Arazi Geliştirme: İmar Planı Değişikliklerinde Alternatif Yollar

Türkiye’deki çoğu gayrimenkul geliştirme projesinde, imar planı değişikliği bakımından ilk başvuru mercii belediyedir. Bununla birlikte, yatırımın niteliğine, taşınmazın hukuki statüsüne bağlı olarak, alternatif onay mercileri de gündeme gelebilir. En uygun yolun erken aşamada tespit edilmesi, proje takvimi ve maliyetler üzerinde önemli ölçüde belirleyici olabilir.

Varsayılan Yol ve Sınırları

Genel kural olarak, belediye sınırları içinde planlama yetkisi belediyelere; belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise il özel idarelerine aittir. Bununla birlikte, merkezi idarenin çeşitli kurumları da belirli hallerde planlama yetkisine sahip olabilir. Ancak bu kurumların devreye girmesi, belirli şartların gerçekleşmesine bağlıdır.

Alternatif Yol 1: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı

Bazı projeler, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın (“Bakanlık”) planlama yetkisi kapsamına girebilir:

•  Belirli altyapı kategorileri: Bakanlık, kamu yapıları ile enerji ve iletim altyapısı gibi belirli proje kategorileri bakımından planlama yetkisine sahiptir.
•   Kamu mülkiyetindeki taşınmazlar ve belirlenmiş kamu yatırımları: Taşınmazın merkezi idareye ait olması veya projenin merkezi yönetim yatırımı olarak sınıflandırılması halinde, planlama yetkisi Bakanlık’ta olabilir.
•   Belediye onay süreçlerinde gecikme: 2024 yılında yapılan bir değişiklikle, üzerinde özellikle durulması gereken bir mekanizma getirilmiştir: Başvuru sahibi, eksiksiz bir plan tadilat dosyasını yetkili belediyeye sunmuş olmasına rağmen ilgili idare üç ay içinde onay vermemişse, başvuru sahibi valilikten konunun Bakanlığa intikal ettirilmesini talep edebilir. Bu durumda Bakanlık, belirli bir ücret karşılığında planı onaylayabilir.
•   Kentsel dönüşüm alanları: Riskli alanlar, rezerv yapı alanları veya üzerinde riskli yapı bulunan parseller, Bakanlığın planlama yetkisi kapsamına girebilir.
•   Kıyı alanları ve doldurma alanlar: Bakanlık ayrıca kıyı alanları, doldurma alanları ve bunlarla işlevsel bağlantısı bulunan geri sahalar üzerinde de belirli planlama yetkilerine sahiptir.⁴

Alternatif Yol 2: Kültür ve Turizm Bakanlığı

Taşınmazın kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgesi veya turizm merkezi olarak ilan edilmiş bir alanda bulunması halinde, plan onama yetkisi Kültür ve Turizm Bakanlığı’na geçebilir. Bununla birlikte, taşınmazın aynı zamanda çevre koruma statüsüne de tabi olması halinde - ki bu durum Ege ve Akdeniz kıyılarında sıklıkla görülmektedir - önemli bir istisna söz konusu olur. Bu gibi durumlarda, Kültür ve Turizm Bakanlığı ile Bakanlığın belirli bir usul çerçevesinde koordinasyon içinde hareket etmesi gerekir.

Diğer Alternatifler: Parçalı Bir Yetki Yapısı

Her proje yukarıdaki alternatif yollara tabi olmaz. Türk imar mevzuatı, taşınmazın özel hukuki statüsüne bağlı olarak çeşitli başka kurumlara da yetki tanımaktadır. Uygulamada nispeten sık karşılaşılan bazı örnekleri aşağıda sizler için derledik.

Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı; organize sanayi bölgeleri, endüstri bölgeleri ve teknoloji geliştirme bölgelerinde planlama yetkisine sahiptir. Bu bölgelerde planlar, ilgili bölgenin yöneticisi tarafından hazırlanmakta ve bakanlık tarafından onaylanmaktadır.

Ulaştırma ve Altyapı Bakanlığı, belirli ulaştırma altyapıları bakımından plan hazırlama ve onaylama yetkisine sahiptir. Bu kapsamda demiryolları, limanlar, barınaklar, kıyı yapıları ve havalimanları yer almaktadır.

Koruma amaçlı imar planları - yani kültür varlıkları ve sit alanlarında uygulanan planlar - farklı bir usule tabidir. Bu rejimde, ilgili planın kesinleştirilmesinden önce bölge koruma kurulunun planı inceleyip onaylaması gerekir.

Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) de genel olarak planlama yetkisine sahip değildir; ancak özellikle kentsel dönüşüm çerçevesinde olmak üzere, belirli hallerde plan hazırlama ve onaylama yetkisine sahiptir.

Kritik Bir Maliyet Unsuru: Değer Artış Payı

Planlama alternatifinin seçimi, maliyet boyutundan bağımsız olarak değerlendirilemez. Maliklerin talebi üzerine yapılan ve değer artışı doğuran bir imar planı değişikliği - örneğin parsel bazında fonksiyon değişikliği - tespit edilen değer artışının %90’ı oranında bir değer artış payının ödenmesini gündeme getirebilir. Bu tutarın, yapı ruhsatı düzenlenmeden önce ödenmesi gerekir; ayrıca ödeme tamamlanmadan taşınmaz satılamaz veya devredilemez.

Her proje bu yükümlülüğe tabi değildir. Örneğin, kentsel dönüşüm kapsamındaki bazı taşınmazlar bu vergiden istisnadır; ancak bu istisnalar her somut olayda ilgili kanun hükmünün lafzı esas alınarak ayrıca değerlendirilmelidir. Proje kurgusunun elverişli olduğu hallerde, kentsel dönüşüm seçeneğinin incelemeye değer olmasının nedenlerinden biri de budur. Bununla birlikte, kentsel dönüşüm mevzuatı uyarınca rezerv yapı alanı ilanı talep eden taşınmaz maliklerinin ayrıca bir koşulu daha yerine getirmesi gerekir: İmara esas alanın %30’unun devlete devredilmesi veya bunun nakdi karşılığının ödenmesi.

Sonuç: Uygulamada Bunun Anlamı

Planlama yolunun seçimi; her proje ve her parsel bakımından farklı şekilde gelişen hukuki, mali ve zamansal faktörler içerir. Yukarıda belirtilen kategoriler ilk değerlendirme için bir çerçeve sunmaktadır. Ancak tabi olunan özel statüler, üst ölçekli planlardan kaynaklanan kısıtlamalar ve kurumlar arası koordinasyon gereklilikleri her biri somut olay özelinde ayrıca analiz edilmelidir. Hukuki çerçeveyi sürecin ortasında keşfetmek yerine en başta inceleyen geliştiriciler, işlemleri daha sağlıklı yapılandırma, gerçekçi takvimler oluşturma ve daha sonra rota değiştirmenin maliyetinden kaçınabilirler.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.