L'Ordonnance Souveraine n° 10.745 du 5 août 2024 prise en application de la loi n° 1.560 du 2 juillet 2024 relative à l'encadrement de l'activité de marchand de biens, a été publiée au Journal de Monaco du 16 août 2024.
Elle vient préciser pour mémoire les conditions d'application de la loi n° 1.560 du 2 juillet 2024 relative à l'encadrement de l'activité de marchand de biens (cf. notre article du 11 juillet 2024 « Encadrement de l'activité de marchands de biens, la réforme qui fait d'une pierre, trois coups »).
1. Spécificités de la garantie financière que doivent prendre les marchands de biens
Si certains cherchaient des réponses dans la loi 1.252 du 12 juillet 2002 réglementant la profession d'agent immobilier et son Ordonnance Souveraine n° 15.700 du 26 février 2003, force est de constater que la garantie financière imposée aux marchands de biens se distingue nettement de celle à souscrire par les agents immobiliers.
La raison de cette différence notable entre agents immobilier et marchands de biens trouve son fondement dans la distinction des personnes à protéger : si la garantie financière des marchands de biens représente pour l'Etat une protection tangible contre les risques d'impayés (ce dernier étant son unique créancier), celle des agents immobiliers assure une protection au client de l'agent en cas de non-restitution des fonds encaissés, lorsqu'ils sont destinés à être reversés.
A cet effet, il convient de rappeler que le marchand de biens se distingue des autres professionnels de l'immobilier en ce qu'il n'intervient pas en qualité d'intermédiaire et à ce titre, ne peut détenir aucun fonds pour le compte de tiers.
Ce contraste entre les marchands de biens et les autres professionnels de l'immobilier justifie les différences qui ressortent des conditions précisées par l'Ordonnance Souveraine en particulier concernant la mise en Suvre de la garantie.
Ainsi, la première différence notable est que la garantie souscrite par les marchands de biens doit être souscrite au bénéfice du Trésor tel que spécifié par la loi n°1.560.
En cas de défaillance, l'Ordonnance Souveraine précise que la garantie financière imposée aux marchands de biens peut être mise en Suvre par la Direction des Services Fiscaux un mois après la sommation de payer demeurée sans effet, étant précisé que le marchand de biens ne pourra en aucun cas imposer à l'Etat une exception ou objection de quelque nature que ce soit tenant à l'obligation garantie, celle-ci étant constituée à première demande.
En outre, si la garantie financière du marchand de biens est mise en Suvre, une nouvelle garantie devra être constituée pour la période restant à courir.
Pour sa part, la garantie financière des agents immobiliers est déclenchée par leurs créanciers (généralement leurs clients) lorsque ces derniers sont défaillants. Pour ce faire, les créanciers doivent obligatoirement justifier de l'existence d'une créance liquide, exigible et certaine et ils ne pourront mettre en Suvre la garantie qu'un mois après la réception d'une lettre recommandée de sommation.
Ensuite, alors que le montant de la garantie est fixé pour les agents immobiliers à 150.000,00 euros (50.000,00 pour les deux premières années seulement), le législateur exige la souscription d'une garantie d'un montant de 50.000,00 euros prise pour une période de 2 ans (contre 1 an pour les agents), devant être renouvelée deux mois avant son échéance.
Enfin, les marchands de biens sont tenus de fournir lors de leur inscription au RCI une attestation mentionnant la durée de validité, le montant de la garantie et le nom de l'établissement qui l'a émise, avec l'adresse de son siège social.
2. Assurance en responsabilité civile
Concernant l'obligation de contracter une assurance en responsabilité civile, seule une précision est apportée par l'Ordonnance Souveraine n° 10.745 du 5 août 2024.
A l'instar des agents immobiliers, l'assurance en responsabilité civile des marchands de biens prévue à l'article 8 de la loi, doit être souscrite auprès d'un agent général d'assurances ou d'un courtier agréé.
Néanmoins, l'Ordonnance Souveraine impose aux marchands de biens une contrainte supplémentaire, résidant dans l'obligation de transmettre l'assurance souscrite à la Direction du Développement Economique lors de l'inscription au RCI.
3. Justification de la conformité du bien aux normes électriques et énergétiques en vigueur
Pour rappel, afin de bénéficier de l'exemption partielle de droits d'enregistrement, la loi impose désormais aux marchands de biens de justifier de la conformité du bien aux normes en vigueur, notamment électriques et énergétiques.
Il s'agit d'une obligation particulière justifiée par la spécificité de l'activité de marchands de bien et visant à limiter l'aspect purement spéculatif de certaines opérations.
Cette exigence se place en outre dans la droite ligne des engagements environnementaux de la Principauté.
Ainsi, l'Ordonnance Souveraine précise que :
- le marchand de biens doit produire auprès du notaire, au moment de la signature de l'acte de vente, une attestation relative aux normes électriques et une attestation relative aux normes énergétiques, datées de moins d'un an, établies par un organisme de contrôle agréé en Principauté.
- En pratique, il s'agit des organismes de contrôle visés par l'Arrêté Ministériel n° 2015-420 du 3 juillet 2015 (Apave ; Bureau Veritas, Cabinet Kupiec & Debergh ; Groupe Cadet, Socotec, Dekra, Qualiconsult Exploitation).
- L'attestation relative aux normes énergétiques doit être accompagnée du formulaire E de l'Annexe III de l'arrêté ministériel susvisé dûment complété, relatif à la performance énergétique actuelle des parois, que le bien soit une seule et même unité foncière ou non. Ce formulaire, disponible sur le Portail officiel du Gouvernement Princier, doit notamment préciser si des travaux soumis à une obligation d'amélioration de la performance énergétique ont été réalisés ou de manière plus générale, pour ceux non soumis à obligation, si des travaux de performance énergétique ont été réalisés.
Concernant les dispositions transitoires, il convient de rappeler que les marchands de biens d'ores et déjà en activité devront se mettre en conformité avec la nouvelle réglementation (garantie financière, assurance) à compter du 27 octobre 2024 (délai de 3 mois à compter de l'entrée en vigueur de la loi du 2 juillet 2024) et que les nouvelles mesures fiscales s'appliquent aux actes d'acquisitions enregistrés depuis le 1er septembre 2024.
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