Günümüzde birçok uyuşmazlığın yaşandığı sözleşme türü olan Ön Ödemeli Satış Vaadi Sözleşmeleri ile ilgili bilinmesi gereken temel hususlar, işbu çalışmamızda kısaca aktarılmaya çalışılacaktır.
Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesi
Ön ödemeli satış vaadi sözleşmeleri çoğunlukla konut satışlarında görülmektedir. Ön ödemeli konut vaadi sözleşmeleri, tüketiciye konut amaçlı bir taşınmaz malın satış ücretini önceden peşin ya da taksitle ödemeyi, satıcının da bedeli kısmen veya tamamen ödenmesinden sonra taşınmaz malı teslim veya devretmeyi üstlendiği sözleşme türüdür. Halk arasında bu sözleşme türü maketten satış olarak da adlandırılmaktadır.
Hukukumuzda işbu sözleşme türü Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Türk Medeni Kanunu‘unda (TMK) ele alındığı gibi, özel olarak Tüketicilerin Korunması Hakkında Kanun'da (TKHK) düzenlenmiştir. TKHK'nın gerekçesinde, konut henüz satışa sunulduğu evrede ortada bir konut olmadığından ya da inşaat sürerken konut satışının yapılmasının tüketicinin iyi niyetini kötüye kullanılmasına sebep olduğu ve bu hususun gözetilerek düzenlenmesinin gerektiği belirtilmektedir.
Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri kurulurken, konut amaçlı taşınmazın değerinin önceden belirlenmiş olması gerekmektedir. Böylece tüketicinin ne kadar bir bedelin altına imza attığı, satıcının da ne kadarlık bir bedelle taşınmazı tüketiciye devretme borcunu yüklendiğinin açıkça belirtilmesi beklenir.
Bu sözleşmenin hukuki niteliği tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmeler karşılıklı olarak edim yükümlülüklerinin söz konusu olduğu ve bu edim yükümlülüklerinin birbirleriyle değiş tokuş ilişkisi içerisinde olduğu sözleşmelerdir. Ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde kurulan hukuki ilişki sonucunda her iki tarafta birbirlerine karşı asli bir borç yükü altına girer. Taraflardan birinin borcu, karşı tarafın borcunun karşılığını ve sebebini oluşturur.
Konut alım kararının tüketiciler açısından önemi ve karar sürecinin zorluğu düşünülerek, ön ödemeli konut satışı sözleşmesi kurulmadan en az bir gün önce, içeriği Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin beşinci maddesi ile belirlenen ön bilgilendirme formunun tüketiciye verilmesi zorunlu hale getirilmiştir.
Ön ödemeli konut satış sözleşmesi hakkındaki yasal hükümlerde, satıcının konutun devir teslim borcunu otuz altı ay içinde yerine getirmesi gerektiği TKHK m. 41'de öngörülürken, tüketicinin bedel ödeme borcunu ne kadarlık bir süre içerisinde yerine getirmesi gerektiğine ilişkin bir süre öngörülmemiştir.
Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun'un ön ödemeli konut satış sözleşmesi başlıklı 40-46. maddeler arasında düzenlenmiş olup sözleşmenin şekil şartı 41. maddede düzenlenmiştir. İşbu hüküm uyarınca; “ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi halde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketici aleyhine olacak şekilde ileri süremez.” iki ayrı resmi şekil şartı aranmaktadır. Bunlardan biri noterde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir diğeri ise tapuda yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Bu sözleşmeyi yapmak isteyen tarafların yasada öngörülen bu iki şekilden birini tercih etmesi zorunludur.
Bu sözleşme noterde re'sen düzenleme şeklinde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ile kurulur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin taşıması gereken zorunlu içerikler bu sözleşmenin uygulanmasını gösteren Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik'te düzenlenmiştir. İşbu yönetmeliğin 7. maddesi;
“MADDE 7 – (1) Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin, en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir bir şekilde yapılması, aşağıdaki bilgileri içermesi ve bir örneğinin tüketiciye verilmesi zorunludur:
a) Satıcının adı veya unvanı, açık adresi, telefon numarası ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri,
b) Tüketicinin adı, soyadı, açık adresi, telefon numarası ve varsa diğer iletişim bilgileri,
c) Sözleşmenin düzenlendiği tarih,
ç) Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre belirlenen bağımsız bölüm net ve brüt alanları,
d) Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak satış fiyatı, varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
e) Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak toplam taksitli satış fiyatı; varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
f) Faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran ve sözleşmede belirlenen faiz oranının yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faiz oranı,
g) Tüketicinin temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları,
ğ) Ön ödeme tutarı,
h) Ödeme planı ve ödemelerin yapılacağı banka ve hesap bilgileri,
ı) Cayma hakkının kullanılma şartları, süresi ve usulüne ilişkin bilgiler,
i) Sözleşmeden dönme hakkının kullanılma şartları, süresi, usulü ile tazminata ilişkin bilgiler,
j) Cayma ve sözleşmeden dönme bildirimlerinin yapılacağı açık adres bilgileri,
k) Verilen teminata ilişkin bilgiler,
l) Konutun teslim tarihi ve şekli,
m) Yapı ruhsatının alınış tarihi,
n) Konutun ortak giderlerine ilişkin bilgiler,
o) Tüketicilerin uyuşmazlık konusundaki başvurularını tüketici mahkemesine veya tüketici hakem heyetine yapabileceklerine dair bilgi.
MADDE 7 – (2) Peşin ödemede bulunulan ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde birinci fıkranın (e), (f), (g), (ğ) ve (h) bentlerinde yer alan hükümler aranmaz.” Şeklinde düzenlenmiştir.
Ancak düzenlemede yer alan unsurları taşımayan sözleşmenin geçersiz olacağı şeklinde bir sonuca varmak doğru olmayacaktır. Çünkü kanun maddelerinde sözleşmenin zorunlu unsurları hakkında bir içerikten bahsedilmemiştir ayrıca TKHK m. 4/1'de sözleşmede bulunması gereken şartlardan bir veya birkaçının bulunmaması halinde, eksikliğin sözleşmenin geçerliliğini etkilemeyeceği, eksikliğin sözleşmeyi düzenleyen tarafça derhal giderilebileceği belirtilmiştir.
Ancak, burada eksik olan hususun sözleşmenin esaslı unsurunu oluşturması halinde bu değerlendirme yapılmamalı ve esaslı noktalarda iradelerin uyuşmaması sebebiyle sözleşmenin yokluğuna sebep olacağı düşünülmelidir. Örneğin satıcının ön ödemeli konut satışı sözleşmesi yapılmadan önce yapı ruhsatı alması hem kanundan hem de sözleşmeden doğan yükümlülüktür. Bu yükümlülüğü yerine getirmeyen satıcı temerrüde düşmekte kusuru olmasa dahi tüketici TBK m. 123 uyarınca ek süre tanınmadan sözleşmeden tazminatsız olarak dönme hakkına sahiptir.
Sözleşmenin noterde değil de tapuda yapılması halinde taşınmaz satışının geçerli bir sonuç doğurabilmesi için resmi şekil şartı aranmaktadır. Burada önemli olan, sözleşmenin yapılmasının satıcının borçlarını ifa ettiği anlamına gelmediğidir. Zira burada satıcının sözleşme konusu taşınmazın zilyetliğini de kusursuz olarak tüketiciye devretmesi gerekmektedir.
Tüketicinin Sözleşmeden Dönme ve Cayma Hakkı
İşbu sözleşme türünde tüketicinin sözleşmeden dönme ve cayma hakkı bulunmaktadır. Ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapıldıktan sonra tüketicinin yirmi dört ay içerisinde herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. Sözleşmeden dönmek için bunun satıcıya noter aracılığı ile bildirilmesi yeterlidir.
Sözleşmeden dönmenin yanında tüketicinin ayrıca on dört gün içerisinde yine herhangi bir gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir. Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin süresi içerisinde satıcıya noter aracılığıyla yöneltilmesi gerekir.
Ön Ödemeli Konut Satışlarında Değerleme Yöntemleri
Ön ödemeli konutların değerlemesinde kullanılan bazı yöntemler vardır. Bunlardan biri emsal karşılaştırma yaklaşımı ile taşınmaz değerleme yöntemidir. Bu yöntem sıklıkla başvurulan yollardan biridir. Burada değerlemesi yapılacak olan taşınmaza emsal olabilecek diğer taşınmazlar karşılaştırılır. Boş araziler ve yapısız taşınmazlarda kullanılan yöntemdir.
Bu yöntemde taşınmazın türünün bir önemi yoktur eğer gerekli bilgileri sağlayacak yeterli emsal taşınmaz mevcutsa bu yöntem tercih edilir. Değerlemesi yapılacak olan taşınmazın değeri piyasadaki diğer taşınmazların değerine bağlı olduğu için bu yöntem aynı zamanda eleştirilere de açıktır.
Kaynakça
- Öcal, L & Öcal, Ş.A. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Ön Ödemeli Konutların Değerlemesi, TBB Dergisi 144, 2019., Yargıtay İçtihatları, Doktrin, Doğar, M. Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesinin Tipi ve Hukuki Niteliği, Kadir Has Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: 5, Sayı: 2, s. 101-115, Aralık 2017.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
