikli bir imkân tanınmıştır.
Bununla birlikte, söz konusu düzenlemenin bütün ortaklığın giderilmesi davalarına uygulanmadığının altı çizilmelidir. Düzenlemeden yararlanılabilmesi için taşınmazın bütün maliklerinin miras yoluyla malik olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının bulunmaması gerekmektedir. Dolayısıyla paydaşlardan birinin mirasçı olmayan üçüncü kişi olması veya taşınmazın mülkiyetinin tamamen miras yoluyla intikal etmemiş olması hâlinde özel artırma usulünün uygulanması mümkün olmayacaktır.
VI. Sonuç
Türk hukukunda ortaklığın giderilmesi, paydaşlara kural olarak tanınan ve paylı veya elbirliği mülkiyetini sona erdirmeyi amaçlayan önemli bir hukuki imkândır. Güncel uygulamada, ortaklığın giderilmesi yönteminin belirlenmesinde aynen taksimin öncelikle değerlendirilmesi, bunun mümkün olmaması hâlinde satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi ve tüm paydaşların haklarının korunması önem taşımaktadır. 1 Eylül 2023 itibarıyla dava şartı arabuluculuğun yürürlüğe girmesi ve 2026 yılında miras yoluyla edinilen belirli taşınmazların satışına ilişkin getirilen özel düzenlemeler, ortaklığın giderilmesi sürecinin hem dava hem de satış aşamasında güncel mevzuat ve içtihatlar çerçevesinde ele alınmasını gerekli kılmaktadır.
Footnote
1 Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2024/1198 E., 2024/1998 K.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
