Registratie van het energielabel – Huurcommissie kijkt voortaan naar de feitelijke situatie

In het kort

• Naar aanleiding van recente rechtspraak over energielabels wijzigt de Huurcommissie haar beleid.
• Onder bepaalde voorwaarden telt een energielabel dat pas na de peildatum is geregistreerd, alsnog mee bij de woningwaardering.
• Deze wijziging is beperkt tot procedures waarin de huurprijs wordt getoetst naar aanleiding van een huurverlagingsvoorstel.

Ook met de Wet betaalbare huur in werking blijven rechters bij de beoordeling van energielabels de lijn van de Hoge Raad volgen. Concreet houdt dit in dat een energielabel dat later dan de peildatum is geregistreerd, toch kan worden meegenomen in de puntentelling, mits de feitelijke staat van de woning op de peildatum sindsdien niet is veranderd. De Huurcommissie sluit haar beleid hier nu deels op aan.

De reikwijdte van deze nieuwe lijn is echter beperkt: zij ziet uitsluitend op procedures waarin de huurprijs wordt getoetst na een voorstel tot huurverlaging. In die procedures mag een energielabel dat pas ná de peildatum is geregistreerd, alsnog worden betrokken bij de woningwaardering en bij het berekenen van de maximaal redelijke huurprijs.

De rechtspraak als leidraad
De Huurcommissie verklaart de beleidsaanpassing vanuit een eigen eerdere uitspraak, aangevuld met diverse rechterlijke uitspraken. De aangepaste lijn staat inmiddels beschreven in zowel het beleidsboek voor zelfstandige als voor onzelfstandige woonruimte, zodat huurders en verhuurders weten waar zij aan toe zijn.

Als peildatum blijft de voorgestelde ingangsdatum van de huurverlaging gelden. Een huurder dient een voorstel tot huurverlaging ten minste twee volle kalendermaanden van tevoren bij de verhuurder aan te kondigen; gebeurt dit niet, dan stelt de Huurcommissie de peildatum zelf vast.

Wanneer telt een later label mee?
Automatisch meetellen doet een later geregistreerd energielabel niet: de Huurcommissie stelt daarvoor twee voorwaarden. Ten eerste moet het label vóór de uitspraak van de Huurcommissie daadwerkelijk zijn geregistreerd in EP-online, de landelijke database voor energielabels. Ten tweede mag de feitelijke situatie van de woning tussen de peildatum en het moment van opname en registratie van het label niet zijn gewijzigd.

Concreet betekent dit dat er in die tussenperiode geen energieprestatie-verbeterende ingrepen mogen zijn gedaan, zoals bijkomende isolatie of het plaatsen van zonnepanelen.

Melding door de verhuurder vereist
De verhuurder moet zelf aan de Huurcommissie kenbaar maken dat er na de peildatum een nieuw energielabel is geregistreerd en dat aan de gestelde voorwaarden is voldaan. Wordt dat aangetoond, dan kan het label alsnog worden meegewogen in de puntentelling van de woning.

Met deze koerswijziging beoogt de Huurcommissie de waarderingssystematiek beter te laten aansluiten bij de geldende wetgeving en bij de lijn die de rechtspraak inmiddels heeft uitgezet.