Yargıtay, tapuya güven ilkesini güçlendiren emsal nitelikte bir karara imza attı.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi ("Özel Daire"), arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden dönülmesi halinde yükleniciden taşınmaz edinen üçüncü kişilerin iyiniyetli olmaları durumunda TMK m. 1023 kapsamında kazanımlarının korunabileceği yönünde önceki içtihadından dönülmesi gerektiğini belirterek konuyu Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun ("YİBBGK") gündemine taşıdı.
YİBBGK, 16.05.2025 tarihli ve 2024/1E., 2025/2K. sayılı kararıyla ("İçtihadı Birleştirme Kararı"), bu içtihattan dönülmesi talebini yerinde bularak, iyiniyetli üçüncü kişilerin tapuya güven ilkesi gereği kazanımlarının korunması gerektiğine hükmetti. 18 Temmuz 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan karar, özellikle "avans tapu" uygulamaları bakımından önemli bir değişikliğe işaret ediyor.
Bu önemli kararı ve arka planındaki gelişmeleri aşağıda özetliyoruz:
Giriş ve Arka Plan
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk hukuk uygulamasında hem arsa sahipleri hem de yükleniciler bakımından sıkça başvurulan karma nitelikte sözleşmelerdir. Bu sözleşme türünde yüklenici, inşaatı tamamlama borcu altına girerken; arsa sahibi de belirlenen şartların gerçekleşmesi kaydıyla taşınmazın belirli paylarını yükleniciye devretmeyi taahhüt eder.
Uygulamada, arsa sahiplerinin sözleşmenin başında veya inşaatın ilerleyen safhalarında yükleniciye arsa paylarını devretmesi ve yüklenicinin de bu payları üçüncü kişilere satış veya ipotek suretiyle devrederek projeyi finanse etmesi (uygulamadaki adıyla "avans tapu") sık karşılaşılan bir durumdur. Ancak, sözleşmenin geçersizliği ya da arsa sahibi tarafından sözleşmeden dönülmesi halinde, yükleniciden taşınmaz edinen üçüncü kişilerin iyiniyetli olup olmadıkları ve bu iyiniyetin TMK m. 1023 kapsamında korunup korunamayacağı uzun yıllar boyunca tartışmalı olmuştur.
Özel Daire, önceki yerleşik içtihadında, bu gibi devirleri yüklenicinin halefiyet ilişkisi çerçevesinde değerlendirerek, üçüncü kişilerin iyiniyetinin TMK m. 1023 kapsamında korunamayacağı yönünde istikrar kazanmış bir içtihat oluşturmuştu. Özel Daire, yerleşik içtihadı ile sözleşmeden dönüldüğünde artık tapuda yapılan devrin sebebinin ortadan kalkacağını ve kaydın yolsuz tescil haline geleceğini, arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi ile malik olan yükleniciden arsa payı ya da bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin TMK m. 1023'ü korumasından yararlanamayacakları ve iyiniyet savunmasında bulunamayacakları, zira üçüncü kişilerin yüklenicinin halefi oldukları ve bu devirlerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapıldığını, yüklenici inşaatı tamamlayıp edimini tam olarak yerine getirdiği takdirde arsa payı ya da bağımsız bölümlere hak kazanabileceklerini bildikleri veya bilmeleri gereken ve inşaatın tamamlanmaması riskini üstlenen kişiler olduklarını kabul etmekteydi.
Yerleşik İçtihattan Dönme Talebi ve Gerekçeleri
Özel Daire, söz konusu içtihadı yeniden değerlendirerek, TMK m. 1023'ün lafzı, amacı ve uygulamadaki sonuçları dikkate alındığında, bu yaklaşımın hukuki güvenlik ve iyiniyet ilkeleriyle bağdaşmadığı sonucuna varmıştır. Özel Daire, önceki içtihadın, güncel hukuki gelişmeler ve 3 özellikle tapu siciline güven ilkesi ile korunması gereken iyiniyet kurumu karşısında yeniden gözden geçirilmesi gerektiğini belirtmiş ve Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'na başvuruda bulunmuştur. Özel Daire başvurusunda:
"Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkili olarak feshi üzerine, inşaatın başlangıcında arsa sahiplerince yükleniciye tapuda devredilen, yüklenici tarafından da üçüncü kişilere devredilen taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile arsa sahibi adına tescilinin talep edilmesi halinde üçüncü kişilerin iyiniyet savunmalarının dinlenebileceği, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iyiniyetli olmamaları halinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceği ile ilgili çoğunluk görüşünün oluştuğu"
gerekçesiyle Yargıtay Kanunu'nun 15/2-c maddesi gereğince Özel Daire'nin yerleşmiş içtihadından dönme konusunda içtihadı birleştirme talep etmiştir.
YİBBGK Kararı ve Gerekçeleri
YİBBGK'nin söz konusu yerleşik içtihattan dönme başvurusuna ilişkin 16.05.2025 tarih ve 2024/1E. 2025/2K. sayılı içtihadı birleştirme kararı, 18.07.2025 tarih ve 32959 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanmıştır. YİBBGK, İçtihadı Birleştirme Kararı ile Özel Daire'nin yerleşik içtihattan dönme talebini yerinde olduğunu değerlendirerek söz konusu içtihattan dönülmesine ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan iyiniyetli üçüncü kişilerin TMK m. 1023'e istinaden "tapu siciline güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerektiğine; bu ilkeden ancak üçüncü kişinin taşınmazı satın alırken kötüniyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebileceğine; yüklenici adına yapılan tescil işlemini her durumda "yolsuz tescil" olarak kabul etmenin toplumda onarılmaz zararlara sebep olduğuna ve adalet duygusuna zarar verdiğine ve aynı esasların, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişiler için olduğu kadar, taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak, bu arada ipotek hakkı kuran üçüncü kişiler için de geçerli olduğuna karar vermiştir. Diğer yandan somut olaya göre üçüncü kişilerin iktisap anında iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması halinde taşınmazların arsa sahibine dönebilmesi mümkün olduğunu belirtmiştir:
"Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın, tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi halinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak ayni hak edindikleri iddialarının dinlenmesi, dolayısıyla iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması halinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceğine, 16.06.2025 tarihlinde yapılan birinci toplantıda oy birliği ile karar verilmiştir."
İçtihadı Birleştirme Kararı'nda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda gerek sözleşmenin geriye etkili olarak feshi gerekse bu sözleşmenin geçersiz olduğunun tespiti davalarında üçüncü kişilerin iyiniyet iddiaları dinlenmeksizin sözleşmeye konu ve üçüncü kişilere devredilen taşınmaz tapularının iptali ile arsa sahipleri adına tesciline 4 karar verilmesi konusunda Özel Daire'nin önceki yerleşik içtihadı Medeni Hukuk ve Borçlar Hukukunun alacak hakkının nisbiliği, tapu sicilinin açıklığı, tapu siciline güven ve iyiniyetin korunması ilkelerine aykırı bulunmuştur.
Değerlendirme ve Sonuç
İçtihadı Birleştirme Kararı, Türk taşınmaz hukukunda önemli bir içtihat değişikliğine işaret etmektedir. Yerleşik içtihadın terk edilmesiyle birlikte, tapuya güven ilkesi daha güçlü bir şekilde tesis edilmiş; iyiniyetli üçüncü kişilerin ayni hakları yargı kararlarıyla koruma altına alınmıştır. İçtihadı Birleştirme Kararı, taşınmaz piyasasında hukuki öngörülebilirliği artırmış ve tapuya güven ilkesini teoriden uygulamaya taşımış olmasına karşılık İçtihadı Birleştirme Kararı sonrası dönemde arsa sahiplerinin haklarını korumak adına gerekli önlemleri (şerh, ipotek vb.) almaları ve bu hususların sözleşmelerde açıkça düzenlenmesi önem arz etmektedir.
Sonuç olarak, İçtihadı Birleştirme Kararı, tapuya güven ilkesini uygulamaya taşıyarak üçüncü kişilerin korunmasını güçlendirirken, arsa sahiplerinin hak ve menfaatlerini koruyabilmeleri için daha proaktif bir hukuki pozisyon almalarını zorunlu hale getirmiştir.
Kararın tam metnine https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2025/07/20250718-6.pdf buradan ulaşabilirsiniz.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
