Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

Arsa payı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (“KMK”) uyarınca, ana taşınmazın arsası üzerinde her bir bağımsız bölüme tahsis edilen ortak mülkiyet payını ifade eder. KMK m. 3 uyarınca arsa paylarının, bağımsız bölümlerin kat irtifakının kurulduğu tarihteki; doğrudan kat mülkiyetine geçilmesi halinde ise kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerleriyle orantılı olarak belirlenmesi gerekir.

Arsa paylarının bu esasa uygun şekilde belirlenmemiş olması halinde, kat malikleri veya kat irtifakı sahipleri arsa paylarının yeniden düzenlenmesini talep edebilir. Arsa payının düzeltilmesi, maliklerin anlaşmasıyla gerçekleştirilebileceği gibi, anlaşma sağlanamaması halinde KMK m. 3 kapsamında dava yoluyla da talep edilebilir.

Arsa payının doğru belirlenmesi, bağımsız bölüm malikinin arsa üzerindeki mülkiyet oranının tespiti ve kentsel dönüşüm sürecindeki haklarının belirlenmesi bakımından önem taşımaktadır. Bu yazıda arsa payının belirlenmesine ilişkin esaslar, arsa paylarının düzeltilmesi, dava şartları, ispat ve bilirkişi incelemesi, dürüstlük kuralı, kentsel dönüşüm ve yapının yıkılmasının davaya etkisi güncel Yargıtay içtihatları çerçevesinde incelenmektedir.

1. Arsa Payı Nedir ve Neye Göre Belirlenir?

KMK m. 2/d uyarınca arsa payı, “arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payı”dır. Arsa payı bağımsız bölüme bağlıdır ve bağımsız bölümden ayrı olarak devredilemez.

KMK m. 3 uyarınca kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı olarak tahsis edilen arsa paylarının açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Bu nedenle bağımsız bölümün yüzölçümü, arsa payının belirlenmesinde tek başına esas alınmaz.

Yargıtay uygulamasında arsa payının belirlenmesinde bağımsız bölümün cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı, konumu, cephesi ve manzarası gibi bağımsız bölümün değerini etkileyen unsurların birlikte değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmektedir (Örn: Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 27 Mart 2017 tarihli, E. 2017/4756, K. 2017/2449 sayılı kararı; Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 16 Kasım 2021 tarihli, E. 2020/9600, K. 2021/13198 sayılı kararı).

Değerlemede esas alınacak tarih de KMK m. 3 kapsamında belirlenmiştir. Taşınmaz üzerinde daha önce kat irtifakı kurulmuşsa kat irtifakının kurulduğu tarih; kat irtifakı kurulmadan doğrudan kat mülkiyetine geçilmişse kat mülkiyetinin kurulduğu tarih dikkate alınır.

Bağımsız bölümlerin değerinde bu tarihten sonra meydana gelen artış veya azalmalar arsa payının değiştirilmesini gerektirmez. Sonradan gerçekleşen imar değişiklikleri, tadilatlar, kullanım değişiklikleri, çevresel değer artışları veya manzara değişiklikleri bu nedenle kural olarak arsa payının düzeltilmesine esas alınmaz.

2. Arsa Payı Nasıl Düzeltilir?

Mevcut arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olmadığının tespit edilmesi halinde, arsa paylarının maliklerin anlaşmasıyla yeniden düzenlenmesi mümkündür.

Arsa paylarının değiştirilmesi yalnızca bir bağımsız bölümü değil, ana taşınmazdaki diğer bağımsız bölümlerin arsa paylarını da etkilediğinden, rızai düzeltmenin bütün maliklerin katılımıyla gerçekleştirilmesi gerekir. Gerekli belgelerin düzenlenmesi ve yeni arsa paylarının tapu siciline tescil edilmesiyle işlem tamamlanabilir.

Malikler arasında anlaşma sağlanamaması halinde ise KMK m. 3/2 uyarınca dava yoluna başvurulabilir. Kanun, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı olarak tahsis edilmesini aradığından, buna aykırı bir düzenleme yapıldığında her kat malikinin ve kat irtifakı sahibinin arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurma hakkı bulunmaktadır.

3. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasının Şartları

Arsa payının düzeltilmesine karar verilebilmesi için arsa paylarının kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihte bağımsız bölümlerin değerleriyle orantısız olarak belirlenmiş olması gerekir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 20 Eylül 2017 tarihli, E. 2017/4439, K. 2017/6559 sayılı kararında da arsa paylarının yeniden düzenlenebilmesinin ilk şartının, mevcut arsa payları ile bağımsız bölümlerin değerleri arasında oransızlık bulunması olduğu belirtilmiştir.

Bu kapsamda davacı, arsa payının kuruluş tarihinde hangi nedenle bağımsız bölümün değeriyle orantılı olmadığını somut olgular ve delillerle ortaya koymalıdır. Bağımsız bölümler arasında kat, alan, cephe, konum, kullanım amacı veya diğer değer unsurları yönünden farklılık bulunmasına rağmen bu farklılıkların arsa paylarına yansıtılmamış olması, somut olayın özelliklerine göre düzeltme nedeni oluşturabilir.

Buna karşılık bağımsız bölümün güncel piyasa değerinin diğer bölümlere kıyasla daha fazla artmış olması veya yapının kentsel dönüşüme girecek olması tek başına arsa payının düzeltilmesi için yeterli değildir. Değerlendirme, kuruluş tarihindeki koşullara göre yapılmalıdır.

Arsa payının düzeltilmesi davası bakımından KMK’da zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Anayasa Mahkemesi de 10 Eylül 2015 tarihli, E. 2015/25, K. 2015/81 sayılı kararıyla, dava hakkının süreyle sınırlandırılmamış olmasının Anayasa’ya aykırı olmadığına karar vermiştir.

Bununla birlikte, dava hakkının süreye tabi olmaması TMK m. 2’de düzenlenen dürüstlük kuralının uygulanmasına engel değildir.

4. İspat ve Bilirkişi İncelemesi

Arsa payının düzeltilmesi davasında ispat, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki koşullar esas alınarak gerçekleştirilir.

Bu nedenle uyuşmazlığın incelenmesinde tapu tesis dosyası, arsa paylarının belirlenmesine ilişkin belgeler, tapu resmi senetleri, belediyece onaylanmış mimari proje, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve kuruluş tarihindeki bağımsız bölümlerin özelliklerini ortaya koyabilecek diğer belgeler önem taşır. Eski fotoğraflar, ekspertiz raporları ve benzeri belgeler de somut olayın özelliklerine göre değerlendirmede kullanılabilir.

Bilirkişi incelemesinin de kuruluş tarihindeki bağımsız bölümlerin değerlerini etkileyen unsurlar üzerinden yapılması gerekir. Güncel piyasa değerlerinin esas alınması veya yalnızca bağımsız bölümlerin yüzölçümleri üzerinden hesap yapılması yeterli değildir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 13 Şubat 2024 tarihli, E. 2023/11838, K. 2024/1592 sayılı kararında, bağımsız bölümlerin kuruluş tarihindeki değerlerini etkileyen unsurları ayrı ayrı değerlendirmeyen ve arsa paylarındaki yanlışlığı somut olarak ortaya koymayan bilirkişi raporunun hükme esas alınamayacağı belirtilmiştir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 17 Şubat 2025 tarihli, E. 2024/6892, K. 2025/1933 sayılı kararında da bağımsız bölümlerin kat irtifakının kurulduğu tarih itibarıyla değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenmesi gerektiği; soyut değerlendirmeye dayalı bilirkişi raporlarının yeterli olmadığı kabul edilmiştir.

Bu nedenle bilirkişi raporunda her bir bağımsız bölümün kuruluş tarihindeki özelliklerinin belirlenmesi, değer unsurlarının karşılaştırılması ve mevcut arsa paylarıyla ortaya çıkan sonuç arasındaki ilişkinin gerekçeli şekilde açıklanması gerekir.

5. Dürüstlük Kuralının Arsa Payının Düzeltilmesi Davalarına Etkisi

Arsa payının düzeltilmesi hakkının kullanılmasında TMK m. 2’de düzenlenen dürüstlük kuralı da dikkate alınmaktadır.

Yargıtay, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında arsa paylarının belirlenmesine doğrudan katılan maliklerin daha sonra bu payların hatalı olduğunu ileri sürmeleri halinde, davacının iyiniyetinin ve korunmaya değer hukuki yararının ayrıca değerlendirilmesi gerektiğini kabul etmektedir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 16 Kasım 2021 tarihli, E. 2020/9600, K. 2021/13198 sayılı kararında, arsa paylarının oluşturulmasına ilişkin belgelerde davacıların imzasının bulunup bulunmadığının araştırılması ve bunun sonucuna göre iyiniyet değerlendirmesi yapılması gerektiği belirtilmiştir.

Uzun süre mevcut arsa payına itiraz edilmemesi ise tek başına dava hakkını ortadan kaldırmaz. Bununla birlikte Yargıtay’ın son dönem kararlarında, uzun süre itiraz edilmemesi ile davanın kentsel dönüşüm aşamasında açılması ve kuruluş tarihindeki oransızlığın somut delillerle ispatlanamaması birlikte değerlendirilmiştir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 25 Mart 2025 tarihli, E. 2024/5809, K. 2025/3987 sayılı kararında, kuruluş tarihinde arsa paylarının belirlenmesinde dikkate alınmayan somut ve haklı nedenlerin ispatlanamadığı bir uyuşmazlıkta, TMK m. 2 de dikkate alınarak davanın reddine ilişkin karar hukuka uygun bulunmuştur. Aynı karardaki karşı oyda ise, Kanunun dava hakkını herhangi bir süreyle sınırlandırmadığı ve özellikle arsa paylarının belirlenmesine katılmayan sonraki maliklerin Kanunun tanıdığı hakkı kullanmalarının tek başına kötü niyet olarak değerlendirilemeyeceği belirtilmiştir.

Bu nedenle dürüstlük kuralının uygulanması bakımından davacının arsa paylarının ilk belirlenmesindeki rolü, taşınmazı ne zaman ve hangi koşullarda edindiği, mevcut arsa payına ne kadar süre itiraz etmediği ve dava açılmasına neden olan gelişmeler birlikte değerlendirilmelidir.

6. Arsa Payının Kentsel Dönüşüm Bakımından Önemi

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında arsa payı, dönüşüm sürecinde alınacak kararlar bakımından doğrudan önem taşımaktadır.

6306 sayılı Kanun’da 7471 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonrasında riskli yapılarda yeniden bina yaptırılması ve ilgili diğer işlemlere ilişkin kararlar, maliklerin sahip oldukları hisseler oranında salt çoğunlukla alınmaktadır. Bu nedenle arsa payı, malikin dönüşüm sürecindeki karar ağırlığını doğrudan etkiler.

Karara katılmayan maliklerin arsa paylarının Kanunda öngörülen şartlarla satışa konu olabilmesi de arsa payının dönüşüm sürecindeki önemini artırmaktadır.

Bununla birlikte mevcut arsa payı, yeni yapılacak binada malike hangi bağımsız bölümün verileceğini tek başına belirlemez. Yeni projede bağımsız bölümlerin maliklere tahsisi, taraflar arasındaki anlaşmalara, uygulanacak projeye, yüklenici ile yapılacak sözleşmeye ve bağımsız bölümlerin yeni projedeki değerlerine göre ayrıca belirlenir. Arsa payı ise bu süreçte malikin arsa üzerindeki mülkiyet oranını gösterir.

7. Binanın Yıkılmasının Arsa Payının Düzeltilmesi Davasına Etkisi

Binanın fiilen yıkılmış olması tek başına arsa payının düzeltilmesi davasını konusuz bırakmamaktadır. Bu bakımdan belirleyici olan, yıkım sonrasında kat mülkiyeti veya kat irtifakı ilişkisine bağlı arsa paylarının hukuken tasfiye edilip edilmediği ve davacının bu payların düzeltilmesinde hukuki yararının devam edip etmediğidir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti ilişkisi hukuken tasfiye edilmemişse dava görülmeye devam edebilir; buna karşılık bu statü terkin edilerek taşınmaz paylı mülkiyete dönüştürülmüşse, KMK m. 3 kapsamında düzeltilebilecek bir arsa payından söz edilememektedir.

7.1. Dava Devam Ederken Binanın Yıkılması

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10 Eylül 2025 tarihli, E. 2023/648, K. 2025/512 sayılı kararında, arsa payının düzeltilmesi davası devam ederken ana yapının yıkılması incelenmiştir.

Karara konu olayda dava bina ayaktayken açılmış, yargılama devam ederken yapı yıkılmıştır. Bölge adliye mahkemesi, KMK m. 47/1 uyarınca anayapının tümü harap olduğunda kat mülkiyetinin kendiliğinden sona ereceği gerekçesiyle davanın konusuz kaldığına karar vermiş; Hukuk Genel Kurulu bu yaklaşımı benimsememiştir.

Hukuk Genel Kuruluna göre, yargılama sırasında meydana gelen bir olay nedeniyle davanın konusuz kalmış sayılabilmesi için tarafların esas hakkında karar verilmesinde hiçbir hukuki yararının kalmamış olması gerekir. Somut olayda ana taşınmaz yıkılmış, ancak taraf iradeleriyle yeniden arsa payları belirlenerek kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmemiştir. Bina yıkılarak taşınmaz arsa haline gelse dahi kat malikleri arsa üzerinde mevcut arsa payları oranında ortak mülkiyet esaslarına göre malik olmaya devam ettiğinden, bu payların doğru olup olmadığının belirlenmesi bakımından davacının hukuki yararı devam etmektedir.

Karar oy çokluğuyla verilmiş; azınlık görüşünde, anayapının yıkılmasıyla kat irtifakının kendiliğinden sona erdiği, buna ilişkin işlemlerin 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılması gerektiği ve aksi kabulün dönüşüm sürecini uzatacağı belirtilmiştir.

7.2. Kat İrtifakının Terkin Edilmesi ve Taşınmazın Paylı Mülkiyete Dönüşmesi

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 20 Mayıs 2025 tarihli, E. 2025/2631, K. 2025/7777 sayılı kararında ise farklı bir hukuki durum değerlendirilmiştir.

Karara konu olayda yapı daha önce yıkılmış, dava kat irtifakı devam ederken açılmış, ancak yargılama sırasında kat irtifakı mahkeme kararıyla terkin edilerek taşınmaz paylı mülkiyete dönüştürülmüş ve bu karar kesinleşmiştir.

İlk derece mahkemesi, Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 3 Mart 2008 tarihli, E. 2007/9977, K. 2008/2372 sayılı kararına dayanarak, bu davaların anayapının kat irtifakı veya kat mülkiyeti statüsünü koruduğu sürece açılabileceğini; kat irtifakı sona eren ve paylı mülkiyete dönen taşınmazda düzeltilebilecek arsa paylarından söz edilemeyeceğini belirterek davayı reddetmiş, bölge adliye mahkemesi kararı yerinde bulmuş ve Yargıtay 5. Hukuk Dairesi de bu kararı onamıştır.

Bu kararlar birlikte değerlendirildiğinde, binanın fiilen yıkılmış olması tek başına davanın sonucunu belirlememektedir. Hukuk Genel Kurulu, yıkımdan sonra dahi mevcut arsa paylarının arsa üzerindeki mülkiyet oranlarını belirlemeye devam etmesi nedeniyle davacının bu payların doğruluğunun tespitinde hukuki yararının sürebileceğini kabul etmiştir. Buna karşılık 5. Hukuk Dairesinin anılan kararına konu somut olayda, kat irtifakının kesinleşmiş mahkeme kararıyla terkin edilerek taşınmazın paylı mülkiyete dönüştürülmüş olması nedeniyle KMK m. 3 kapsamında düzeltilebilecek bir arsa payının artık bulunmadığı kabul edilmiş; terkinin dava açıldıktan sonra gerçekleşmiş olması da farklı bir sonuca yol açmamıştır.

Bu nedenle özellikle kentsel dönüşüm sürecinde arsa paylarının hatalı olduğu düşünülüyorsa, kat mülkiyeti veya kat irtifakı ilişkisinin terkin edilmesinden önce hukuki durumun değerlendirilmesi gerekir. Nitekim 6306 sayılı Kanun m. 6/1 uyarınca, bina yıkılarak arsa haline geldikten sonra daha önce kurulmuş kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakati aranmaksızın Kentsel Dönüşüm Başkanlığının talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek taşınmaz malikleri adına payları oranında tescil edilmektedir.

8. Görevli ve Yetkili Mahkeme, Taraflar ve Arabuluculuk

KMK Ek Madde 1 uyarınca, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Arsa payının düzeltilmesi davası taşınmaz üzerindeki ayni hakla ilgili olduğundan, HMK m. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B uyarınca Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Bu nedenle arsa payının düzeltilmesi davası açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekir.

Davayı kat maliki veya kat irtifakı sahibi açabilir. Bir bağımsız bölümün arsa payındaki değişiklik diğer bağımsız bölümlerin arsa paylarını da etkilediğinden, davanın davacı dışındaki diğer bağımsız bölüm maliklerine yöneltilmesi gerekir. Yargılama sırasında tüm maliklerin taraf teşkilinin sağlanması zorunludur.

Tapu müdürlüğü ise arsa paylarının belirlenmesine ilişkin uyuşmazlığın tarafı olmadığından kural olarak davalı olarak gösterilmez.

Uygulamada, arsa payının düzeltilmesi davasının maktu harca tabi olduğu ve mahkeme kararının tapu sicilinde uygulanabilmesi için kesinleşmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Arsa payının düzeltilmesi davasının açılması, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı tespiti veya yıkım sürecini kendiliğinden durdurmaz. Somut olayın koşullarına göre ihtiyati tedbir veya delil tespiti gibi geçici hukuki koruma yollarının ayrıca değerlendirilmesi mümkündür. Özellikle yapının yıkılması ihtimali bulunuyorsa, bağımsız bölümlerin mevcut özelliklerini ve kuruluş tarihindeki durumu ortaya koyan belgelerin yargılama öncesinde veya yargılama sırasında temin edilmesi önem taşır.

9. Sonuç

KMK m. 3 uyarınca arsa paylarının, bağımsız bölümlerin kat irtifakının veya doğrudan kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerleriyle orantılı olarak belirlenmesi gerekir. Bu oranlamanın kuruluş tarihinde hatalı yapılmış olması halinde arsa paylarının maliklerin anlaşmasıyla veya şartları mevcutsa arsa payının düzeltilmesi davası yoluyla yeniden belirlenmesi mümkündür.

Dava bakımından esas alınan değer, bağımsız bölümün güncel piyasa değeri değil, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değeridir. Davacının bu tarihteki oransızlığı somut delillerle ortaya koyması ve bilirkişi incelemesinin de kuruluş tarihindeki değer unsurlarına göre yapılması gerekir.

Yargıtay’ın son dönem kararlarında, arsa payının düzeltilmesine ilişkin maddi koşulların yanında TMK m. 2 kapsamında dürüstlük kuralının da önem kazandığı görülmektedir. Özellikle arsa paylarının belirlenmesine katılan maliklerin sonradan düzeltme talebinde bulunmaları ve kentsel dönüşüm sürecinde açılan davalar somut olayın koşullarına göre ayrıca değerlendirilmektedir.

Binanın yıkılmasının davaya etkisi bakımından ise davanın açıldığı tarih ve tapudaki hukuki statü belirleyicidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun E. 2023/648, K. 2025/512 sayılı kararı uyarınca dava devam ederken yapının yıkılması hukuki yararı her durumda ortadan kaldırmamaktadır. Buna karşılık kat mülkiyeti veya kat irtifakı terkin edilerek taşınmaz paylı mülkiyete dönüştürülmüşse, düzeltilebilecek bir arsa payı kalmadığından farklı bir hukuki değerlendirme yapılmaktadır.

Bu nedenle arsa paylarının düzeltilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, tapu kayıtlarının yanı sıra kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kuruluş belgelerinin, mimari projenin, bağımsız bölümlerin kuruluş tarihindeki özelliklerinin ve taşınmazın mevcut hukuki statüsünün birlikte incelenmesi gerekir.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.