Asbestattest gemene delen: deadline van 31 december 2026 nadert

Net zoals de regelgeving rond het EPC, wordt ook de asbestinventarisatieverplichting stapsgewijs uitgebreid.

De laatste wendingen rond het asbestinventarisattest betreffen de mede-eigendom.

Met het verzameldecreet van 10 juli 2024 heeft de wetgever de verplichting opgelegd dat elke vereniging van mede-eigenaars (VME) van een mede-eigendom gelegen in het Vlaams gewest met bouwjaar ouder dan 2001 voor de gemene delen (i.e. de delen van een gebouw in mede-eigendom, zoals appartementsgebouwen, waar meerdere eigenaars een aandeel hebben in de gemeenschappelijke ruimten (bijvoorbeeld de inkomhal, trapzaal of lift)) vanaf 31 december 2026 moet beschikken over een zogenaamd “asbestinventarisattest gemene delen”.

Aangezien deze deadline nadert, moeten de VME’s niet wachten met actie te ondernemen.

1. Asbestinventarisattest

Het asbestinventarisattest, dat wordt opgesteld door een erkende asbestdeskundige naar aanleiding van een asbestinventarisatie en aldus een overzicht bevat van alle vastgestelde asbestmaterialen, deed sinds 2022 zijn intrede.

Een asbestinventarisattest is sindsdien in principe verplicht bij elke overdracht onder levenden (waaronder verkoop) indien er sprake is van een gebouw dat voor 2001 werd gebouwd.

Hierbij viseerde de wetgever enkel gebouwen die geen deel uitmaken van mede-eigendom, alsook privatieve delen van een mede-eigendom.

2. Asbestinventarisattest gemene delen

Specifiek voor situaties van mede-eigendom, geldt voor gemene delen vanaf 31 december 2026 de verplichting dat elke VME dient te beschikken over een asbestinventarisattest van de gemene delen in mede-eigendom voor gebouwen ouder dan 2001.

Deze verplichting zal gelden zowel los van enige overdracht als bij overdracht een privatief deel van een mede-eigendom.

Concreet betekent dit dus dat vanaf 31 december 2026 bij elke overdracht van een privatief deel van een mede-eigendom zowel het individuele asbestattest als het asbestattest gemene delen ter beschikking moeten zijn (!)

Om géén blokkering van een overdracht van een privatief deel van de mede-eigendom vanaf 31 december 2026 te riskeren, moet het asbestinventarisattest gemene delen aldus tegen deze deadline beschikbaar zijn en dus tijdig worden aangevraagd.

Het is de VME die verantwoordelijk is voor het tijdig beschikken over het asbestinventarisattest gemene delen. We raden de VME’s dan ook aan om nu actie te ondernemen.

3. Welke stappen moet de VME concreet ondernemen?

Opdat de VME kan overgaan tot aanstelling van een asbestdeskundige die het nodige asbestinventarisattest gemene delen kan opstellen, moeten de volgende stappen worden doorlopen:

• Offertes opvragen van asbestdeskundigen: dit wordt doorgaans gedaan door de syndicus maar kan ook gebeuren door iedere mede-eigenaar;
• Bijeenroeping (bijzondere) algemene vergadering: hierbij dient rekening gehouden te worden met de wettelijk te respecteren termijnen;
• Agendering op de algemene vergadering, waarbij het agendapunt moet bestaan uit de aanstelling van een asbestkundige o.b.v. offertes die werden opgevraagd en worden voorgelegd aan de algemene vergadering;
• Besluitvorming (i.e. goedkeuring door de algemene vergadering) i.v.m. aan te stellen asbestdeskundige en offerte;
• Planning van de inspectie door de gekozen asbestdeskundige: in principe is het de syndicus die dit regelt en het onderzoek van de asbestdeskundige voorbereidt, zorgt voor het verzamelen van alle bewijsstukken over de gemeenschappelijk beheerde delen, voor de nodige toegangen doorheen en rond het gebouw, de gemeenschappelijke stookplaats en eventueel andere technische installaties.

Gezien de organisatie van een (bijzondere) algemene kan dit proces aldus enige tijd in beslag nemen.

Ook de verwachting dat asbestdeskundigen gezien de naderende deadline, vermoedelijk een drukkere agenda zullen hebben dient mee in acht worden genomen.

Al deze elementen benadrukken des te meer dat VME’s die nog niet bezig zijn met het bekomen van een asbestinventarisattest per direct actie dienen te ondernemen opdat de deadline van 31 december 2026 gehaald wordt.

4. Aansprakelijkheid syndicus

Zoals voormeld speelt de syndicus een sleutelrol bij het bekomen van een asbestinventarisattest gemene delen.

Opdat de persoonlijke aansprakelijkheid van de syndicus niet in het gedrang komt bij het niet behalen van de deadline van 31 december 2026, dient de syndicus de VME tijdig hieromtrent te informeren.

Mocht de algemene vergadering de beslissing nemen om geen asbestinventarisattest gemene delen op te maken, dan is het tevens aangewezen dat de syndicus dit letterlijk in de notulen opneemt.

Door de VME tijdig te informeren en eventuele weigering in de notulen van de algemene vergadering te vermelden, dekt de syndicus zich in tegen persoonlijke aansprakelijkheid. De VME draagt dan zelf de gevolgen van het feit dat de deadline van 31 december 2026 niet werd gehaald.

Relevante wetgeving:

• Verzameldecreet 10 juli 2024
• Artikel 33/14 Materialendecreet
• Artikel 33/9 Materialendecreet