Konaklama Tesislerinde Kat Mülkiyeti İstisnası

31 Ağustos 2026 tarihli ve 33356 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (bundan sonra “Değişiklik Yönetmeliği” olarak anılacaktır) ile, 1 Haziran 2019 tarihli ve 30791 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik (bundan sonra “Yönetmelik” olarak anılacaktır) değiştirilmiştir. Değişiklik Yönetmeliği ile belirli koşulları sağlayan konaklama tesislerinde kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulmasını yasaklayan düzenlemeye belirli tesisler bakımından istisna getirilmiştir.

Mevcut Düzenleme: Konaklama Tesisleri İçin Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Yasağı

Bilindiği üzere, 2024 yılında Yönetmelik’te yapılan  değişiklik  uyarınca,  Yönetmelik’in maddesinin sekizinci fıkrası gereğince konaklama hizmeti sunulan tesisler tek bir bağımsız bölüm olarak değerlendirilmektedir. Bu çerçevede, tesislerin konaklama birimleri üzerinde aşağıdaki uygulamalar geçerlidir:

» Şahsi hak sağlayan devre tatil hakkı tesis edilebilir.

» Devre mülk, kat irtifakı ve kat mülkiyeti gibi şerhe konu haklar tesis edilemez.

» Yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin anlaşmalar tapu siciline şerh edilemez.

Bu fıkraya aykırı tesislere turizm belgesi verilmez; aykırılığın sonradan tespit edilmesi hâlinde ise mevcut turizm belgeleri iptal edilir.

Belirli Konaklama Tesisleri İçin Yeni İstisna ve Uygulama Koşulları

Değişiklik Yönetmeliği ile, Yönetmelik’in yürürlük tarihinden önce belgelendirilen tesislere ilişkin geçiş hükümlerini düzenleyen Geçici 1. maddeye yeni bir fıkra eklenmiştir. Bu geçiş hükmü uyarınca, aşağıdaki şartları sağlayan ve konaklama hizmeti sunan tesisler kat mülkiyeti ve kat irtifakı yasağının kapsamı dışında bırakılmıştır:

1. Ticari alan şartı: Tesisin bulunduğu alan, 1 Haziran 2019 tarihinden önce imar planında yalnızca ticari kullanıma ayrılmış olmalıdır.
2. Belge şartı: Tesis, hâlihazırda kısmi turizm işletmesi belgesine veya turizm işletmesi belgesine sahip olmalıdır.
3. Aynı malik şartı: Kat mülkiyeti veya kat irtifakı bulunan konaklama birimleri aynı malike ait olmalıdır.
4. Mevcut kat mülkiyeti veya kat irtifakı şartı: Konaklama birimleri üzerinde hâlihazırda kat mülkiyeti veya kat irtifakı bulunmalıdır.

Sonuç

Yukarıdaki koşulların tamamını birlikte sağlayan konaklama hizmeti sunan tesislerde, konaklama birimleri üzerinde mevcut kat mülkiyeti veya kat irtifakının bulunması; turizm belgesi alınmasına veya mevcut belgenin sürdürülmesine artık engel teşkil etmeyecektir. Buna göre, istisna kapsamındaki tesislerde yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin anlaşmalar tapu siciline şerh edilebilecek; bu tesislere turizm belgesi verilecek ve mevcut turizm belgeleri iptal edilmeyecektir. Bununla birlikte; turizm yatırımı belgeli tesisler, konaklama birimleri üzerinde devre mülk bulunan tesisler ve konaklama birimleri farklı maliklere ait olan tesisler bu istisnadan yararlanamayacaktır.

Önemle vurgulanmalıdır ki, düzenleme yalnızca mevcutkatmülkiyetiveyakatirtifakıbakımından istisna getirmekte; yeni kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulup kurulamayacağı konusunda açık bir hüküm içermemektedir. Bu çerçevede yatırımcıların, otel işletmecilerinin ve gayrimenkul geliştiricilerin mevcut projelerini yeni düzenleme ışığında yeniden değerlendirmeleri; kat mülkiyeti ve kat irtifakı yapılarını, yeni kuruluma ilişkin belirsizliği de dikkate alarak gözden geçirmeleri tavsiye edilmektedir. Değişiklik Yönetmeliği, yayımı tarihi olan 31 Ağustos 2026 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.