Şırket Faalıyetını Sona Erdırırse Kıra Sözleşmesı Sona Erer Mı?

I. Giriş

Şirketler, ekonomik koşullar, yeniden yapılanma, grup içi organizasyon değişikliği, üretimin başka bir ülkeye veya tesise taşınması veya belirli bir pazardan çıkılması gibi nedenlerle faaliyetini kısmen veya tamamen sona erdirebilir. Ne var ki şirketin bir işyerindeki fiilî faaliyetini durdurması, şirketin tüzel kişiliğini veya taraf olduğu sözleşmeleri ortadan otomatik olarak kaldırmaz. İşbu yazımız, şirketlerin kira sözleşmesini süresinden önce sona erdirme veya kiralananı erken iade etme imkânlarını; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) ilgili hükümleri, olası hukuki dayanaklar, riskler ve uygulamada izlenebilecek yöntemler bakımından ele almaktadır.

II. Uygulanabilecek Hukuki Dayanaklar

A. TBK m. 325 — Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi

Şirketin kiralanana artık ihtiyaç duymaması hâlinde uygulamada en önemli düzenleme TBK m. 325’tir. TBK m. 325, kiracının sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri vermesi hâlinde, kira sözleşmesinden doğan borçlarının derhal ve tamamen sona ermeyeceğini; ancak kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam edeceğini düzenlemektedir. Doktrinde TBK m. 325’in özel bir olağanüstü fesih hali olduğuna, bağımsız bir sona erme sebebi olarak düzenlendiğine dair görüşler bulunmaktadır.

Erken tahliye halinde kira sözleşmesinin ne zaman sona ermiş olacağına ilişkin ise doktrindeki hakim görüş, kira sözleşmesinin erken tahliye ile sona ermediğinden hareketle kiracının makul süre boyunca ödemesi gereken hususun aslında kira bedelleri olduğudur. Bu kapsamda kira sözleşmesinin makul sürenin sonunda sona erdiği kabul edilebilir. Ancak doktrindeki diğer görüşler, kira sözleşmesinin erken tahliye anında kiracı tarafından feshedilmiş olduğu yönündedir.

Makul süre her olayda ayrıca değerlendirilir. Kiralananın bulunduğu yer, yüzölçümü, kullanım amacı, teknik özellikleri, üretim tesisi veya fabrika gibi özel bir nitelik taşıyıp taşımadığı, emsal kira bedeli ve ilgili dönemdeki piyasa koşulları bu belirlemede etkili olabilir. Standart bir ofis ile belirli bir üretim faaliyetine göre uyarlanmış fabrikanın yeniden kiraya verilme süresi aynı olmayacaktır.

B. TBK m. 331 — Önemli Sebeple Olağanüstü Fesih

Faaliyetlerin sona ermesi konusunda değerlendirilebilecek ikinci dayanak TBK m. 331’dir.

TBK m. 331 uyarınca, kira ilişkisinin devamını taraflardan biri için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda taraflar, yasal fesih bildirim süresine uyarak kira sözleşmesini her zaman feshedebilir. Hâkim, olağanüstü feshin parasal sonuçlarını durum ve koşullara göre belirler.

Şirketin faaliyetlerini tamamen sona erdirmesi ve kiralananın kullanım amacının ortadan kalkması, ilk bakışta kira ilişkisinin devamını ekonomik açıdan anlamsız hâle getirebilir. Ancak “ekonomik olarak anlamsız” olmak ile kanun anlamında “çekilmez hâle gelmek” aynı değildir. Özellikle şirketin belirli bir pazardan çıkması, üretimi başka bir ülkeye taşıması veya işletmesel tercih sonucunda tesisi kapatması, kiraya veren tarafından kiracının kendi ticari risk alanına giren bir karar olarak ileri sürülebilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 11.07.2012 tarihli, 2012/8076 E. ve 2012/10537 K. sayılı kararında, ticari bir şirketin ekonomik zorluklar nedeniyle sözleşmeyi feshetmesinin haklı fesih sayılamayacağı, kimsenin kendi kusurlu davranışından lehine sonuç çıkaramayacağı belirtilmiştir.

C. Tasfiye ve İflas Yönünden Değerlendirme

Şirketin tasfiyeye girmesi, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdiren bir sebep değildir. Tasfiye hâlindeki şirket tüzel kişiliğini koruduğundan kira sözleşmesinin tarafı olmaya devam eder. Bu nedenle “tasfiye nedeniyle kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer” şeklinde bir değerlendirme yapılamayacaktır. Şirketin ileride tasfiyeye girecek olması da tek başına kira sözleşmesini otomatik olarak sona erdirmeyecektir. Keza Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 20.10.2011 tarihli, 2011/5258 E. ve 2011/11306 K. sayılı kararında, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde taraflardan birinin faaliyeti durdurmasının sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmeyeceği vurgulanmıştır.

İflas hâlinde de kira sözleşmesi sırf iflas kararıyla kendiliğinden ortadan kalkmaz. TBK m. 332, kiracının teslimden sonra iflas etmesi hâlinde kiraya verene işleyecek kira bedelleri için güvence isteme hakkı tanır. Verilen uygun süre içinde güvence sağlanmazsa kiraya veren sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın feshedebilir. Dolayısıyla iflas, doğrudan sona erme sonucu değil, kanunda öngörülen şartlarla kullanılabilecek özel bir fesih mekanizması yaratır

D. TBK m. 346 – Erken Çıkış Cezaları ve Kalan Kira Bedellerinin Muacceliyeti

Kira sözleşmelerinde kiracının belirli süreden önce çıkması hâlinde cezai şart ödeyeceğine veya kalan kira bedellerinin tamamının muaccel olacağına ilişkin hükümlere sıklıkla rastlanır. Kiralananın konut veya çatılı işyeri niteliğinde olması hâlinde bu hükümler TBK m. 346 bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.

TBK m. 346’ya göre kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Yargıtay da 1 Temmuz 2020 sonrasında TBK m. 346’nın uygulanabildiği çatılı işyeri kiralarında, süresinden önce feshe bağlanan ve kiracıya kira bedeli ile yan giderler dışında ek bir ödeme yükümlülüğü getiren cezai şartların geçersizliğini kabul eden kararlar vermektedir.

Bununla birlikte cezai şartın geçersizliği, kiracının TBK m. 325’ten doğan makul süre sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Başka bir ifadeyle kiraya veren, geçersiz bir erken çıkış cezasını talep edemese dahi, kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makul süreye ilişkin kira bedelini ve ispatlanan diğer sözleşmesel alacaklarını talep edebilir.

III. Sonuç

Şirketin faaliyetlerini sona erdirmesi, işyerini artık kullanmaması veya tasfiyeye girmesi kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Kiralanan kullanıma elverişli olduğu sürece, kullanmama kiracıdan kaynaklanıyorsa kira bedeli ödeme borcu kural olarak devam eder.

Şirketin sözleşme süresinin sonunu beklemeden kiralanandan çıkması gerektiğinde en öngörülebilir kanuni mekanizma TBK m. 325 kapsamında erken geri vermedir. Bu hâlde sorumluluk, sözleşmenin kalan bütün süresi yerine kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre üzerinden belirlenir. TBK m. 331 kapsamındaki önemli sebeple fesih ise somut olayın özelliklerine bağlı ve parasal sonuçları hâkimin takdirine açık istisnai bir yoldur.

Bu nedenle faaliyetlerin sona erdirilmesine ilişkin şirket kararının, kira ilişkisinin de sona erdiği varsayımıyla uygulanması önemli mali riskler doğurabilir. Kira sözleşmesinin niteliği, erken çıkış hükümleri, kiralananın yeniden kiralanabilirliği ve şirketin faaliyetlerini sona erdirme nedeni birlikte değerlendirilerek ayrı bir sona erme planı oluşturulmalıdır.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.