Dünya genelinde özellikle büyük şehirlerde ortaya çıkan konut sorunu ülkemizi de etkilemiştir. Özellikle pandemi ve sonrası konut fiyatlarının hızlı artması kiracı ve ev sahibi arasındaki uyuşmazlıkların artmasına neden olmuştur. Ekonomik sebepler başta olmak üzere kiracı ve ev sahibi çeşitli sebeplerle karşı karşıya kalmaktadır. Uygulamada en sık karşımıza çıkan sorunlardan biri ise uzun süreli oturum gösteren kiracının sözleşmesinin eski tarihli olması ve yıllık uygulanan kira artışlarının enflasyonun altında kalmasıyla kiracının tahliyesi sorunudur. Bu sebeple Türk Borçlar Kanunu da kira ilişkisini sürdürmek istemeyen kiraya verenler için 10 yıllık kiracının tahliyesi mekanizmasını düzenlemiştir. Bu yazımızda 10 yıllık kiracının tahliyesi anlatılacak, 10 yıllık kiracının tahliyesi şartları aktarılacak, 10 yıllık kiracının hakları incelenecek ve 10 yıllık kiracının kira artışı ne kadar olmalı sorusuna değinilerek sıkça sorulan sorulara yanıt verilecektir.
Diğer tahliye sebepleri için: Kiracıyı Evden Çıkarmak - İş Yeri Tahliyesi
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi
Şartların oluşması ve geçerli bir fesih bildirimi yapılması hâlinde kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz olması fark etmeksizin kiralayan, 10 yıllık kiracının tahliyesi için dava açabilecektir. Mahkeme bu durumda kanunda düzenlenen fesih şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğine bakacak, gerçekleştiğine karar vermesi durumunda kiracının tahliyesine karar verecektir. 10 yıllı kiracının tahliyesi davasında görevli ve yetkili mahkeme kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Süresinde ihtarname çekilmesi, arabuluculuğa başvurulması tahliye için şarttır.
10 Yılı Geçen Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi
Türk Borçlar Kanunu'na göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman kiraya veren ise sözleşme başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre sözleşmeyi fesih bildirimiyle sona erdirebilir. Kiraya verenin on yıllık sürenin dolmasıyla fesih bildirimi yapmak için neden belirtmesine gerek yoktur. On yıllık sürenin başlangıcı kira süresinin başlangıç tarihinden hesaplanır. Fesih bildiriminin geçerliliği fesih bildiriminin yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Her iki taraf da yerel adetle belirlenen kira döneminin sonuna veya böyle bir yerel adet yok ise altı aylık kira döneminin sonuna en az üç ay kala fesih bildirimi yaparak kira sözleşmesini sonlandırabilir.
10 Yılı Geçen Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi
Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı belirli sürenin bitimine 15 gün önce fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Kiracı bu şekilde sözleşmeyi feshetmez ise sözleşme birer yıllık şekilde uzayacaktır. Kiralayan ise belirli sürenin 10 yıllık uzama süresi sonunda bir sonraki uzama yılının bitimine 3 ay kala fesih bildiriminde bulunmak koşuluyla sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Dolayısıyla sözleşmenin imza tarihinden en az 12 yıl sonra kiraya verenin 10 yıllık kiracının tahliyesi davasını açması mümkün olacaktır. Örneğin; kiracı ve kiralayan arasında 1 Ocak 2013 yılında 2 yıllık bir kira sözleşmesi yapılırsa sözleşme bitiş tarihi olan 31 Aralık 2014 tarihinden 15 gün önce kiracı fesih bildiriminde bulunup sözleşmeyi sona erdirmez ise sözleşme birer yıllık sürelerle uzar. İlk uzama yılından itibaren uzama yılları sayılır ve 31 Aralık 2024 tarihinde 10 yıllık uzama süresi bitmiş olur ve bu tarihi izleyen her uzama yılının bitimine 3 ay kala kiralayan fesih bildiriminde bulunmak şartı ile sözleşmeyi sona erdirebilir.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Koşulları
Kanunun kiralayan için öngördüğü sebep göstermeksizin bildirim yoluyla fesih hakkının kullanılması için belirli şartların oluşması gerekmektedir. Bu şartların oluşmasıyla kiralayan fesih hakkını mahkemeye başvurmadan kullanabilir. 10 yıllık kiracının tahliyesi için şu şartların oluşması gerekir:
Geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı
Bir fesihten söz edebilmek için öncelikle hukuken geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı gerekmektedir. Yapılan kira sözleşmesi kanunda aranan şartları karşılıyor ise hukuken geçerli bir sözleşmenin varlığından bahsedilebilir.
Uzama yılları on yılı doldurmuş olmalı
Diğer bir şart uzama yıllarının on yılı tamamlaması gerekir. Burada dikkat edilmesi gereken, uzama süresi; kira sözleşmesinin başladığı tarihten değil, kira sözleşmesinin bittiği tarihten hesaplanır. 5 yıllık bir kira sözleşmesinde on yıllık uzama süresi sözleşme tarihinden 15 yıl sonrasıdır. (5 yıl sözleşme süresi + 10 yıl uzama süresi)
Onuncu uzama yılını takip eden yılın bitimine üç ay kala fesih bildirimi yapılmış olmalı
Fesih bildirimi onuncu uzama yılı içerisinde değil, onuncu uzama yılını takip eden yılın bitimine en az 3 ay kala yazılı olarak yapılır. Eğer uzama yılında bildirim yapılmaz ise sözleşme bir sene daha uzar ve bildirim bu sene içerisinde yine bitime en az üç ay kala yapılmalıdır.
İlginizi çekebilir: Satın Alınan Evdeki Kiracı Nasıl Çıkarılır
10 Yıllık Kiracının Hakları
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir taşınmazı kiracının kullanımına bırakmasını, kiracının da bunun karşılığında belirlenen kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir borç sözleşmesidir. Kira sözleşmeleri uygulamada çoğunlukla yazılı olarak yapılmakla birlikte, sözlü olarak yapılması da hukuken geçerlidir. Bu yönüyle, sözleşmenin şekli değil tarafların irade beyanları ve fiili durum belirleyici olur.
Kiraya veren, kiralananı sözleşmede kararlaştırılan tarihte teslim etmekle ve sözleşme süresince söz konusu taşınmazı kararlaştırılan kullanım amacına uygun şekilde bulundurmakla yükümlüdür. Kiracı ise, sözleşmede belirlenen kira bedelini düzenli olarak ödemekle, kiralananı özenle kullanmakla ve çevredeki komşularına saygılı olmakla yükümlüdür.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracılar Türk Borçlar Kanunu ile önemli ölçüde korunmaktadır. Özellikle 10 yıllık kiracının tahliyesi söz konusu olduğunda, kiracının durumu sıradan kira ilişkilerinden farklı değerlendirilir. Bu noktada 10 yıllık kiracının hakları, hukuken daha güçlü bir konuma sahiptir.
Süreli kira sözleşmeleri, başlangıçta belirlenen sürenin bitiminden sonra kiracı tarafından en az 15 gün önceden bildirim yapılmadığı sürece birer yıl uzamış sayılır. Bu şekilde uzayan sözleşmeler 10 yılı doldurduğunda, kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebilmesi için yenileme süresinin bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunması gerekir. Bildirim süresini kaçıran kiraya veren için 10 yıllık kiracının tahliyesi bir sonraki kira dönemine kalacaktır.
10 Yıllık Kiracı Nasıl Çıkarılır?
10 yıllık kiracının çıkarılması için kiraya veren öncelikle kanuna uygun olarak kiracıya ihtarname gönderir. İhtarnameyi alan kiracı yeni dönemin başlangıcından önce kiralananı tahliye etmezse, kiraya veren 10 yıllık kiracının tahliyesi için mahkemede dava açar. Mahkeme sürenin dolup dolmadığını, bildirimin geçerliliğini ve diğer şartları inceleyerek kiracının tahliye edilip edilmeyeceğine karar verir. Kararın kesinleşmesinden sonra icra dairesine başvurularak tahliye günü alınır. Tahliye gününde, 10 yıllık kiracı kiralananı tahliye etmemişse zorla tahliye ettirilir.
10 yıllık kiracının kira artışı ne kadar olur?
Konut kiralarının kira artış oranı tüketici fiyat endeksinin son 12 aylık ortalama değişim oranını geçmemek şartıyla serbestçe belirlenebilir. 10 yıllık kiracıların kira artışında da bu orana uyulması gerekir. Fakat bu sürenin oldukça uzun olduğu açıktır. TÜFE verilerinin gerçek enflasyonun altında kalması sebebiyle bu kadar uzun bir sürede sözleşmeye göre artırılan kira bedelleri emsallere kıyasen daha düşük kalmaktadır. Bu sebeple kiraya veren, kira döneminin 5. Yılı için kira tespit davası açarak kira bedelini bölgedeki emsal kira bedellerine uygun hâle getirilmesini dava edebilir.
İlginiz Çekebilir; Yasal Kira Artışı Yapmayan Kiracının Tahliyesi
SONUÇ
Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiracının zayıf taraf olduğu düşüncesinden hareketle kiraya verenin dilediği gibi sözleşmeyi sona erdirmesi engellenmiş ve kiraya verene sebepsiz yere sözleşmeyi sona erdirmesi için 10 uzama yılı bekleme zorunluluğu getirilmiştir. Yani kiracı yeni dönemden 15 gün önce kiraya verene bildirim yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilecekken bu hak kiraya verene tanınmamıştır. Burada dikkat edilmesi gereken nokta 10 yıllık kiracının tahliyesi yolunun geçerli bir fesih sebebi olmadığı durumlarda kullanılabilecek olmasıdır. Eğer kiraya verenin sözleşmeyi feshetmek için ihtiyaç sebebiyle tahliye, ödememe nedeniyle tahliye, tahliye taahhütnamesi sebebiyle tahliye gibi belirli tahliye nedenleri varsa 10 yıllık kiracının tahliyesi için buradaki süreleri beklemesi gerekmez. 10 yıllık kiracının tahliyesi yolunu seçen kiraya veren on yıllık uzama süresini takiben devam eden her uzama yılının bitimine en az 3 ay kala fesih bildirimi yaparak kira sözleşmesini sonlandırabilir. Fakat feshin mahkeme tarafından onaylanarak 10 yıllık kiracının tahliyesine karar verilmesi gerekir.
İlginizi Çekebilir: Satın Alınan Evden Ev Sahibi Nasıl Çıkarılır?
Sıkça Sorulan Sorular
Ev sahibi kendisi oturacağı için kiracıyı çıkarabilir mi?
Kiraya veren kiralananda kendisi oturmak için kiracıyı çıkarabilir. Bunun için önce Sulh Hukuk Mahkemesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açması gerekir. Ancak bu talebin keyfi bir istek olmaması, kiralayanın ihtiyacının gerçek ve zorunlu olduğunu ispat etmesi gerekir. Aksi takdirde tahliye talebi reddedilecektir.
Ev sahibi 10 yıllık kiracıyı çıkarabilir mi?
Ev sahibi hiçbir gerekçe göstermeden 10 yıllık kiracıyı çıkarabilir. Fakat burada bahsedilen 10 yıl sözleşmede belirlenen kira süresinin bitiminden sonra başlayacak 10 yıldır.
10 yıllık kiracının tahliyesi ne kadar sürer?
10 yıllık kiracının tahliyesi davası ortalama 1 yıl içerisinde tamamlanmaktadır.
10 yıllık kira süresi dolan bir kiracıya ihtarname çekilebilir mi?
Evet, 10 yıllık kiracının tahliyesi için ihtarname gönderilmesi bir zorunluluktur. Hak kaybına uğramamak için ihtarnamede bulunması gereken zorunlu unsurlara ve sürelere dikkat edilmelidir.
Kirada 10 yıllık uzama süresi nasıl hesaplanır?
10 yıllık uzama süresi sözleşme kaç yıllıksa o kadar yılın geçmesinden sonra başlatılır. Örneğin 1.1.2000 tarihli 5 yıllık bir kira sözleşmesinin 5. Yılı 31.12.2004 tarihinde sona erecektir. Bu tarihten sonraki 10 yıldan itibaren yenilenen dönemlerde kiraya veren kiracıyı tahliye edebilecektir. Böyle bir sözleşmeye göre 2015 yılında dava açma hazırlıkları yapılmalıdır. 10 yıllık kiracının tahliyesi hesaplama gerektiren şekle sıkı sıkıya bağlı bir yöntem olduğundan mutlaka avukat yardımından istifade edilmeli ve dava uzman gayrimenkul hukuku avukatları tarafından açılmalıdır.
Mülk Yönetimi Hizmeti ile Kiracı Uyuşmazlıklarının Önüne Geçilebilir
Günümüzde artan enflasyon, sürekli değişen mevzuat ve kira sözleşmelerindeki teknik ayrıntılar, özellikle 10 yıllık kiracının tahliyesi gibi konularda ev sahiplerinin ciddi hak kayıplarına uğramasına neden olabilmektedir. Bu durumun önüne geçebilmenin en etkili yollarından biri ise profesyonel mülk yönetimi hizmeti almaktır.
Mülk yönetimi hizmeti sayesinde; kira sözleşmeleri uzmanlar tarafından hazırlanır, tahliye ve ihtar süreçleri zamanında başlatılır, yasal süreler dikkatle takip edilir ve kiracının ödemeleri kontrol altında tutulur. Özellikle kira sözleşmesinin uzama yıllarıyla ilgili hesaplamaların, tahliye sürecinde atılacak adımların ve arabuluculuk başvurularının titizlikle yürütülmesi, 10 yıllık kiracının tahliyesi gibi hassas süreçlerde büyük önem arz eder.
Profesyonel destek alan malikler, hem kiracılarıyla doğrudan muhatap olmaktan kurtulur hem de kira geliri kaybı yaşamadan yasal haklarını eksiksiz şekilde kullanabilir. Mülkünüzün sadece fiziksel değil, hukuki ve mali açıdan da yönetimini üstlenen bu hizmet sayesinde, riskler minimize edilir ve yatırımlar güvence altına alınır.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
