5 Soruda Fahiş Emlak Vergisi Takdirlerine Karşı Dava Süresi

2026-2029 dönemine ait emlak vergisine esas fahiş arsa ve arazi metrekare birim değerlerine ilişkin takdir kararlarına karşı dava hakkımızı neden kullanmalıyız?

Değerli okurlar, 8 Temmuz 2025 tarihliyazımda2026-2029 dönemi için geçerli olacak emlak vergisine esas arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin bu amaçla özel olarak oluşturulan takdir komisyonlarınca takdir edildiğini, bu kararların mükelleflerce dava konusu edilebileceğini, davaların nasıl ve ne zaman açılacağını ve sonuçta yapılan 10 katı aşan fahiş takdirlerin kanunla sınırlandırılması gerektiğini yazmıştım.

Bu konuda inanılmaz bir tepki doğduğunu, kıyamet koptuğunu söylersem sanırım abartmış olmam.

Çok sayıda mükellef dava açtı veya açmaya hazırlanıyor. Sekiz yıl önce 2017 yılında yapılan takdirlere karşı böyle bir dava furyası yaşanmış ve sonuçta artış oranları kanunla bir önceki yıla göre yüzde 50 ile sınırlandırılmıştı.

Konu vatandaşlarımızı çok ilgilendirdiğinden bugün soru cevaplarla konuya ilişkin gelişmeleri ve bazı bilgileri paylaşmak istiyorum.

Soru 1: Mükellefler ne zamana kadar dava açabilirler?

Cevap 1: Girişte bahsettiğimyazımdaemlak vergisi mükelleflerinin takdir kararlarını muhtarlıklara asılan ilan panolarından öğrenmeleri mümkün olduğu için, bu yolla öğrendikleri değerleri öğrendikleri tarihten itibaren 30 gün içinde dava konusu edebilmelerinin mümkün olduğunu belirtmiştim.

Ancak muhtarlıklar bu değerleri mükelleflere tebliğ etmediği için, öğrenme tarihinin saptanmasında yaşanabilecek tartışmaları peşinen önlemek adına, dava açmayı düşünen mükelleflere tavsiyemin; takdir kararlarının muhtarlıklara tebliği işlemlerinin 30 Haziran 2025 gününe kadar yapılmış olması nedeniyle, bu tarihten itibaren 30 gün içinde (30 Temmuz akşamına kadar) davalarını açmaları yönünde olduğunu, ancak bu tarihin adli tatil süresi içinde kalması nedeniyle davaların, adli tatil süresi bittikten sonraki 7 gün içinde) açılabileceğini yazmıştım.

Her ne kadar emlak vergisi hesabına esas takdir komisyonu kararlarına karşı dava açma süresi hakkında bölge idare mahkemesi kararları arasındaki aykırılık, Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulunun 15.02.2023 tarih ve E:2022/14, K:2023/2 sayılı Kararında¹, mükelleflerin emlak vergisine esas asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin tespitine yönelik takdir komisyonu kararlarına karşı öğrenme tarihinden itibaren (30) günlük genel dava açma süresi içerisindeveen geç anılan kararın alındığı yılın son gününe kadar dava açılabileceği yönünde giderilmişse de; mükelleflere önerim, takdir komisyonu kararlarının öğrenme tarihi ile ilgili tartışma yaşanmaması bakımından davalarını adli tatilin sona ermesinden itibaren en geç 7 gün içinde (7 Eylül 2025 tarihi Pazar gününe denk geldiğinden en geç 8 Eylül 2025 Pazartesi gününde) açmaları yönündedir.

Soru 2: Adli tatilden yararlanılmayan yerlerde dava açma süresi ne zaman biter?

Cevap 2: İdari Yargılama Kanunun (İYUK) 61 inci maddesine göre; bölge idare, idare ve vergi mahkemeleri her yıl 1 eylülde başlamak üzere, 20 temmuzdan 31 ağustosa kadar çalışmaya ara verirler. Ancak, yargı çevresine dahil olduğu bölge idare mahkemesinin bulunduğu il merkezi dışında kalan vesadece bir idare veya bir vergi mahkemesi bulunanyerlerdeki idari yargı mercileri çalışmaya ara vermeden yararlanamazlar.

Bu mahkemeler, 62 nci maddedeki sınırlamaya tabi olmaksızın görevlerine devam ederler.

Çalışmaya ara verme süresi içinde; bölge idare mahkemesi başkanının önerisi üzerine, Hâkimler ve Savcılar Yüksek Kurulunca, birden fazla idari yargı mercii olan yerlerde idare veya vergi mahkemeleri başkan ve üyeleri arasından görevlendirilecek yeteri kadar hâkimin katıldığı bir nöbetçi mahkeme kurulur. Bölge idare mahkemeleri için ise bölge idare mahkemesi başkanının önerisi üzerine, Hâkimler ve Savcılar Yüksek Kurulunca, tüm daire başkan ve üyeleri arasından görevlendirilecek yeterli sayıda nöbetçi daire kurulur.

İYUK'un 62 nci maddesine göre, nöbetçi mahkemeler çalışmaya ara verme süresi içinde esas hakkında karar vermezler, sadece aşağıda yazılı işleri görürler:

Bu nedenlerle, adli tatilden yararlanılamayan yerlerde de emlak vergisine esas takdir kararlarına ilişkin davaların bu yıl 8 Eylül tarihine kadar ve en geç 31 Aralık 2025 tarihinde açılması mümkündür.

Bu nedenle söz konusu yerlerde halen dava açmamış olan mükelleflerin de dava açma hakları vardır.

Soru 3: Dava açmanın maliyeti nedir?

Cevap 3: Dava açma maliyeti çok yüksek değildir. Taşınmazın değerinden bağımsız olarak maktu bir harç ödenmesi söz konusudur. Bu yıl için maktu harç 702,90 TL'dir. Posta masrafı olarak ödenmesi gereken tutar ise bugün itibarıyla 2 bin 100 TL'dir.

Ayrıca dava açarken bilirkişi tayin edilmesini isterseniz ve mahkemece bilirkişi tayin edilirse, bilirkişi sayısına göre bir bilirkişi ücreti ödenmesi söz konusu olabilecektir. Bilirkişi ücreti mahkemelere göre değişmekle birlikte, bugünlerde bilirkişi başına 5 bin TL bilirkişi ücretine hükmedebileceğini söyleyebiliriz.

Davanın kazanılması halinde ödenen masraflar kararın kesinleşmesinden sonra iade edilecektir.

Davanın sonucuna göre ayrıca belediye avukatı lehine karşı taraf vekalet ücreti ödenmesi söz konusu olabilir.

• Dava mükellef lehine sonuçlanırsa mükellef karşı taraf vekalet ücretiödemez.
• Dava belediye lehine sonuçlanırsa mükellef karşı taraf vekalet ücretiödemek zorunda kalır.Ödenecek tutar davanın karara bağlandığı tarihteki asgari ücret tarifesine göre belirlenir. 2025 yılında karara bağlanan davalar için bu tutar duruşmalı davalarda 38 bin TL, duruşmasız davalarda ise 18 bin TL'dir.
• Davanın kısmen kabul, kısmen red yönünde karara bağlanması halinde her iki taraf da karşı taraf vekalet ücreti öder.

Yakın zamanda verilen Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulunun 24/05/2023 tarih ve E:2023/1, 2023/3 sayılı Kararında, bölge idare mahkemelerinin kesin kararları arasında yaşanan aykırılığın; emlak vergisi vergi değerine esas olmak üzere arsa ve arazilerin asgari ölçüde metrekare birim değerinin tespitine ilişkin takdir komisyonu kararına karşı açılan davada, mahkemece takdir komisyonunca tespit edilen asgari ölçüde metrekare birim değerinin yüksek olduğu sonucuna varılması halinde davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine karar verilmesi gerektiği yönünde giderilmesine karar verilmiştir.

Bu durumda her iki taraf için de karşı taraf vekalet ücreti ödenmesi gündeme gelecektir.

Mükelleflerin takdir kararını kısmen dava etmeleri halinde, bu kısmın iptal edilmesi, davanın mükellef lehine karara bağlandığı anlamına gelir, bence bu durumda karşı taraf vekalet ücreti ödenmesine hükmedilmesi hatalıdır.

Mükellefler davayı avukat tutmaksızın kendileri açabilirler. Bu durumda vekalet ücreti ödemezler. Ancak avukatla davayı açmaları halinde avukata vekalet ücreti ödemek durumunda kalacaklardır. Dava açma ücretini ilgili yıl asgari ücret tarifesine göre hesaplanacak asgari tutardan az olmamak üzere taraflar serbestçe belirleyebileceklerdir.

Soru 4: Açılacak davalarda ne talep edilmelidir?

Cevap 4: Açılacak davalarda takdir kararlarının iptali yönünde talepte bulunabileceği gibi kararın belli bir kısmının makul olduğu, ancak yüksek olması sebebiyle belli bir kısmının iptal edilmesi gerektiği yönünde de talepte bulunulabilir.

Bu durumda kararın ne kadarlık kısmının makul olduğu yeniden değerleme, yurt içi üretici fiyat endeksi, tüketici fiyat endeksi, döviz kurlarındaki artışlar gibi kriterlerle belirlenebilir.

Mahkemelerin yeni değer takdiri yapma yetkileri bulunmamakla birlikte yapılan takdirlerin fahiş olan kısımlarını iptal etme yetkileri bulunmaktadır.

Açılacak davalarda mükellef lehine verilecek en iyi karar takdir kararının belli bir tutarının iptal edilmesi yönündeki kararlardır. Bu durumda mahkemeler yukarıda belirttiğim karara istinaden kısmen kabul kısmen red kararı vereceklerdir. Bu da, mükelleflerin karşı taraf vekalet ücreti ödemesini gerektirecektir.

Takdir kararlarının tamamen iptal edilmesi halinde takdir komisyonları yeni değer tespit etmek durumundadırlar. Geçmiş deneyimlerimiz bu durumda takdir komisyonlarının aynı değerleri takdir ettiklerini bize hatırlatmaktadır. Bu yaklaşımı etik bulmuyorum!

Soru 5: Kesinleşen takdir kararlarının başka vergilere etkisi olacak mıdır?

Cevap 5: Evet, olacaktır. 2026 yılından itibaren yeni takdir kararlarına istinaden hesaplanacak emlak vergi değerleri tapu harçlarının hesaplanmasını da etkileyecektir. Çünkü harçlar emlak vergi değerleri üzerinden hesaplanmaktadır.

Veraset ve intikal vergisinde taşınmazların vergiye esas değeri işletmeye dahil olsun olmasın emlak vergi değerine göre hesaplanmaktadır.

Emlak vergi değeri değerli konut vergisini de etkilemektedir. Bir konutun değerli konut vergisi kapsamına girip girmediği emlak vergi değerine göre belirlenmektedir. Ayrıca değerli konut vergisine tabi olan konutlarda değerli konut vergisi emlak vergi değerini aşan tutar üzerinden hesaplanmaktadır.

Bu yazı için son sözlerim...

Dava açmak doğrudan vergi mahkemelerinde olumlu sonuç vermese bile, ne kadar çok dava açılırsa o ölçüde bir yasal düzenleme ile artışların belli bir oranla veya belli bir kritere göre hesaplanacak tutarla sınırlandırılmasını sağlayacak yasal düzenleme yapılması yönünde baskı yaratacaktır.

Her ne kadar seçim dönemi olmasa da emlak vergisi vatandaşları en çok etkileyen vergi olduğundan siyasi iktidar bu baskıdan etkilenebilecektir. Zaten çok sıkıntılı bir dönemden geçmekteyiz, belediyelerin gelir artırma kaygısı ile sebep oldukları bu fahiş takdirlere siyasi iradenin tepkisiz kalmayacağını düşünüyorum.

Eğer böyle bir yasal düzenleme yapılmazsa ve beklendiği gibi çok sayıda dava açılırsa, yargı mercilerinin kilitlenmesi söz konusu olabilecektir. Meclis ekimde açılacağına göre bu davaların ekimden önce açılması, belirttiğim amacın sağlanması bakımından çok büyük önem taşımaktadır.

Footnote

1 Bu Karar 28 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazete yayımlandı.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.