- in Turkey
- within Strategy, Tax and International Law topic(s)
Giriş
Ön ödemeli konut satışında tüketici, taşınmazın bedelini inşaat tamamlanmadan ödemekte; bu durum satıcının ifa güçsüzlüğü, gecikme veya binanın tamamlanamama riskini doğurmaktadır. Bina tamamlama sigortası, satıcı veya müteahhidin iflası, ölümü üzerine mirasın reddi ya da teslim tarihini izleyen 12 (on iki) ay içinde tamamlanamama hâllerinde hak sahiplerine güvence sağlayan bir kefalet sigortasıdır; riziko gerçekleştiğinde nakdi tazmin veya projenin tamamlatılması seçilebilmektedir.
Hukuki Çerçeve ve Genel Esaslar
Bina tamamlama sigortasının hukuki temeli projenin niteliğine göre değişmektedir: ön ödemeli satışlarda 6502 sayılı Kanun ve ilgili Yönetmelik, kentsel dönüşümde ise 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği esas alınmakta; teminatın işleyişi Genel Şartlar ve SEDDK Bilgilendirme Rehberi’nde düzenlenmektedir.
30 (otuz) ve üzeri konutlu ön ödemeli satış projelerinde satıcı, satış öncesinde tüketici ödemelerini banka teminat mektubu, hakediş sistemi, bağlı kredi veya bina tamamlama sigortasından biriyle güvenceye almakla; kentsel dönüşümde ise müteahhit, ruhsat öncesinde bina tamamlama sigortası ya da alternatif bir teminatla güvence sağlamakla yükümlü tutulmaktadır. Dolayısıyla sigorta zorunlu tek araç değil, sigortacının teknik ve finansal incelemesi ile tamamlatma imkânıyla öne çıkan bir alternatiftir.
Teminatın Kapsamı ve İşleyişi
Bina tamamlama sigortası, müteahhit veya satıcı ile sigorta şirketi arasında kurulmakla birlikte arsa sahipleri ve tüketiciler lehine koruma sağlamaktadır; bu koruma, her hak sahibi adına düzenlenen müstakil teminat senetleri aracılığıyla işlemektedir.
Teminat Senedi ve Korumanın Başlangıcı
Teminat senedi, sigortacının hak sahibi bazında üstlendiği yükümlülüğü ve azami tutarı gösteren belgedir; kentsel dönüşümde ruhsat ve kat irtifakı sonrası arsa sahibi adına, ön ödemeli satışta ise satış sonrası tüketici adına düzenlenerek teslim edilmektedir (tutar arsa sahibinde yapım maliyeti, tüketicide satış bedeli esas alınarak; süre proje süresi artı 12 (on iki) ay olarak belirlenmektedir). Sigortacının sorumluluğu senedin düzenlenip teslim edildiği tarihte (ön ödemeli satışta cayma süresi sonrasında) başlamakta ve poliçe sona erse dahi düzenlenmiş senetler bakımından sürmekte; buna karşılık asıl inşaat veya satış sözleşmesinin sona ermesi hâlinde koruma da kural olarak sona ermektedir.
Sigortanın Devreye Girdiği Haller
Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları uyarınca sigorta teminatı, müteahhit veya satıcının;
- iflas etmesi,
- gerçek kişi olması hâlinde ölmesi ve mirasçılarının mirası reddetmesi veya
- mevzuata ya da projeye aykırı işlemleri de dâhil olmak üzere, sözleşmede veya mevzuatta belirtilen azami süreyi ya da taahhüt edilen teslim tarihini izleyen 12 (on iki) ay içerisinde taşınmazı tamamlayıp teslim edememesi gerekmektedir.
Sadece gecikme yaşanması, sigortacının sorumluluğunun başlaması için yeterli olmayıp gecikmenin sözleşmede öngörülen süreye ulaşması gerekmektedir. Riziko gerçekleştiğinde hak sahibi teminat senediyle sigortacıya başvurabilmekte, sigortacı da gerekli inceleme ve belge talebinde bulunabilmektedir.
Nakdi ve Ayni Tazmin Yöntemleri
Sigortacı, rizikoya göre nakdi veya ayni tazmin yöntemini seçerek tarafları bilgilendirmektedir. Nakdi tazminde tüketici ödemeleri yasal faiziyle, arsa sahibi bedeli ise TÜİK tarafından yayımlanan ve konut fiyatlarındaki değişimi gösteren yeni konut fiyat endeksine göre güncellenerek azami teminat limiti dâhilinde ödenmektedir.
Ayni tazminde sigortacı, kendisine devredilen haklar veya lehine düzenlenen satış vaadi yoluyla projeyi tamamlatıp taşınmazları teslim etmekte (her hâlükârda en fazla 24 (yirmi dört) ay içinde); bu süreçte hak sahiplerine, ayni tazmin şartlarına bağlı olarak sınırlı bir kira ödemesi de yapılabilmektedir.
Ön Ödemeli Konut Satışlarında Bina Tamamlama Sigortası
Sigorta sözleşmesi satıcı ile sigorta şirketi arasında kurulsa da koruma tüketici lehinedir; satıcının bilgi verme, tüketicinin ise kendi biriminin kapsama alınıp alınmadığını ve senedinin düzenlenip düzenlenmediğini kontrol etme yükümlülüğü bulunmaktadır.
Ödemelerin banka kanalıyla ve sözleşmedeki hesaba yapılması, dekontların saklanması korumadan yararlanmak için önem taşımaktadır; kayıt dışı veya belgesiz ödeme, tüketicinin ileride talepte bulunmasını güçleştirebilmektedir.
Sigorta, satıcının teslim borcunu ortadan kaldırmayıp yalnızca bu borcun yerine getirilememesi ihtimaline karşı ek bir güvence oluşturmaktadır.
Kentsel Dönüşüm ve Farklı Proje Modellerinde Bina Tamamlama Sigortası
Bina tamamlama sigortasının uygulamadaki yapısı; arsanın mülkiyetine, yüklenicinin projedeki payına ve finansman modeline göre değişmekte, bu farklılıklar sigortacının risk değerlendirmesi ve talep edeceği karşı teminatlarda belirleyici olmaktadır.
Kentsel Dönüşüm Projeleri
Kentsel dönüşümde müteahhit, ruhsat öncesi bina tamamlama sigortası veya alternatif bir teminat sağlamakta; korumadan arsa sahipleri yararlanmakta, idare ise sadece yükümlülüğün yerine getirilip getirilmediğini denetlemektedir. Sigorta, banka teminat mektubuna kıyasla müteahhidin kredi kapasitesini inşaat giderleri için serbest bıraktığından finansman açısından da avantaj sağlayabilmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Modeli
Kat karşılığı modelde müteahhidin karşılığı, ilerlemeye bağlı arsa payı veya bağımsız bölümlerden oluştuğundan sigortacı, sözleşmeyi inceleyerek devirlerin ilerlemeye bağlanması, önceden onay alınması ve devir sınırlaması gibi şartlar talep edebilmekte; bu güvenceler ek protokollerle sağlanabilmektedir.
Yap-Sat Modeli
Yap-sat modelde arsa müteahhide ait olduğundan sigortacı, proje arsası veya bağımsız bölümler üzerinde ipotek ya da bunların yetersiz kalması hâlinde müteahhidin diğer varlıkları üzerinde karşı teminat talep edebilmekte; teminatın tür ve miktarı projenin mali ve fiziki durumuna göre ayrıca belirlenmektedir.
Taraflar Açısından Başlıca Faydalar ve Uygulama Sorunları
Arsa Sahibi ve Tüketici Açısından
Sigortacının poliçe öncesi incelemesi ve süreç boyunca yürüttüğü takip, hak sahipleri için sözleşme öncesi bir güven unsuru oluşturmakta ve riskleri erken tespit ederek önleyici bir işlev üstlenmektedir. Ancak koruma sınırsız değildir; poliçe ve teminat senedindeki tutar, süre ve şartlarla sınırlı olup hak sahiplerinin de bildirim yükümlülüklerini süresinde yerine getirmesi gerekmektedir.
Müteahhit Açısından
Müteahhit için başlıca avantaj, teminat yükümlülüğünün banka kredi limitini kullanmadan karşılanabilmesi ve kurumsal güvenilirliğe katkı sağlamasıdır; buna karşılık prim maliyeti, raporlama, sigortacı onayı ve devir sınırlamaları gibi yükümlülükler daha sıkı bir mali ve operasyonel disiplin gerektirmektedir.
Sigortacının Risk Analizi ve Projenin İzlenmesi
Sigortacı, poliçe öncesinde müteahhidin mali ve teknik yeterliliğini, projenin bütçe, finansman ve tamamlanabilirliğini değerlendirmektedir; SEDDK bu süreci idari, teknik ve finansal nitelikte ikincil bir denetim olarak nitelendirmektedir.
Bu değerlendirme poliçe sonrasında da sürmekte; sigortacı inşaatın ilerlemesini, mali durumu ve riskleri izleyerek gerektiğinde ek teminat veya devir sınırlaması talep edebilmektedir. Bu inceleme yapı denetiminin yerine geçmeyip mali riskin yönetimine odaklanan tamamlayıcı bir mekanizmadır.
Vergi ve Harç Uygulamasındaki Sorunlar
Bina tamamlama sigortası sözleşmesi damga vergisinden istisna olmakla birlikte, sigortacının aldığı ipotek ve benzeri teminat işlemlerinin aynı istisnadan yararlanıp yararlanamayacağı tartışmalıdır; bu durum banka teminatlarına kıyasla bina tamamlama sigortası aleyhine bir maliyet dengesizliği yaratmaktadır.
Bu ek maliyetler, özellikle yüksek tutarlı teminat gerektiren projelerde müteahhitleri banka teminat mektubuna yöneltebilmekte; sektörün açık istisna rejimi talebine rağmen konu mevzuatta henüz açıklığa kavuşturulmamıştır.
Hak Sahipleri Kontrol Listesi
Hak sahipleri, sigorta korumasından yararlanabilmek için aşağıdaki hususları kontrol etmelidir:
- Projenin bina tamamlama sigortası kapsamında olup olmadığı,
- Her tüketici veya arsa sahibi adına müstakil teminat senedi düzenlenip düzenlenmediği,
- Teminat senedinde yer alan teminat tutarı, teminat süresi ve lehtar bilgilerinin doğruluğu,
- Tüm ödemelerin yalnızca banka kanalıyla ve ilgili sözleşmede belirtilen hesaba yapılıp yapılmadığı,
- Teminat senedinin, ödeme dekontlarının ve ilgili sözleşmenin eklerinin muhafaza edilip edilmediği, ve
- Teslim takvimi ile projeye ilişkin değişikliklerin yazılı olarak takip edilip edilmediği
kontrol edilmelidir.
Sigorta korumasının teknik ayıp, değer kaybı veya her türlü sözleşmesel uyuşmazlığı kapsamadığı da dikkate alınmalıdır.
Sonuç ve Değerlendirme
Bina tamamlama sigortası, tamamlanmama riskine karşı çok yönlü bir güvence mekanizması olup değerini yalnızca tazminden değil, müteahhidin sürekli mali ve teknik izlenmesinden almaktadır. Model bazında (kat karşılığı/ yap-sat) teminat yapısı farklılaşsa da amaç, ekonomik değerin korunması ve inşaatın sürdürülebilirliğidir; ürün arsa sahibi ve tüketiciye güvence, müteahhide ise finansman avantajı sağlamaktadır. Ürünün yaygınlaşması, vergi ve harç uygulamasındaki belirsizliklerin mevzuatla giderilmesine bağlıdır.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
