ÖZET
İnşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu'nun 470. maddesi kapsamında eser sözleşmesinin özel bir görünümü olup yüklenicinin yapıyı meydana getirip teslim etme borcunu çekirdek edim olarak barındırır. Bu makalede yükle nicinin temerrüdü, ayıplı/eksik ifa ve ifa imkânsızlığı halleri incelenmekte; iş sahibinin TBK m. 123-125, m. 474-475 ve m. 484 çerçevesindeki seçimlik hakları Yargıtay içtihadı ışığında değerlendirilmektedir.
Anahtar Kelimeler: İnşaat Sözleşmesi, Yük lenici, Temerrüt, Ayıplı İfa, Eksik İfa, İfa İmkân sızlığı, İş Sahibinin Hakları, TBK m. 470.
GİRİŞ
İnşaat sektörü, ekonomik büyüklüğü ve sos yal etkileri itibarıyla hukuki ihtilafların yoğun laştığı alanların başında gelmektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), inşaat sözleşmesini müstakil bir sözleşme tipi olarak düzenleme mekle birlikte bu sözleşme, ağırlıklı olarak eser sözleşmesine (TBK m. 470 vd.) ilişkin hükümler çerçevesinde değerlendirilmektedir. Kocaağa’ya göre inşaat sözleşmesi, “karma nitelikli, karma şık bir hukuki ilişki” olup yüklenicinin ediminin çok katmanlı yapısı nedeniyle uyuşmazlıklar da aynı çok boyutlu seyri izlemektedir.1
Yüklenicinin edimini gereği gibi yerine geti rememesi, iş sahibini telafi edilmesi güç zarar larla karşı karşıya bırakabilmektedir. Bu neden le kanun koyucu, iş sahibine çok yönlü koruma mekanizmaları tanımıştır. Söz konusu hakların kapsamı ve sınırları, doktrinde tartışmalı olma ya devam etmekte; Yargıtay içtihadı ise her ge çen yıl yeni boyutlar kazanmaktadır. Bu makale, yüklenicinin ifa etmeme hallerini sistematik bi çimde sınıflandırarak iş sahibinin karşılık hak larını analiz etmeyi amaçlamaktadır.
1. İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ Nİ TELİĞİ VE TEMEL BORÇLAR
TBK m. 470 uyarınca eser sözleşmesinde yük lenici, “bir eser meydana getirmeyi”; iş sahibi ise “bunun karşılığında bir bedel ödemeyi” taahhüt etmektedir. İnşaat sözleşmesinde eser, taşınmaz niteliğindeki yapının bizzat kendisidir. Eren’e göre bu sözleşme, sürekli borç ilişkileri ile ani ifa gerektiren ilişkiler arasında karma bir yapıya sa hiptir; bu karma nitelik, sözleşmenin sona erme biçimini de doğrudan etkilemektedir.2
Yüklenicinin asli borçları şunlardır: (i) söz leşme ve fen kurallarına uygun inşaatı meyda na getirme, (ii) yapıyı eksiksiz ve ayıpsız teslim etme, (iii) iş sahibine gerekli bilgileri verme. İş sa hibinin asli borcu ise sözleşmede kararlaştırılan bedeli ödemektir (TBK m. 479). Öz’ün vurguladı ğı üzere yüklenicinin yapıyı “olması gereken ni telikte” teslim etme yükümlülüğü, sözleşmenin özünü teşkil etmektedir.3
2. YÜKLENİCİNİN EDİMİNİ YERİNE GETİREMEMESİNİN HUKUKİ GÖRÜNÜMLERİ
A. Temerrüt (TBK m. 117–126)
Yüklenicinin muaccel borcu yerine getirme mesi ve iş sahibinin ihtarı (temerrüt ihtarı) üzeri ne yüklenici temerrüde düşer (TBK m. 117). İnşaat sözleşmelerinde temerrüt; inşaatın hiç başlanma ması, sözleşmede belirlenen süre içinde tamam lanmaması ya da projeye aykırı sürdürülmesi biçiminde tezahür edebilir. Büyükay’ın isabetle belirttiği üzere, inşaat sözleşmelerinde süre ço ğunlukla “belirli vade” niteliğinde değildir; bu ne denle ihtarsız temerrüt istisnai kalmaktadır.4
B. Ayıplı İfa
Ayıplı ifa, yapının maddi değerini ya da söz leşmede öngörülen kullanım amacını olumsuz etkileyen bozuklukların varlığını ifade eder (TBK m. 474). Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2018/573 E., 2020/393 K. sayılı kararında ayıbı “yapının nitelik ve nicelik bakımından sözleşmeye, projeye veya fen kurallarına aykırılık taşıması” olarak tanım lamıştır.5 Ayıp, gizli-açık ayıp ve esaslı-esaslı ol mayan ayıp olarak sınıflandırılmaktadır.
C. Eksik İfa ve Ayıptan Ayrımı
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 19.03.2012 tarihli ve 2011/4254 E., 2012/1689 K. sayılı kararında eksik iş ile ayıplı işi birbirinden titizlikle ayırt etmek tedir: Eksik iş, “kararlaştırılan imalatın hiç yapıl mamış olması”; ayıplı iş ise “yapılan imalatın söz leşmeye veya projeye uygun olmaması” şeklinde tanımlanmaktadır.6 Bu ayrımın pratik önemi, uygulanacak hükümler ve zamanaşımı süreleri bakımından belirleyici olmaktadır.
D. İfa İmkânsızlığı
Yüklenicinin kusurundan kaynaklanmayan imkânsızlık halinde sözleşme kendiliğinden sona erer (TBK m. 136). Kusurundan kaynaklanan im kânsızlık ise tam tazminat yükümlülüğünü doğu rur (TBK m. 112). Kılıçoğlu’nun vurguladığı üzere kısmi imkânsızlık, sözleşmenin bütününün sona erip ermeyeceği sorusunu gündeme getirmekte; yanıt, imkânsız kısmın sözleşmenin esaslı unsu ru olup olmadığına göre belirlenmektedir.7
3. İŞ SAHİBİNİN HAKLARI
A. Temerrüt Halinde Seçimlik Haklar (TBK m. 123–125)
İş sahibi yüklenicinin temerrüdü halinde TBK m. 123 uyarınca ek süre vermekle yükümlüdür. Ek sürenin sonuçsuz geçmesi üzerine üç seçimlik hak doğar:
- Aynen ifa ve gecikme tazminatı: İş sahibi sözleşmeye bağlı kalmayı ve geç teslim nedeniyle uğradığı zararın giderilmesini talep edebilir.
- İşin üçüncü kişiye yaptırılması (TBK m. 473/2): İş sahibi tamamlan mayan veya ayıplı yapılan kısmı baş ka bir müteahhide yaptırarak fazla masrafı yükleniciden talep edebilir.
- Sözleşmeden dönme ve müspet/ menfi zarar tazminatı: Yargıtay emsal kararlarında müspet zararın hesabında “piyasa fiyatı ile sözleşme bedeli arasındaki farkın” esas alınaca ğını kabul etmiştir.
B. Ayıplı İfada Seçimlik Haklar (TBK m. 474–475)
İş sahibinin ayıp hükümlerinden yararlana bilmesi için muayene ve ihbar külfetini yerine getirmesi şarttır (TBK m. 474). Bu yükümlülüğe uymak koşuluyla iş sahibinin dört seçimlik hakkı mevcuttur: onarım (giderim) talebi, bedel indiri mi, sözleşmeden dönme ve tazminat. Gümüş›e göre bedel indirimi hakkı, yapının ayıplı haliyle gerçek değeri ile ayıpsız haldeki değeri arasındaki orantısal fark üzerinden hesaplanmaktadır.8
Yargıtay HGK, 2019/468 E., 2020/539 K. sayılı kararında ayıplı ifada tazminat talebinin koşul larını açıkça belirlemiş; yüklenicinin kusuru ile ayıp arasındaki illiyet bağının ispatının iş sahibi ne ait olduğunu vurgulamıştır.9
C. Sözleşmeden Dönme ve Fesih
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kuru lu’nun 25.01.1984 tarihli ve 1983/3 E., 1984/1 K. sa yılı kararı, inşaat sözleşmelerinde feshin etkisi bakımından belirleyici bir içtihat niteliğindedir. Bu karara göre inşaat sözleşmesi “geçici-sürekli karma” bir sözleşmedir; dolayısıyla ifa edilen kı sımlar bakımından geriye etkili fesih (dönme) de ğil ileriye etkili fesih söz konusu olmalıdır.10
Öte yandan iş sahibi, TBK m. 484 uyarınca herhangi bir neden göstermeksizin sözleşme yi her zaman feshedebilir (keyfi fesih). Ancak bu hâlde yüklenicinin tüm zararını, özellikle yok sun kaldığı kârı tazmin etmek zorundadır. Yar gıtay emsal kararlarında bu tazminatın “bâligân mâbelâğ” ilkesiyle sınırlandırılamayacağını açık ça hükme bağlamıştır.
4. ÖZEL GÖRÜNÜM: ARSA PAYI KARŞI LIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sa hibinin taşınmazını devretmesi karşılığında yük lenicinin inşaatı yapıp daireleri teslim etmesini içeren karma bir sözleşmedir. Kostakoğlu’na göre bu sözleşme türünde ifa sırası taraflar arasındaki temel çekişme kaynağını oluşturmakta olup TBK m. 97 kapsamındaki ödemezlik def’i doğrudan uygulanabilmektedir.11
Yüklenicinin kendi edimini ifa etmeden arsa payından doğan alacağını üçüncü kişilere temlik etmesi ise ciddi hukuki sorunlara yol açmaktadır. Bu durumda iş sahibi, TBK m. 83 vd. hükümleri çerçevesinde temlik ilişkisine itiraz imkânına sa hip olabilecektir.
5. ZAMANAŞIMI
İnşaat sözleşmesinden doğan alacaklar bakı mından TBK m. 147/6 uyarınca beş yıllık zama naşımı süresi uygulanmaktadır. Bununla birlikte ayıptan doğan seçimlik haklar özel hükümlere tabidir: Gizli ayıpların ihbarında TBK m. 478 uya rınca yapının tesliminden itibaren beş yıllık hak düşürücü süre işlemektedir; hile veya ağır ihmâl söz konusu ise bu süre yirmi yıla uzamaktadır. Öngören›in belirttiği üzere zamanaşımı başlangıç anının tespiti, geçici kabul-kesin kabul ayrımına göre farklılık göstermekte ve bu husus davalarda kritik bir sorun olmaya devam etmektedir.12
SONUÇ
Yüklenicinin edimini yerine getirememesi halleri; temerrüt, ayıplı/eksik ifa ve imkânsızlık olarak üç ana grupta ele alınmakta, her grup iş sahibi açısından farklı hukuki yolların açılma sına zemin hazırlamaktadır. İş sahibi, temerrüt karşısında TBK m. 123-125 kapsamındaki seçimlik haklarını; ayıplı ifa karşısında ise TBK m. 474-475’i işleterek onarım, bedel indirimi, dönme ya da taz minat yolunu tercih edebilmektedir.
Yargıtay içtihadının özellikle ayıp-eksik iş ayrımı, ileriye-geriye etkili fesih tartışması ve müspet zarar hesabı konularında belirleyici rol ler üstlendiği görülmektedir. İnşaat sözleşme lerinin karma ve karmaşık yapısı, uygulamada standart çözümlerin yetersiz kaldığını ortaya koymaktadır. Bu sebeple iş sahiplerinin hakları nı etkin biçimde kullanabilmesi için hem kanun metinleri hem de güncel Yargıtay içtihadının bir likte değerlendirilmesi zorunludur.
Footnotes
1. Köksal KOCAAĞA, İnşaat Sözleşmesi, Yetkin Yayınları, Ankara 2023, s.45
2. Fikret EREN, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Yetkin Yayınevi, Ankara 2017, s. 521.
3. Turgut ÖZ, İnşaat Sözleşmesi ve İlgili Mevzuat, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2021, s. 38.
4. Yusuf BÜYÜKAY, Eser Sözleşmesi, Yetkin Yayınları, Ankara 2019, s. 183.
5. Yargıtay HGK, 11.06.2020, E. 2018/573, K. 2020/393.
6. Yargıtay 15. HD, 19.03.2012, E. 2011/4254, K. 2012/1689.
7. Ahmet M. KILIÇOĞLU, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Turhan Kitabevi, Ankara 2013, s. 620.
8. Mustafa Alper GÜMÜŞ, Borçlar Hukuku Özel Hükümler (Cilt II), Vedat Kitapçılık, İstanbul 2014, s.297.
9. Yargıtay HGK, 08.07.2020, E. 2019/468, K. 2020/539.
10. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu, 25.01.1984, E. 1983/3, K. 1984/1.
11. Cengiz KOSTAKOĞLU, İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, Beta Basım Yayın, İstanbul 2017, s. 312.
12. Gürsel ÖNGÖREN, İnşaat Hukuku, Öngören Hukuk Yayınları, İstanbul 2016, s.198.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
