Bedelsiz terk kavramı, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun (“Kanun”) 18. maddesi kapsamında henüz parselasyon işlemi yapılmamış ve idare tarafından yayımlanan imar planında kamu hizmetine ayrılmış yerlerin, maliki tarafından Kanun'un 15. ve 16. maddeleri kapsamında ileri sürülebilen ifraz ve tevhit uygulamalarının kabulü karşılığında ilgili idare lehine bedelsiz olarak kazandırılması işlemidir. Özellikle belediyeler tarafından sıklıkla kullanılmakta olan söz konusu uygulama hukuk sistemimizde tanımlanmamış olup idari ve adli yargı kararları ile şekillenmiştir. İşbu yazımızda bedelsiz terk uygulamasına ilişkin genel esaslara ve bu kapsamda hukuki el atma müessesine değinilecek ve değerlendirmelerde bulunulacaktır.
The term of Gratuitous Relinquishment is a transaction of acquiring properties allocated for public services in the zoning plan published by the administration that have not yet been parceled out within the scope of Article 18 of the Zoning Law No. 3194 (“Law”), free of charge in favor of the relevant administration in return for the acceptance of subdivision (ifraz) and amalgamation (tevhit) applications submitted under Articles 15 and 16 of the Law. This practice, frequently used by the municipalities, has not been defined in our legal system but has taken shape through administrative and judicial decisions. In this legal brief, it will be examined and evaluated the general principles regarding the practice of gratuitous relinquishment and in that respect, the legal mechanism of expropriation without compensation .
Kelime anlamı itibarıyla bedelsiz terk, herhangi bir eşyanın ya da hukuki bir hakkın hiçbir bedel alınmaksızın bir başkasına bırakılmasıdır. Kavram, imar hukuku kapsamında değerlendirildiğinde ise özel mülkiyete tabii bir taşınmazın bir kısmının veya tamamının, malik tarafından taşınmaz üzerinde yapılaşabilmek veya yapılaşma imkânlarını arttırabilmek amacıyla idare lehine terk etmesi olarak tanımlanmaktadır. İfade etmek gerekir ki bedelsiz terk kavramı İmar Kanunu veya diğer başkaca bir kanunda öngörülmüş bir uygulama olmamakla birlikte adli ve idari yargı kararları neticesinde şekillenmiştir.
Danıştay, bedelsiz terk kavramını Kanunu'nun 18. maddesinde yer alan arazi ve arsa düzenlemeleri kapsamında düzenleme ortak payı (“DOP”) kesintisine konu olabilecek kamu hizmetine ayrılan bölümlerin; malikin, taşınmazın kendisine kalan kısmında yapılaşabilmesi için Kanun'un 15. ve 16. maddelerinde yer alan ifraz (bölme) ve tevhit (birleştirme) taleplerinin kabulü karşılığında idare lehine bedelsiz olarak bırakılması olarak tanımlamaktadır1. Ancak günümüzde söz konusu uygulama, imar planında kamu hizmetine ayrılmış taşınmazlarda hak sahibinin imar hakkı elde edebilmesi veya mevcut imar hakkı oranını arttırabilmesi için ilgili idare veya malik tarafından pazarlık aracı olarak teklif edilen bir uygulama niteliğine de dönüşmüştür.
İmar planlarının uygulanması ve yapılaşmaya uygun imar parsellerinin oluşturulması kural olarak parselasyon işleminin yapılmasına bağlıdır. İmar planı bulunan ve henüz parselasyon işlemi yapılmamış bir alanda ifraz ve tevhit uygulamasının yapılması da hukuken mümkün değildir. Ayrıca bir taşınmaza inşaat ruhsatı verilebilmesi için de öncelikle parselasyon işlemenin yapılması gerekmektedir. Ancak uygulamada parselasyon işlemi yapılmamış bir alanda taşınmazların kamusal hizmet alanına denk gelen kısımlarının bedelsiz terk edilmesi karşılığında geri kalan kısım üzerinde yapılaşmaya izin verilmektedir. Dolayısıyla yapı izni karşılığında malikin muvafakati ile bedelsiz terk uygulaması neticesinde DOP kesilmeksizin veya kamulaştırma yapılmaksızın ilgili kısmın kamu mülkiyetine kazandırılması mümkün hale gelmektedir. Ancak böyle bir durumda bedelsiz terk uygulaması bir zorunluluk teşkil etmemekte olup kamu hizmetine denk gelen kısımların bedeli karşılığında kamulaştırılması da ilgili idareden talep edilebilmektedir.
İfade etmek gerekir ki malikin, rızası ve muvafakati ile arazinin bir kısmını kamuya ferağ etmesi şeklideki bedelsiz terk uygulaması DOP ile karıştırılmamalıdır. Zira DOP, Kanunu'nun 18. maddesinde uygulama alanı bulmakta olup ilgili madde uyarınca yetkili idare, maliklerin muvafakati aranmaksızın düzenlemeye tabii tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüz ölçümlerinin %45'ine kadarını bedelsiz olarak kamu mülkiyetine kazandırabilmektedir. Dolayısıyla DOP kesintisi yapılan arazide idare hâlihazırda malikin muvafakati olmaksızın Kanun'dan kaynaklanan yetkilerini kullanarak herhangi bir kamulaştırma kararı alınmasına gerek olmadan ilgili kısmı kamu mülkiyetine geçirebileceğinden malikin araziyi rızası ile bedelsiz olarak terk edilmesine ihtiyaç kalmamaktadır. Nitekim DOP uygulaması, kamulaştırmasız hukuki el atma olarak nitelendirildiğinden %45'lik kısma kadar olan kesintilerde malike herhangi bir bedel de ödenmemektedir.
Kanun'un 10. maddesi uyarınca ilgili idareler, imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren en geç 3 ay içerisinde 5 yıllık imar programı hazırlanmalı ve bu uygulamalarını da 5 yıl içerisinde yapmalıdır. İmar planları ile kamu hizmetine ayrılan özel mülkiyete tabii alanların 5 yıllık süre içerisinde kamulaştırılmaması hukuki el atma olarak değerlendirilmekte ve mülkiyet hakkında müdahale niteliği taşımaktadır.
Bu doğrultuda yeşil alan, yol, park, okul alanı ve benzeri nedenlerle kamusal hizmete tahsis edilen yerlerin imar planının kesinleştiği tarihten itibaren 5 yıl içerisinde ilgili idare tarafından kamu mülkiyetine kazandırılması gerekmektedir. Zira uzun yıllar programa alınmayan imar planının fiilen hayata geçirilmemesi malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkilerini belirsiz süreliğine kısıtlayacağından söz konusu durum mülkiyet hakkının özüne aykırılık teşkil edecek ve bireysel çıkarları ölçüsüz bir şekilde malik aleyhine bozacaktır.
Uygulamada, hukuki el atmanın mevcut olduğu ancak idarenin 5 yıllık süre içerisinde kamulaştırma işlemini gerçekleştirmemesi ve kısıtlamanın da kaldırılmaması halinde taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespitine ve bu bedelin malike ödenmesi yönünde hükümler mevcuttur. Nitekim Danıştay 6. Dairesi 2011/8152E., 2013/2702 Karar ve 17.04.2012 tarihli ilamında; “Bu durumda, davacıya ait taşınmazın imar planında "yol ve otopark" olarak belirlenmesi nedeniyle 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 10. maddesi uyarınca imar planının yürürlüğe girmesinden itibaren en geç 3 ay içinde bu planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programının belediyece hazırlanmaması ve bunun sonucunda taşınmazının kamulaştırılmaması nedeniyle davacının mülkiyet hakkının belirsiz bir süre ile kısıtlandığı ve bu kısıtlamanın idarece bir karar alınarak kaldırılmadığının sabit olması karşısında, taşınmaz malın değerinin hesaplanarak ilgilisine ödenmesi dışında başka bir yol kalmamıştır.” şeklindeki karar ile hukuki el atma nedeniyle mülkiyet hakkının belirsiz süreliğinde kısıtlanabileceğini ve bu kısıtlılığın kaldırılmaması halinde taşınmaz değerinin malike ödenmesi gerektiğine hükmetmiştir.
SONUÇ
1- Bedelsiz terk uygulaması Kanun nezdinde tanımlanan bir uygulama olmayıp DOP kesintisi veya kamulaştırma yapılmaksızın malikin, muvafakati ile imar planında kamusal hizmete tesis edilen yerlerin ilgili idare lehine karşılıksız olarak kazandırılmasıdır.
2- DOP kesintisi Kanun'da aranan şartların gerçekleşmesi halinde arazinin %45'lik kısmına kadar olan bölümünün bedelsiz olarak kamu mülkiyetine geçirilmesini ifade etmektedir.
3- Kamusal hizmete tahsis edilen yerlerin imar planının kesinleştiği tarihten itibaren 5 yıl içerisinde ilgili idare tarafından kamu mülkiyetine kazandırılması gerekmektedir. Aksi takdirde hukuki el atma söz konusu olacak olup idarenin sorumluluğuna gidilebilecektir.
Footnote
1 Bkz. Danıştay 6. Dairesi, 2016/4042E., 2018/266K. sayılı ve 17.01.2018 tarihli karar. Danıştay 6. Dairesi, 2019/20607E., 2021/1294K., 04.02.2021 tarihli karar.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
