Het nieuwe boek 7 Burgerlijk Wetboek is aangenomen: wat betekent dit voor de vastgoed- en bouwpraktijk?

Een eerste analyse van de belangrijkste gevolgen voor vastgoedtransacties, verhuur, bouwprojecten en professionele dienstverlening.

Na jaren voorbereiding heeft de Kamer van Volksvertegenwoordigers op 16 juli 2026 het nieuwe Boek 7 “Bijzondere Contracten” van het Burgerlijk Wetboek aangenomen. Daarmee wordt een volgende stap gezet in de hervorming van het Belgische privaatrecht, na onder meer het goederenrecht, het verbintenissenrecht en de buitencontractuele aansprakelijkheid.

Boek 7 bundelt en moderniseert de regels inzake onder meer koop, huur, dienstencontracten, lastgeving, bewaargeving, bruikleen en dading.

Hoewel een aanzienlijk deel van het bestaande recht behouden blijft, bevat de hervorming een aantal wijzigingen die voor vastgoedprofessionals, bouwheren, aannemers, projectontwikkelaars, vastgoedmakelaars, architecten, investeerders en verhuurders bijzondere aandacht verdienen.

DE 5 BELANGRIJKSTE AANDACHTSPUNTEN VOOR DE VASTGOED- EN BOUWSECTOR

Boek 7 BW in één oogopslag

1. Risico-overdracht verschuift naar de levering

De feitelijke levering of terbeschikkingstelling van een goed krijgt een grotere betekenis voor de verdeling van risico’s tussen partijen.

Praktische impact: herbekijk clausules inzake risico-overdracht, verzekeringen en schadegevallen tussen compromis en authentieke akte.

2. Eén uniform conformiteitsbegrip

Het onderscheid tussen zichtbare gebreken, (lichte) verborgen gebreken en niet-conforme levering wordt vervangen door één geïntegreerd conformiteitsmechanisme.

Praktische impact: verkoopdocumentatie, due diligence-verslagen, opleveringsprotocollen en garantiebepalingen verdienen een kritische revisie.

3. Dienstencontracten worden grondig geherstructureerd

Aanneming, bewaargeving en lastgeving worden opgenomen in één coherent wettelijk kader voor dienstencontracten.

Praktische impact: aannemingsovereenkomsten, consultancycontracten, architectenovereenkomsten en projectmanagementcontracten zullen moeten worden aangepast.

4. Bestaande bouwrechtelijke principes worden wettelijk verankerd

De wet codificeert onder meer samenwerkingsverplichtingen, veiligheidsverplichtingen, rechtstreekse vorderingen en de leer van de ongekende omstandigheden.

Praktische impact: discussies zullen minder draaien rond het bestaan van deze principes en meer rond hun concrete toepassing op het project.

5. Contractdocumentatie verdient onmiddellijke aandacht

De grootste gevolgen van Boek 7 zullen voelbaar zijn in contractonderhandelingen en modeldocumenten.

Praktische impact: gebruik de overgangsperiode om aannemingscontracten, onderaannemingsovereenkomsten, vastgoedcontracten, algemene voorwaarden, volmachten en modeldocumentatie te actualiseren vóór de inwerkingtreding van het nieuwe recht.

Wanneer treedt boek 7 in werking?

De goedkeuring van Boek 7 betekent niet dat de nieuwe regels onmiddellijk van toepassing zijn.

De wetgever heeft voorzien in een ruime overgangsperiode van twaalf maanden. Nu de wet normalerwijze in september 2026 in het Belgisch Staatsblad wordt bekendgemaakt, zullen de nieuwe bepalingen in werking treden in september 2027.

In beginsel zullen de nieuwe regels enkel van toepassing zijn op overeenkomsten die vanaf die datum worden gesloten.

Overeenkomsten die vóór 1 september 2027 tot stand komen, blijven in principe onderworpen aan het huidige recht, tenzij de wet uitdrukkelijk anders bepaalt of partijen vrijwillig voor toepassing van het nieuwe recht kiezen waar dit mogelijk is.

Dat betekent echter niet dat ondernemingen kunnen wachten tot 2027. Veel modelcontracten, raamovereenkomsten, algemene voorwaarden en standaarddocumentatie die vandaag worden opgesteld, zullen ook na 1 september 2027 nog worden gebruikt.

Voor vastgoedontwikkelaars, bouwheren, aannemers, architecten, vastgoedinvesteerders en vastgoedbeheerders is de overgangsperiode daarom het aangewezen moment om bestaande documentatie kritisch te screenen en waar nodig aan te passen aan het nieuwe wettelijke kader.

Bovendien hebben vele vastgoed- en bouwprojecten een looptijd van meerdere jaren. Contracten die vandaag worden onderhandeld, zullen dus vaak nog gevolgen hebben op het ogenblik dat Boek 7 reeds in werking is getreden.

1. KOOP-VERKOOP VAN ONROEREND GOED

1.1. Risico volgt voortaan de levering

Een klassieke regel van het Belgische recht was dat het risico van het verkochte goed in beginsel samen met de eigendom op de koper overging.

Boek 7 sluit voortaan sterker aan bij wat in vastgoedcontracten reeds vaak contractueel werd geregeld. Het uitgangspunt wordt dat het risico verbonden aan het goed in principe overgaat bij de levering of terbeschikkingstelling ervan.

Voor vastgoedtransacties vermindert dit de onzekerheid in de periode tussen het sluiten van de overeenkomst en de feitelijke overdracht van het goed. Wie een compromis opstelt, zal evenwel ook onder het nieuwe regime aandacht moeten blijven besteden aan brand-, schade- en verzekeringskwesties.

1.2. Eén uniforme regeling voor conformiteitsgebreken

Het nieuwe recht vereenvoudigt verschillende historische aansprakelijkheidsregimes die naast elkaar bestonden.

De focus verschuift naar één centrale vraag: beantwoordt het verkochte goed aan hetgeen contractueel werd overeengekomen én aan hetgeen de koper redelijkerwijze mocht verwachten?

Daardoor wordt de analyse minder technisch en meer gericht op de daadwerkelijke contractuele verwachtingen van partijen. Dit kan onder meer van belang zijn bij discussies over bodemgesteldheid, constructieve gebreken, stedenbouwkundige kenmerken, technische installaties of gebruiksmogelijkheden van het goed.

1.3. Een gestructureerd systeem van termijnen

De nieuwe regeling werkt met een samenhangend systeem van termijnen.

Zodra een conformiteitsprobleem wordt vastgesteld, zal de koper dit binnen een redelijke termijn moeten melden. Vervolgens beschikt hij over een afzonderlijke termijn van twee jaren om zijn rechten gerechtelijk af te dwingen.

Voor vastgoedactoren onderstreept dit opnieuw het belang van tijdige vaststellingen, deskundigenonderzoeken en schriftelijke communicatie.

1.4. Benadeling blijft mogelijk, maar wordt gemoderniseerd

De bijzondere bescherming tegen ernstige benadeling bij verkoop van onroerend goed blijft behouden.

De wetgever vereenvoudigt echter de regeling en moderniseert de procedure. Ook voor optieconstructies en verkoopbeloften worden een aantal verduidelijkingen aangebracht die de rechtszekerheid moeten vergroten.

1.5. Verkoop door een niet-eigenaar

De automatische nietigheid van een verkoop van andermans goed verdwijnt.

De nadruk verschuift naar de bescherming van de koper via de regels inzake vrijwaring. Voor vastgoedprofessionals betekent dit dat grondig voorafgaand eigendomsonderzoek belangrijk blijft, maar dat de juridische gevolgen van eigendomsgeschillen worden hertekend.

2. Huur

Hoewel wonen, handelshuur en pacht grotendeels tot de bevoegdheid van de gewesten behoren, blijft het gemeen huurrecht een belangrijke rol spelen binnen de vastgoedpraktijk.

Bovendien blijft het gemeen huurrecht in veel gevallen aanvullend relevant wanneer bijzondere regelgeving geen oplossing biedt.

2.1. Wettelijke erkenning van de bezetting ter bede

De praktijk maakt reeds lange tijd gebruik van precaire gebruiksovereenkomsten in afwachting van herontwikkeling, verkoop of toekomstige werken.

Boek 7 geeft deze constructie voor het eerst een uitdrukkelijke wettelijke basis.

Daarbij benadrukt de wetgever wel dat daadwerkelijk sprake moet zijn van een precair gebruik dat objectief verantwoord is. Ontbreekt een legitieme reden, dan blijft het risico bestaan dat een overeenkomst alsnog als huur wordt beschouwd.

2.2. Werken uitgevoerd door de huurder

Het nieuwe recht bevat een meer uitgewerkt kader voor aanpassings-, verbeterings- en inrichtingswerken door de huurder.

Vooral de vraag of dergelijke werken al dan niet verwijderd kunnen worden bij het einde van de huur krijgt een systematisch antwoord. Ook de eventuele vergoeding van de gecreëerde meerwaarde wordt verduidelijkt.

Voor verhuurders van kantoren, logistieke sites, retailvastgoed en commercieel vastgoed verdient dit bijzondere aandacht bij het opstellen van huurovereenkomsten.

2.3. Ontbinding van de huur

Voor de verhuur van onroerende goederen blijft de bescherming van de huurder een belangrijk uitgangspunt.

De rechter behoudt een centrale rol wanneer een verhuurder een huurovereenkomst wegens wanprestatie wil beëindigen. Contractuele clausules die een onmiddellijke beëindiging zouden beogen, zullen daarom met de nodige voorzichtigheid moeten worden geëvalueerd.

3. Dienstencontract en de bouwpraktijk

Een van de meest zichtbare hervormingen is de invoering van een algemeen juridisch kader voor dienstencontracten.

Daaronder vallen niet alleen klassieke aannemingsovereenkomsten, maar ook andere vormen van professionele dienstverlening.

3.1. Versterkte samenwerking tussen opdrachtgever en opdrachtnemer

De wet legt nadrukkelijker de nadruk op samenwerking tijdens de uitvoering van projecten.

Van opdrachtgevers wordt verwacht dat zij tijdig de noodzakelijke informatie, beslissingen en vergunningen aanleveren. Opdrachtnemers zullen op hun beurt problemen, onuitvoerbare instructies of risico’s niet kunnen negeren.

Deze evolutie sluit nauw aan bij de moderne rechtspraak inzake informatie-, waarschuwings- en samenwerkingsverplichtingen.

3.2. Onvoorziene materiële moeilijkheden

Vooral binnen de bouwsector is de wettelijke verankering van de leer van de zogenaamde ongekende omstandigheden (sujétions imprévues) bijzonder relevant.

Wanneer tijdens de uitvoering uitzonderlijke en vooraf onbekende materiële moeilijkheden aan het licht komen die de uitvoering aanzienlijk verzwaren, voorziet de wet voortaan in een expliciet juridisch kader voor aanpassing of heronderhandeling van het contract.

Deze regeling zal ongetwijfeld aanleiding geven tot nieuwe discussies omtrent bodemrisico’s, ondergrondse obstakels, bestaande constructies en technische uitvoeringsproblemen.

3.3. Wettelijke verankering van de dubbele oplevering

De praktijk van voorlopige en definitieve oplevering wordt voortaan uitdrukkelijk erkend in het Burgerlijk Wetboek.

Hiermee bevestigt de wetgever een werkwijze die in bouwprojecten reeds decennialang wordt toegepast en die een cruciale rol speelt bij de beoordeling van zichtbare gebreken, aanvaarding van de werken en aansprakelijkheden.

3.4. Tienjarige aansprakelijkheid blijft onaantastbaar

De bescherming van bouwheren tegen ernstige stabiliteitsgebreken blijft behouden.

De wetgever bevestigt het dwingende karakter van de tienjarige aansprakelijkheid en verduidelijkt bovendien dat deze bescherming niet eenvoudig contractueel kan worden uitgehold via clausules betreffende hulppersonen of onderaannemers.

3.5. Rechtstreekse vordering van hulppersonen

De rechtstreekse vordering is in de bouwsector een vertrouwd instrument. Onderaannemers kunnen zich onder bepaalde voorwaarden rechtstreeks richten tot de bouwheer wanneer zij niet worden betaald door de hoofdaannemer.

Boek 7 veralgemeent dit mechanisme en trekt het open naar andere dienstencontracten. De wetgever erkent daarmee dat complexe projecten steeds vaker worden uitgevoerd door een geheel van contractspartijen, onderaannemers, consultants en gespecialiseerde dienstverleners.

Voor opdrachtgevers betekent dit dat onvoldoende aandacht voor de betalingsketen grotere risico’s kan meebrengen dan vandaag vaak wordt aangenomen.

3.6. Veiligheids- en preventieverplichting van de opdrachtnemer

De rechtspraak had reeds geruime tijd aanvaard dat een professionele opdrachtnemer bepaalde veiligheidsverplichtingen draagt ten aanzien van zijn opdrachtgever en van derden.

Boek 7 geeft deze ontwikkeling een uitdrukkelijke wettelijke basis.

De opdrachtnemer zal de redelijke maatregelen moeten nemen die van een zorgvuldig beroepsbeoefenaar mogen worden verwacht om schade aan personen, goederen of omgeving te voorkomen.

Voor de bouwsector sluit dit aan bij wat in de praktijk reeds wordt verwacht van aannemers, architecten, studiebureaus en andere technische dienstverleners.

4. Lastgeving en vertegenwoordiging

Hoewel de aandacht in de vastgoed- en bouwsector vaak uitgaat naar koop, huur en aanneming, bevat Boek 7 ook een aantal relevante wijzigingen voor professionele vertegenwoordiging en lastgeving.

Deze regels kunnen onder meer van belang zijn voor vastgoedmakelaars, syndici, projectmanagers, asset managers en andere professionelen die optreden in naam en voor rekening van derden.

4.1. Vergoeding wordt de regel in een professionele context

Het historische uitgangspunt dat een lastgeving vermoed wordt kosteloos te zijn, sluit steeds minder aan bij de huidige economische realiteit.

Boek 7 erkent uitdrukkelijk dat professionele dienstverleners hun activiteiten in beginsel tegen vergoeding uitoefenen. Voor ondernemingen die optreden als vertegenwoordiger brengt dit bijkomende duidelijkheid omtrent de vergoeding van hun prestaties.

4.2. Bevoegdheden blijven strikt geïnterpreteerd

De hervorming verandert niets aan een fundamenteel principe van het vertegenwoordigingsrecht: wie in naam van een derde optreedt, moet kunnen aantonen dat daarvoor voldoende bevoegdheid bestaat.

Voor verrichtingen die een belangrijke impact hebben op het vermogen van de opdrachtgever blijft een duidelijke en nauwkeurige omschrijving van de verleende bevoegdheden essentieel.

Voor vastgoedtransacties blijft dit bijzonder relevant.

4.3. Einde van de opdracht

De wetgever bevestigt grotendeels de klassieke beëindigingsgronden van de lastgeving.

Overlijden, insolventie of ontbinding van de opdrachtgever kunnen nog steeds belangrijke gevolgen hebben voor de vertegenwoordiging. In de praktijk zal dit vooral aandacht vergen bij langdurige vastgoed- en ontwikkelingsprojecten waarbij meerdere partijen betrokken zijn.

5. Contractuele documentatie: een gemiste kans of een opportuniteit?

Voor ondernemingen zal de grootste impact van Boek 7 wellicht niet voortvloeien uit procedures voor rechtbanken, maar uit contractonderhandelingen.

Tal van clausules die gedurende jaren standaard werden gebruikt in aannemingscontracten, vastgoedcontracten, consultancy-overeenkomsten en algemene voorwaarden zijn gebaseerd op concepten uit het oude Burgerlijk Wetboek.

De invoering van het nieuwe conformiteitsbegrip, de gewijzigde regeling inzake risico-overdracht, de harmonisering van de termijnen en de nieuwe dienstencontractregeling maken een grondige herevaluatie van bestaande modellen aangewezen.

Bijzondere aandacht verdienen onder meer:

• aannemingsovereenkomsten;
• onderaannemingsovereenkomsten;
• design & build-contracten;
• projectmanagementovereenkomsten;
• vastgoedbeheercontracten;
• lastgevingen;
• algemene voorwaarden;
• standaardclausules inzake aansprakelijkheid, conformiteit, oplevering en risicoverdeling.

De overgangsperiode tot september 2027 biedt ondernemingen de mogelijkheid om hun contractuele documentatie grondig te actualiseren. Wie deze periode benut om modelcontracten, algemene voorwaarden en interne procedures te herzien, zal beter gewapend zijn om toekomstige discussies en onzekerheden te vermijden.

Besluit

Met Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek bereikt de hervorming van het Belgische privaatrecht een nieuwe mijlpaal.

Hoewel de nieuwe regeling in grote mate voortbouwt op bestaande rechtsregels, rechtspraak en contractuele praktijk, introduceert zij tegelijk een aantal belangrijke wijzigingen voor de vastgoed- en bouwsector. De hervormde regels inzake conformiteit, risico-overdracht, dienstencontracten, samenwerking tussen contractspartijen en bouwrechtelijke aansprakelijkheden zullen rechtstreeks doorwerken in toekomstige onderhandelingen, transacties en projecten.

Voor ondernemingen ligt de grootste uitdaging de komende maanden niet zozeer in het bestuderen van nieuwe wetsartikelen, maar wel in het tijdig aanpassen van hun contractuele documentatie en interne werkwijzen. De overgangsperiode tot september 2027 biedt daarvoor een uitgelezen gelegenheid.

Voor vastgoedontwikkelaars, investeerders, bouwheren, aannemers, architecten, vastgoedbeheerders en andere professionele marktspelers verdient Boek 7 daarom reeds vandaag bijzondere aandacht.

Zoals zo vaak in het contractenrecht zullen uiteindelijk niet de grote principes, maar de concrete contractuele formuleringen bepalen wie het risico draagt wanneer een project anders verloopt dan gepland. Juist daarom begint de impact van Boek 7 niet bij de rechtbank, maar aan de onderhandelingstafel.