Reforma tributária cria sistema que afeta locações imobiliárias

A reforma passa a alcançar a locação de imóveis pelo IBS e pela CBS, com regime de transição para contratos antigos e alíquotas reduzidas; saiba o que muda para pessoas físicas, holdings e fundos imobiliários

A reforma tributária criou o IVA dual (IBS + CBS) e a locação de imóveis passa a ser alcançada por esse novo sistema. Há regra de transição para contratos antigos e alíquota reduzida para locações no regime novo. Apesar de a CBS passar a ser exigida efetivamente em 2027 e de o IBS passar a ser efetivamente exigido a partir de 2029, as opções pelo regime de transição precisam ser feitas agora.

Veja como fica em cada situação:

1) Pessoa Física (locador)

O que muda

A pessoa física (PF) pode tornar-se contribuinte de IBS/CBS na locação, conforme habitualidade/volume (critérios legais). A alíquota efetiva é reduzida para locações no regime novo (há ainda um redutor legal para ajuste da base de cálculo). O IRPF sobre aluguéis permanece (tabela própria do IR, sem mudanças por conta do IVA).

Contratos antigos (assinados até 16/01/2025, com prazo determinado)

É possível optar por um regime de transição: 3,65% sobre a receita, sem créditos, até o fim do prazo original (exigem-se formalidades; para comerciais, costuma-se exigir registro em cartório até 31/12/2025).

Novos contratos / quando não usar a transição

Aplica-se o regime geral do IVA com alíquota reduzida e possibilidade de créditos sobre despesas vinculadas (administrativas, manutenção, serviços etc.).

O que fazer agora:

• Verificar se você se enquadra como contribuinte de IVA (habitualidade/volume)
• Mapear contratos e decidir transição x regime geral
• Organizar documentos para eventual aproveitamento de créditos no regime geral
• Manter a rotina do IRPF sobre aluguéis

2) Holding Imobiliária (pessoa jurídica)

O IR/CSL não muda.

O que muda

• As receitas de locação da holding passam a se submeter ao IBS/CBS
• Há alíquota efetiva reduzida para locações no regime novo (redutor legal)
• No regime geral, a holding pode apropriar créditos de despesas ligadas à atividade (administração, manutenção, serviços, etc.)

Contratos antigos (assinados até 16/01/2025, com prazo determinado)

A holding pode optar pela transição: 3,65% sobre a receita, sem créditos, até o fim do prazo original. Para contratos comerciais, é crucial regularizar o registro (RTD/Registro de Imóveis) até 31/12/2025 para preservar a transição.

Novos contratos / quando não usar a transição

Vale o regime geral com alíquota reduzida e créditos de insumos/serviços, impactando a carga efetiva.

O que fazer agora (holding)

• Listar contratos (residencial x comercial; datas; prazo).
• Decidir, contrato a contrato, entre transição e regime geral.
• Ajustar processos para tomada de crédito (documentos, centros de custo, notas fiscais, controles).
• Providenciar registros dos contratos comerciais antigos até 31/12/2025 se optar pela transição.

3) Observação útil sobre ITBI (integralização de imóveis em holding)

Mantém-se a imunidade de ITBI na integralização até o limite do capital subscrito; o excedente pode ser tributado. Há julgamento pendente sobre empresas com atividade imobiliária preponderante; até a definição final, planejamos com dois cenários (com e sem ITBI).

4) Fundos Imobiliários (FII)

A reforma tributária também afeta o setor de investimentos imobiliários, inclusive os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), que poderão estar sujeitos direta ou indiretamente às novas regras de CBS e IBS.

O que muda

• Como os FIIs foram definidos como não contribuintes de CBS e IBS, o locatário não disporá de créditos de IBS/CBS.
• O regime de isenção de IR para o cotista pessoa física permanece, desde que o fundo mantenha as condições legais (número mínimo de cotistas, cotas negociadas em bolsa e limite de participação individual).
• As despesas operacionais dos fundos poderão ter impacto marginal de custo em função do novo IVA, caso os prestadores de serviços passem a repassar o imposto.

O que fazer agora

• Acompanhar a regulamentação da Lei Complementar 214 para identificar eventuais ajustes nas regras de tributação e crédito, como requisitos para a isenção dos fundos e opções dos fundos pelo regime normal de apuração.
• Para gestores e administradores, revisar contratos de locação e prestação de serviços sob o ponto de vista dos novos tributos.
• Investidores devem avaliar, em conjunto com seus assessores, os efeitos econômicos e o potencial repasse de custos tributários adicionais nos rendimentos.