12. Yargı Paketi Ile Ortaklığın Giderilmesi Satışlarında Yeni Dönem

12. Yargı Paketi 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. 7589 sayılı Kanun ile İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde yapılan değişiklik ile birlikte miras kalan taşınmazların ortaklığın giderilmesi davası yoluyla satışında mirasçıları üçüncü kişilerle aynı anda yarışan taraflar olmaktan çıkararak onlara taşınmazı öncelikle kendi aralarında satın alma imkânı tanımıştır. Yeni düzenlemeye göre, bütün maliklerin mülkiyeti miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda ilk açık artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacaktır. Böylece mirasçılara, taşınmaz üçüncü kişilerin katılımına açılmadan önce mülkiyetin tamamını edinme konusunda özel bir fırsat sağlanmıştır.

Yeni satış sistemi yalnızca ilk artırmaya kimlerin katılabileceğini değiştirmemektedir. Mirasçılar arasında yapılacak artırmada ulaşılması gereken asgari ihale bedeli, paydaşların teminat durumu ve ihale bedelinin süresinde ödenmemesi hâlinde uygulanacak yaptırımlar bakımından da özel kurallar getirilmiştir. Bu nedenle değişiklik, ortaklığın giderilmesi davası açılması aşamasındaki beklentileri ve satış sürecine katılmayı planlayan mirasçıların mali hazırlığını doğrudan etkilemektedir. Bu yazıda yeni ihale düzeninin önceki sistemden farkları ve uygulamada doğuracağı sonuçlar üzerinde durulmaktadır.

12. Yargı Paketi Öncesinde Ortaklığın Giderilmesi Satışları Nasıl Yapılıyordu?

Değişiklik öncesinde İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesi, miras yoluyla edinilen taşınmazlar bakımından mirasçılara özgü bir ilk artırma usulü öngörmüyordu. Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verildiğinde açık artırma genel hükümlere göre yapılıyor; malik olan mirasçılar ile üçüncü kişiler aynı artırmaya katılabiliyordu. Bu nedenle taşınmazı aile içinde tutmak isteyen bir mirasçı, daha ilk artırmada dışarıdan gelen alıcılarla rekabet etmek ve en yüksek teklifi vermek zorundaydı. Taşınmazın yalnızca mirasçılar arasında artırmaya çıkarılmasını sağlayan kanuni ve kendiliğinden uygulanan bir öncelik bulunmuyordu.

Önceki düzenlemede ihalenin gerçekleşebilmesi için teklifin kural olarak muhammen kıymetin yüzde ellisi ile varsa rüçhanlı alacakların toplamından yüksek olan tutarı ve satış masraflarını geçmesi gerekiyordu. Bu eşik, ortaklığın giderilmesi satışları bakımından da özel bir ayrım yapılmadan uygulanıyordu. Ayrıca artırmaya katılmak isteyen pay sahibi, süresi içinde satış dairesine başvurduğunda ortaklık payının teminatı karşıladığı miktar ölçüsünde ayrıca teminat göstermek zorunda değildi. 12. Yargı Paketi ile getirilen sistem ise hem ilk artırmaya katılabilecek kişiler hem asgari ihale bedeli hem de teminat bakımından önceki yapıdan ayrılmaktadır.

Miras Kalan Taşınmazlarda İlk Artırma Neden Sadece Mirasçılar Arasında Yapılacak?

Yeni düzenleme, ortaklığın giderilmesine konu olan bütün taşınmazlara uygulanacak genel bir mirasçı önceliği getirmemektedir. Özel artırma usulünün uygulanabilmesi için taşınmazdaki bütün maliklerin mülkiyet hakkını miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının bulunmaması gerekir. Bu şartların sağlandığı hâllerde birinci artırma yalnızca malik sıfatını taşıyan mirasçılar arasında yapılacaktır. Kanun teklifinin gerekçesine göre düzenlemenin amacı, ortaklığın giderilmesi satışlarında uygulamada ortaya çıkan suistimalleri önlemek ve mirasçıların hukuki menfaatlerini azami ölçüde korumaktır. Böylece taşınmaz, üçüncü kişilerin teklifine açılmadan önce mirasçılara mülkiyetin tamamını edinme imkânı verilerek öncelikle aile içinde tutulmaya çalışılmaktadır.

Mirasçılara tanınan bu imkân sınırsız değildir. Yalnızca mirasçılar arasında yapılacak artırma usulü bir defaya mahsus olarak uygulanacak ve ilk artırmada alıcı çıkmaması hâlinde ikinci artırma genel hükümlere göre herkese açık şekilde gerçekleştirilecektir. Bu nedenle düzenleme, taşınmazın mutlaka mirasçılardan birine geçeceği anlamına gelmemektedir. İlk artırmada mirasçılar dışındaki kişilerin katılımı engellenirken, taşınmazın değerinin korunması amacıyla teklif başlangıç seviyesi de muhammen kıymetin tamamı üzerinden belirlenmiştir. Kanun koyucu böylece bir yandan mirasçılara öncelik tanımış, diğer yandan taşınmazın düşük bedelle el değiştirmesini önlemeye yönelik bir denge kurmuştur.

Yeni İhale Şartları: Muhammen Bedel, Teminat ve İhale Bedelinin Ödenmemesi

Yeni düzenleme, mirasçılara ilk artırmada öncelik tanırken ihalenin gerçekçi ve ciddi teklifler üzerinden yürütülmesini sağlayacak mali güvenceleri de artırmıştır. Bu kapsamda ilk artırmada aranacak asgari teklif yükseltilmiş, paydaşların teminat muafiyeti kaldırılmış ve ihale bedelini süresinde ödemeyen kişilere yönelik yaptırımlar ağırlaştırılmıştır. Kanun teklifinin gerekçesinde bu değişikliklerin, satış aşamasının kötü niyetli teklifler verilerek engellenmesini ve uzun süren bir yargılamanın ardından ihalenin sonuçsuz bırakılmasını önlemeyi amaçladığı belirtilmektedir. Dolayısıyla mirasçılar arasındaki ilk artırma, yalnızca bir öncelik hakkı değil, aynı zamanda ciddi bir mali hazırlık gerektiren satış süreci hâline gelmiştir.

İlk Artırmada Muhammen Kıymetin Tamamının Aranması

Yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacak ilk artırmada tekliflerin, taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde yüzü ile varsa rüçhanlı alacakların toplamından hangisi yüksekse bu tutarı ve ayrıca satış ile paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir. Buna karşılık ilk artırmada alıcı çıkmazsa herkese açık yapılacak ikinci artırmada muhammen kıymetin yüzde ellisi esas alınacaktır. Böylece mirasçılara öncelik tanınırken taşınmazın ilk artırmada değerinin altında satılması engellenmektedir. Ancak yüksek asgari teklif eşiği, taşınmazı satın almak isteyen mirasçının finansmanını artırma başlamadan önce hazırlamasını zorunlu kılmaktadır.

Paydaşların Teminat Muafiyeti Kaldırıldı

Önceki düzenlemede ortaklığın giderilmesi artırmasına katılacak pay sahibi, ortaklık payının teminatı karşıladığı ölçüde ayrıca teminat yatırmıyordu. Yeni düzenlemeyle bu ayrıcalık kaldırılmış ve paylı ya da elbirliği mülkiyetindeki pay sahiplerinin de kural olarak artırmaya katılabilmek için muhammen kıymetin yüzde onunu karşılayan teminatı göstermesi öngörülmüştür. Teklif gerekçesinde, bazı paydaşların teminat yatırmadan çok yüksek teklifler verdiği, daha sonra ihale bedelini ödemeyerek satışın iptaline neden olduğu ve süreci kötü niyetli biçimde uzattığı belirtilmektedir. Paydaşların da teminat göstermesi, verilen tekliflerin ödeme gücüyle desteklenmesini ve satışın sonuçsuz bırakılmasının zorlaştırılmasını amaçlamaktadır; açık artırmalarda Hazine ise teminattan muaftır.

İhale Bedelini Ödemeyenlere Yeni Yaptırımlar

İhaleyi kazanan kişinin satış bedelinin tamamını, ihalenin gerçekleştiğine ilişkin tutanağın elektronik satış portalında ilanından itibaren en geç yedi gün içinde ödemesi gerekir. Ortaklığın giderilmesi satışında bu süre içinde ödeme yapılmazsa alınan teminat iade edilmez; ihale alıcısı paydaş değilse satış masrafları düşüldükten sonra kalan tutar paydaşlara payları oranında ödenir. İhale bedelini yatırmayan kişi paydaş ise teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında dağıtılır. Buna ek olarak, ihale bedelini süresinde ödemeyen alıcıya teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir; böylece karşılığı olmayan yüksek teklifler önemli bir mali yaptırıma bağlanmış olur.

Yeni Düzenleme Ortaklığın Giderilmesi Davalarını Nasıl Etkileyecek?

Yeni sistem, mirasçılar bakımından ortaklığın giderilmesi davasının satış aşamasını daha koruyucu fakat aynı zamanda daha maliyetli hâle getirmektedir. İlk artırmanın yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılması, aile taşınmazının doğrudan üçüncü kişilerin teklifine açılmasını önlemekte ve mirasçılardan birine taşınmazın tamamını edinme fırsatı vermektedir. Buna karşılık ilk artırmada muhammen kıymetin tamamının aşılması gerektiğinden, düşük bedelle satın alma imkânı bulunmamaktadır. Bu nedenle düzenleme, mirasçıların hukuki menfaatini korurken taşınmazın gerçek değerine yakın bir bedelle satılmasını da güvence altına almaya çalışmaktadır.

Uygulamada en önemli değişiklik, taşınmazı edinmek isteyen mirasçının satış aşamasına hazırlıksız giremeyecek olmasıdır. Mirasçıların önceden taşınmazın muhammen kıymetini, kendi paylarının ekonomik karşılığını, yatırılması gereken teminatı ve ihale bedelinin yedi günlük süre içinde nasıl karşılanacağını değerlendirmesi gerekir. Paydaşların teminat muafiyetinin kaldırılması ve ihale bedelini ödemeyenlere teminat kaybı ile teklif bedelinin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanması, ödeme gücü bulunmadan verilen yüksek teklifleri önemli ölçüde riskli hâle getirmiştir. Kanun teklifinin gerekçesinde de bu yaptırımların, satış aşamasının kötü niyetli teklifler yoluyla engellenmesini ve uzun süren yargılama sonunda ihalenin sonuçsuz bırakılmasını önlemeye yönelik olduğu açıkça belirtilmektedir.

Bununla birlikte yeni düzenleme, her ortaklığın giderilmesi davasında taşınmazın aile içinde kalacağını garanti etmez. Mirasçılar arasındaki ilk artırmada geçerli teklif verilmemesi hâlinde ikinci artırma üçüncü kişilere açık olarak yapılacak ve muhammen kıymetin yüzde ellisi üzerinden yürütülecektir. Dolayısıyla yeni sistemin sağladığı koruma, yalnızca ilk artırmada kullanılabilecek ve finansman hazırlığına bağlı bir imkândır. Ayrıca değişiklik, yürürlüğe girmeden önce ilanı yapılmış açık artırmalara uygulanmayacak; bu satışlarda önceki hükümlerin uygulanmasına devam edilecektir.

Sonuç

7589 sayılı Kanun ile İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde yapılan değişiklik, miras kalan taşınmazların ortaklığın giderilmesi yoluyla satışında yeni bir dönem başlatmıştır. Bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmadığı hâllerde ilk artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacaktır. Bu usul bir defaya mahsus uygulanacak; ilk artırmada alıcı çıkmaması hâlinde ikinci artırma genel hükümlere göre üçüncü kişilere de açık olacaktır. İlk artırmada muhammen kıymetin tamamının esas alınması ise mirasçılara öncelik tanınırken taşınmazın düşük bedelle el değiştirmesini önlemeyi amaçlamaktadır.

Düzenleme, ihalenin kötü niyetli teklifler nedeniyle sonuçsuz bırakılmasını önlemek için paydaşların teminat muafiyetini kaldırmış ve ihale bedelini süresinde ödemeyen kişiler bakımından daha ağır sonuçlar öngörmüştür. Bu durumda teminatın kaybedilmesi ve teklif edilen bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanması mümkündür. Dolayısıyla yeni sistem, mirasçıların taşınmazı aile içinde tutma ihtimalini güçlendirmekle birlikte, ihaleye katılacak kişilerin teminatı ve ihale bedelini önceden hazırlamasını gerektirmektedir. Taşınmazın edinilme biçimi, maliklerin sıfatı ve satış ilanının tarihi somut dosya üzerinden değerlendirilmeden hareket edilmesi, yeni düzenleme altında önemli mali sonuçlar doğurabilir.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.