- within Strategy, International Law and Tax topic(s)
Türkiye’de yabancıların taşınmaz edinimi uzun yıllardır mümkün olmakla birlikte, bu işlemler belirli kurallara ve prosedürlere tabidir. Ayrıca, belirli şartların sağlanması halinde taşınmaz edinimi Türk vatandaşlığının kazanılmasına da imkan tanıyabilmektedir. Bu nedenle, taşınmaz edinim sürecinde uygulanacak kuralların ve yerine getirilmesi gereken yükümlülüklerin işlem öncesinde değerlendirilmesi önem taşımaktadır. Bu bilgi notunda, yabancı gerçek kişiler, yabancı uyruklu tüzel kişiler ve yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye’de taşınmaz edinimine ilişkin temel hukuki çerçeve ile uygulamada karşılaşılan başlıca usul ve gereklilikler özetlenmektedir.
2644 sayılı Tapu Kanunu’nun (“Tapu Kanunu”)
- Maddesi’nin uyarınca Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmayan gerçek kişiler ve/veya özel kanun hükümlerine tabii olmak kaydıyla, bu kişilerin, yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri (“Yabancı” veya “Yabancılar”) Türkiye’de taşınmaz ve taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak sahibi olabilmektedir. e Kanun’da ve ilgili ikincil mevzuatta öngörülen sınırlamalara uyulması kaydıyla; Yabancılar’ın konut, iş yeri, arsa ve tarla dahil olmak üzere her türlü taşınmazın edinimi mümkün kılınmıştır Bu çerçevede, Yabancıların taşınmaz ediniminde daha önce aranan karşılıklılık şartı da 2012 yılında yapılan değişiklikle kaldırılmıştır.
Bununla birlikte, en az 400.000 Amerikan doları veya karşılığı döviz tutarında taşınmazı, tapu kayıtlarına en az 3 yıl satılmamasına ilişkin şerh düşülmesi kaydıyla edindiği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca (“Bakanlık”) tespit edilen yabancılar, Cumhurbaşkanı kararıyla ve ilgili mevzuattaki diğer şartlara da tabii olmak üzere Türk vatandaşlığını kazanabilmektedir. Bu konuya ilişkin daha detaylı bilgi için Gayrimenkul Alımı ile Vatandaşlık Kazanılmasına Genel Bakış başlıklı bilgi notumuzu buradan okuyabilirsiniz.
Hukuki Çerçeve ve Genel Prensipler
Kanun kapsamında, yabancıların Türkiye’de taşınmaz veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak edinimine ilişkin düzenlemeler, Türkiye’de taşınmaz edinebilecek yabancıların
(i) uyrukları, (ii) yabancıların tabiiyetinde bulunduğu ülkelerle mevcut uluslararası ikili ilişkiler ve (iii) ülke menfaatleri dikkate alınarak Cumhurbaşkanı tarafından belirlenmektedir. Her halükârda, yabancı gerçek kişilerce edinilen taşınmazların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün %10’unu ve kişi başına ülke genelinde 30 hektarı aşamaz.. Cumhurbaşkanı, bu miktarları iki katına kadar artırmaya ve ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüz ölçüm ve miktar bakımından ilave şartlar getirmeye de yetkilidir.
Yapısız (üzerinde yapı bulunmayan arsa, tarla, bağ ve bahçe gibi) taşınmazların yabancılar tarafındansatınalınmasıhalinde,ilgilitaşınmazın niteliğine uygun bir proje geliştirilmesi ve bu projenin 2 yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunulması gerekmektedir. İlgili Bakanlıkça başlama ve bitirilme süreleri belirlenerek onaylanan projeler, Bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi belirlenerek onaylanan proje tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir. Onaylanan projelerin süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ilgili Bakanlıkça takip edilmektedir.
Herhalükârdayabancılarıntaşınmazveyabunlar üzerinde sınırlı ayni hak edinimi, özel güvenlik bölgeleri ile askeri güvenlik bölgelerine ilişkin mevzuat kapsamında getirilen sınırlamalar saklı kalmak kaydıyla mümkündür. Özellikle askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve özel güvenlik bölgelerinde bulunan taşınmazlar ile ilgili mevzuat uyarınca yabancıların edinimine kapalı tutulan taşınmazların yabancılar tarafından edinilmesi mümkün değildir.
Yabancılar tarafından herhangi bir şekilde, mevzuata aykırı olarak edinilen veya usulüne uygun edinilmekle beraber sonrasında edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve ilgili idarelerce tespit edilen taşınmazlar ile Bakanlıkça belirlenen süre içinde projeleri gerçekleştirilmeyen taşınmazlar ve kanunda öngörülen yüzölçümü sınırlamalarına aykırı olarak miras yoluyla edinilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından verilecek ve her hâlükârda bir yılı aşmayacak süre içerisinde hak sahipleri tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilmekte ve elde edilen bedel hak sahibine ödenmektedir.
1 Şubat 2023 tarihinden itibaren yürürlüğe giren düzenlemeler uyarınca, aynı taşınmazın paylı (hisseli) mülkiyet şeklinde birden fazla yabancı tarafından edinilerek her bir pay sahibinin ayrı ayrı Türk vatandaşlığı başvurusunda bulunması mümkün değildir. Bu kapsamda, birden fazla yabancının aynı gayrimenkulün (örneğin aynı bağımsız bölümün) farklı paylarını satın alarak vatandaşlık başvurusunda bulunması mümkün değildir.
Yabancı Sermayeli Şirketler
Kanun’un 36. maddesi uyarınca; yabancı uyruklu gerçek kişilerin, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların, bünyesinde %50 veya daha fazla hissesine sahip oldukları veya yönetim hakkına haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip oldukları Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilmesi ise bu edinimlerin ilgili Türk menşeili şirketin esas sözleşmesinde belirtilen faaliyet konularını yürütme amacıyla yapılacak olması şartına bağlıdır.
Bu prensibe paralel olarak, sayılan u şirketlerin:
» Türkiye’de kurulu başka bir şirkete doğrudan veya dolaylı olarak ortak olması durumunda, yabancı yatırımcının ortak olunan şirketteki nihai ortaklık oranının %50 veya daha fazla olması halinde ve/veya
» yabancı yatırımcıların, taşınmaz maliki yerli sermayeli şirketlerin hisselerinin %50 veya daha fazlasını doğrudan veya dolaylı olarak edinmesi ve taşınmaz maliki mevcut yabancı sermayeli şirketlerde yabancı yatırımcıların ortaklık oranının hisse devri sonucunda %50 veya daha fazlasına ulaşması durumunda
aynı esaslar geçerlidir.
Yukarıda belirtilen kapsam dışında kalan yabancı sermayeli şirketler ise taşınmaz veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak edinimi bakımından yerli sermayeli şirketler gibi değerlendirilir.
Edinilen taşınmazların kullanımı, valiliklerce tapu kayıtları çerçevesinde belli aralıklarla izlenmektedir. Aykırı şekilde edinildiği veya kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Hazine ve Maliye Bakanlığınca verilen sürede maliki tarafından tasfiye edilir. Aksi takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.
Mavi Kart Sahibi Gerçek Kişilere İlişkin İstisna
5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu kapsamında, doğumla Türk vatandaşı olup da çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybeden gerçek kişiler (yani “Mavi Kart” sahipleri) ve bu kişilerin üçüncü dereceye kadar alt soylarının Türkiye’de taşınmaz veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak edinimine ilişkin talepleri, yabancılar için öngörülen sınırlamalara tabi olmaksızın, aynen Türk vatandaşları gibi sonuçlandırılır.
Sürece Genel Bakış ve Tapu İşlemlerindeki Temel Usuller
Yukarıda özetlenenler ışığında, kanunen bir engel olmaması halinde, yabancının taşınmaz veya sınırlı ayni hak edinimine ilişkin ticari işlemlere paralel olarak yürütülecek tapu işlemlerine geçilir. Bu kapsamda yapılacak başvurular, taşınmazın mevcut maliki veya yetkili temsilcileri tarafından, Kanun ve ikincil mevzuat kapsamında sayılan zorunlu bilgi ve belgelerle birlikte ve buradaki sürelere uyularak, doğrudan ilgili tapu müdürlüğüne müracaat edilerek yapılabileceği gibi; Alo 181 Çağrı Merkezi aracılığıyla, e-Devlet uygulamasının (i) e-randevu sistemi üzerinden randevu alınarak veya (ii) Web-Tapu platformu üzerinden doğrudan başvuru oluşturmak suretiyle de yapılabilmektedir.
Ayrıca, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından oluşturulan Your Key Türkiye portalı veya Yatırım ve Finans Ofisi portalından da, yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinimine ilişkin güncel bilgilere, başvuru yöntemlerine ve süreçlere 6 dilde erişimini sağlamaktadır.
Başvuru ve İşlem Belgeleri
Tapu işlemlerinin gerçekleştirilebilmesi için aşağıdaki bilgi ve belgelerin, işlem türüne göre eksiksiz ve usulüne uygun olarak ibraz ve takip edilmesi gerekmektedir:
» Kimlik belgesi veya pasaport: Yabancı uyruklu gerçek kişilerin kimlik tespiti, tabiiyetinde bulundukları ülkenin yetkili makamları tarafından düzenlenmiş ve geçerlilik süresi sona ermemiş olan yabancı ülke kimlik belgesi veya pasaport üzerinden yapılmakta olup, bu belgelerin başvuru sırasında yetkili makamlara ibrazı zorunludur. Latin alfabesi dışındaki alfabelerde düzenlenen kimlik belgesi ve pasaportların noter tasdikli ve yeminli tercümeleri iletilmelidir.
» Kimlik Beyan Formu: […]’da sunulan “Kimlik Beyan Formu”nun eksiksiz olarak doldurulmuş ve fotoğraf eklenmiş hali talep edilir.
» Taşınmazın malikinin 1 fotoğrafı (birden fazla malik varsa her biri için 1’er tane olacak şekilde) ve alıcının 2 fotoğrafı: Son 6 ayda çekilmiş ve 6x4 boyutunda olmalıdır.
» Taşınmaza ait değerleme raporu: Yabancı gerçek kişilerin alıcı olarak taraf olduğu ilgili taşınmaza ilişkin tüm satış işlemlerinde, taşınmazın güncel piyasa değerini gösteren ve değerleme kuruluşunca uluslararası değerleme standartlarına uygun olarak hazırlanan değerleme raporu (“Rapor”) sunulmalıdır. Bu kapsamda dikkat edilmesi gereken temel hususları ise aşağıda özetliyoruz:
- Rapor düzenlenme tarihinden itibaren 3 ay süreyle geçerli olup, bu süre içinde aynı taşınmazın yeniden benzer işleme konu edilmesi halinde yeni bir Rapor aranmaz. Ancak taşınmazın değerini etkileyen bir değişikliğin (cins değişikliği, yola terk, irtifak hakkı tesisi ) tapu sicilinden anlaşılması durumunda, süreye bakılmaksızın yeniden Rapor istenir.
- Söz konusu edinim ile, buna ilişkin yürütülen tapu işlemleri ve diğer idari işlemler bakımından, tapu harçları ve vergiler başta olmak üzere çıkacak her türlü yasal mali yükümlülük ilgili mevzuat uyarınca belirlenmekte ve tahsil , Ayrıca, ilgili mevzuatta öngörülen hallerde taşınmazın piyasa değerinin tespiti amacıyla değerleme raporu düzenlenmekte ve bu değer tapu işlemine esasresmi senette tablo halinde gösterilmesi gerekmektedir.
- Taşınmazın üzerinde yapıl(ar) bulunması halinde, Rapor kapsamında belirlenecek değer bakımından, bu yapı(lar) zeminde fiilen bitmiş durumdaysa taşınmazın edinim işlemi günündeki değer, bu yapı(lar) ın inşası devam ediyorsa ve üzerlerinde kat irtifakı kurulmuşsa bu yapı(lar)nın tamamlanması halinde oluşacak taşınmaz değeri yansıtmalıdır.
- İbraz edilen Rapor(lar), Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) ortamına aktarılmak üzere online olarak taranmakta, fiziki olarak muhafaza edilmemekte ve aslı bu aktarma işlemi sonrasında ilgilisine iade
» İşlemde temsil var ise temsile ilişkin yetki belgesi: Vekaletname, vasi kararı veya yetki belgesi gibi temsile ilişkin belgeler ibraz edilir. Yurt dışında düzenlenen vekaletname ile işlem yapılması halinde, tercümesiyle birlikte vekaletnamenin aslı veya onaylı örneği sunulmalıdır.
» Yabancı tüzel kişilerin taşınmaza ilişkin edinim başvurularında, şirket yetkilileri ile bunların temsil ve ilzama ilişkin yetkilerini gösteren güncel imza sirküleri veya şirket yetkilileri ile bunların temsil ve ilzama ilişkin yetki kapsamını gösteren ve söz konusu edinime ilişkin yetkisini de açıkça içeren işlemin yapıldığı yıla ait bir yetki belgesi sunulmalıdır. Bu belgenin apostil şerhi içerir aslı ile onaylı tercümesi, apostil şerhi bulunmaması halinde o ülkedeki Türk Konsolosluğunun tasdiki aranmaktadır.
» Söz konusu yetki belgesinde, “2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 36. maddesi kapsamındaki Yabancı Sermayeli Şirkettir” ibaresine yer verilmesi ve ilgili mevzuat uyarınca gerekli belgeler ile Valilik İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğüne başvurulması gerekmektedir.
» Bu kapsam dışında kalan yabancı sermayeli şirketlerin yetki belgelerinde ise, “2644 sayılı Tapu Kanununun 36. maddesi kapsamı dışındaki Yabancı Sermayeli Şirkettir” ibaresine yer verilmesi gerekmektedir. Bu şirketler, yerli sermayeli şirketler gibi değerlendirilmekte olup, talepleri genel esaslar çerçevesinde doğrudan tapu müdürlüklerince sonuçlandırılmaktadır.
» Yabancı sermayeli şirketler bakımından ayrıca, ve özel bölgelerkonusunda alınacak uygunluk yazısının ibrazı zorunludur.
» Zorunlu deprem sigortası poliçesi: Konut, iş yeri ve bu amaçla kullanılan yapılarda deprem nedeniyle meydana gelebilecek zararlara karşı sigorta şirketlerince düzenlenmiş zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi sunulmalıdır.
» Tapu senedi veya köy/mahalle, pafta, parsel, bina ve bağımsız bölüm bilgileri: İlgili taşınmaza ait tapu senedi, mevcut olması halinde ibraz edilir.
» Yeminli tercüman: Türkçe bilmeyen taraf bulunması durumunda ve huzurda gerçekleşecek tüm işlemler bakımından yeminli tercüman hazır bulundurulur.
» Emlak Rayiç Değeri Belgesi: İlgili belediyeden taşınmazın güncel piyasa değeri hakkında emlak rayiç değerini gösteren güncel belge eklenmelidir.
Döviz Alım Belgesi (“DAB”) Zorunluluğu
Yabancıların Türkiye’deki taşınmazlar üzerindeki edinimlerine ilişkin bedellerin döviz cinsinden ödenmesi esastır ancak, bu ödeme usulü bakımından Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (“TCMB”) nezdinde yapılacak bir döviz bozdurma zorunluluğu da getirilmiştir. Bu kapsamda, yabancı tarafından tapu müdürlüğünde edinim işlemi gerçekleştirilmeden önce, edinim 400.000 USD karşılığının işlem tarihindeki döviz satış kuru baz olmak üzere bedele ilişkin dövizin Türkiye’de faaliyet gösteren bir banka aracılığıyla TCMB’ye satıldığını gösteren DAB sunulmalıdır.
Sonuç ve Değerlendirme
Yukarıda özetlendiği üzere, yabancıların Türkiye’de taşınmaz veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak edinimi, Kanun ve ilgili ikincil mevzuat çerçevesinde mümkün olup; bu işlemler uyruk, söz konusu taşınmazın yüzölçümü ve ödeme usulü gibi belli başlı konular bakımından çeşitli sınırlama ve ek yükümlülüklere tabidir. Bu kapsamda, “yabancılık” unsuru taşıyan bu edinimlere uygulanacak hukuki rejim muhatabın gerçek kişi, tüzel kişi veya yabancı sermayeli şirket olması bakımından farklılık göstermektedir. Özellikle, şirket, yabancı sermayeli olmakla birlikte Türk hukukuna göre kurulmuş ve Türk tüzel kişiliğine sahip olduğundan, “yabancı tüzel kişi” olarak değerlendirilmez. Bu sebeple taşınmaz edinimi bakımından herhangi bir Türk şirketi ile aynı hükümlere tabidir.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
