Taşınmaz sahiplerinin mali yükümlülüklerinin başında gelen emlak vergisinin temelini her dört yılda bir emlak takdir komisyonlarınca yeniden belirlenen arsa metrekare birim değerleri oluşturmaktadır. Bu değerlerin taşınmazın gerçek piyasa değerini yansıtmadığı durumlarda ilgililer yasal haklarını aramaya yönelmektedir. İşbu bilgi notu takdir komisyonu kararlarının hukuki sonuçları, bu fahiş değerlere karşı başvurulabilecek yasal yolları ve bu yolların birbirinden farklı neticelerini ele almaktadır. Ayrıca yargısal denetim sürecinde mahkemelerin dikkate aldığı temel kriterlere de yer verilerek ilgililere bir rehber sunulmaktadır.
Property tax is a major financial responsibility for people who own property. This tax is based on official market values that are updated every four years. Sometimes the values set by valuation commissions are too high compared to the property's real price, which leads owners to take legal action. This guide explains the legal effect of the commission's decisions and the different ways to challenge these high values in court. It also covers how the results of these legal actions can be different. Finally it serves as a helpful guide for taxpayers by showing the key points that judges consider when they review these cases.
Emlak Vergisine Esas Rayiç Bedelin Hukuki Niteliği ve Başvurulabilecek Yasal Yollar
1. Giriş
Taşınmaz sahibi olan vergi mükellefleri için emlak vergisi önemli bir mali yükümlülüktür. Bu verginin matrahını oluşturan ve pratikte "rayiç bedel" olarak bilinen arsa ve arazi metrekare birim değerleri 213 sayılı Vergi Usul Kanunu ("VUK") hükümleri çerçevesinde her dört yılda bir takdir komisyonlarınca yeniden tespit edilmektedir. Belirlenen bu yeni değerlerin, taşınmazların gerçek piyasa durumunu yansıtıp yansıtmadığı ve hukuka uygunluğu sıkça uyuşmazlık konusu olmaktadır. Bu doğrultuda, takdir komisyonu kararlarının hukuki niteliği, bu kararlara karşı mülk sahiplerinin başvurabileceği yasal yollar ve yargısal denetimde dikkate alınan temel kriterler aşağıda detaylı olarak ele alınacaktır.
2. Emlak Rayiç Bedeli Nedir ve Nasıl Belirlenir?
Rayiç bedel, bir taşınmazın güncel piyasa koşullarındaki alım-satım değerini ifade eder. Emlak vergisi matrahının hesaplanmasında temel alınan bu değer, VUK'un ilgili maddeleri uyarınca "takdir komisyonları" tarafından belirlenmektedir.
Komisyonlar, her bir mahalle ve köydeki arsa ve arazilerin metrekare birim değerlerini, taşınmazların konumu, imar durumu, altyapı hizmetlerine yakınlığı, emsal satış bedelleri, gayrimenkul değerleme raporları ve piyasa eğilimleri gibi objektif kriterleri göz önünde bulundurarak dört yıllık bir dönem için tespit eder . Kesinleşen asgari ölçüde arsa ve arazi birim değerleri, ilgili belediyelerde ve/veya muhtarlıklarda uygun bir yere asılmak suretiyle tarh ve tahakkukun yapıldığı yılın başından Mayıs ayı sonuna kadar ilan edilir.
3. Takdir Komisyonu Kararlarının Hukuki Niteliği
Takdir komisyonu tarafından bir il veya ilçe sınırları içerisindeki arsa ve araziler için belirlenen metrekare birim değerlerine ilişkin kararlar, bireysel bir idari işlemden ziyade, etki alanı geniş olan genel ve düzenleyici idari işlem niteliğindedir .
Bu ayrımın temel nedeni, kararın belirli bir kişiyi veya somut bir durumu hedef almamasıdır. Birel idari işlemler tek bir muhataba yöneliktir. Oysa takdir komisyonu kararı, bir mahalle veya caddedeki tüm arsa ve araziler için geçerli olacak şekilde soyut ve genel bir kural koymaktadır. Örneğin, "X Mahallesi, Y Caddesi için arsa metrekare birim değeri 10.000 TL'dir" şeklindeki bir karar, o caddede mülkü olan herkesi kapsar ve kişilerden bağımsızdır. İşte bu nedenle karar, kişisel olmayan, genel bir düzenleme niteliği taşır.
Bu niteliğin en önemli sonucu, karara karşı açılan bir dava neticesinde mahkemenin vereceği iptal kararının, yalnızca davayı açan kişiyi değil, o kararın etki alanındaki (örneğin aynı cadde veya mahalledeki) tüm mülk sahiplerini etkilemesidir.
4. Belirlenen Rayiç Bedellere Karşı Başvurulabilecek Hukuki Yollar
4.1. Doğrudan İptal Davası Açılması
Bu yol takdir komisyonu kararının hukuka aykırılığı iddiasıyla doğrudan Vergi Mahkemesi'nde iptalinin talep edilmesidir.
Dava Açma Süresi:Anayasa Mahkemesi, takdir komisyonu kararlarına karşı mükelleflerin dava açma hakkını sınırlayan düzenlemeyi iptal etmesiyle birlikte, emlak vergisi mükellefleri artık bu kararlara karşı doğrudan dava açabilmektedir. Ancak bu iptal kararı, dava açma süresini düzenleyen cümleyi de ortadan kaldırdığından (takdir komisyonlarının bu kararlarına karşı kendilerine karar tebliğ edilen daire, kurum, teşekküller ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları onbeş gün içinde ilgili vergi mahkemesi nezdinde dava açabilirler. Vergi Mahkemelerince verilecek kararlar aleyhine onbeş gün içinde Danıştay'a başvurabilirler) dava açma süresinin ne zaman başlayacağı konusunda bir belirsizlik ortaya çıkmıştır.
Danıştay, bu durumda 2577 Sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'ndaki 30 günlük genel dava açma süresinin uygulanması gerektiğine karar vermiştir. Buna göre mükellefler, dört yılda bir belirlenen arsa ve arazi metrekare birim değerlerini, bu değerler "kesinleşmeden" önce, herhangi bir şekilde öğrendikleri tarihten itibaren 30 gün içinde dava konusu etmelidirler. Değerlerin kesinleşmesi (dava açma süresinin dolması veya açılan davanın sonuçlanması) ve ilgili belediyelerde ilanı sonrası (Kesinleşen asgari ölçüde arsa ve arazi birim değerleri, ilgili belediyelerde ve muhtarlıklarda uygun bir yere asılmak suretiyle tarh ve tahakkukun yapıldığı yılın başından Mayıs ayı sonuna kadar ilân edilir) bu değerlere veya bu değerlere dayanılarak yapılan vergi tarh ve tahakkukuna karşı dava açma imkanı bulunmamaktadır. (Danıştay 9. Dava Dairesi 2016/12685 E. – 2016/3759 K.)
Görevli ve Yetkili Mahkeme: Davada görevli mahkeme Vergi Mahkemesi, yetkili mahkeme ise takdir komisyonunun bulunduğu yerdeki Vergi Mahkemesidir.
Kimler Dava Açabilir: İlgili bölgede taşınmazı bulunan tüm emlak vergisi mükellefleri, ilgili mahalle muhtarlıkları, belediyeler ve ticaret odası gibi kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları bu davayı açma ehliyetine sahiptir.
4.2. İhtirazi Kayıtla Beyanda Bulunarak Dava Açma
Doğrudan iptal davası açmak için öngörülen süreyi kaçıran mükellefler için ikinci bir hukuki çare bulunmaktadır.
İhtirazi Kayıt: Mükellef, takdir komisyonu kararını esas alarak tarh ve tahakkuk ettirilen emlak vergisi beyannamesini verirken veya vergiyi öderken bu verginin matrahına ve dolayısıyla dayanağı olan takdir komisyonu kararına itiraz ettiğini ve yasal haklarını saklı tuttuğunu belirten bir şerh (ihtirazi kayıt) ile beyanda bulunur veya ödeme yapar.
Dava Açma: İhtirazi kayıtla yapılan ödemenin veya tahakkukun tebliğini izleyen 30 gün içinde Vergi Mahkemesi'nde iptal ve tam yargı davaları açılır.Bu davada verginin dayanağını oluşturan idari işlemin iptali ve hukuka aykırı işlem nedeniyle mükellefin malvarlığında meydana gelen azalmanın iadesi talep edilir. İşbu hukuki yolda alınacak sonuç aynı bölgede bulunan diğer vergi mükellefleri için doğrudan sonuç doğurmayacaksa da iptal kararından haberdar olan diğer mükellefler bu mahkeme kararını emsal gösteren bir dilekçe ile belediyeye başvurarak bu emsal karar uyarınca kendi vergilerinin de yeniden hesaplanmasını ve fazla ödenen kısmın iadesini talep edebileceklerdir.
5. Yargısal Denetimde Öne Çıkan Hususlar
Vergi Mahkemeleri, takdir komisyonu kararlarını denetlerken kararların soyut ve gerekçesiz olmamasına önem vermektedir. Tespit edilen değerlerin taşınmazların gerçek ve güncel piyasa değerlerini yansıtıp yansıtmadığı, komisyonun yeterli ve kapsamlı bir piyasa araştırması yapıp yapmadığı, (emsal satış bedelleri, gayrimenkul değerleme raporları vb. toplanıp toplanmadığı)değer takdirinin somut, objektif ve denetlenebilir verilere dayanıp dayanmadığı,aynı bölgedeki benzer nitelikteki taşınmazlar arasında makul olmayan değer farklılıkları olup olmadığıgibi hususlar Mahkemeler tarafından incelenmektedir. Bu kriterlere uymayan, soyut ve gerekçesiz takdir komisyonu kararları yargısal denetime takılma eğilimindedirler.
SONUÇ
1. Emlak vergisine esas rayiç bedellerin her dört yılda bir yeniden bemlak takdir komisyonlarınca belirlenmesi, genel düzenleyici işlem niteliğindedir.
2. İlgililerin takdir komisyonunun genel ve düzenleyici nitelikteki kararı hakkında iptal davası açma hakkı bulunduğu gibi takdir komisyonu tarafından hesaplanan emlak rayiç bedeli esas alınarak tarh ve tahakkuk ettirilen emlak vergisine karşı da dava açma hakkı bulunmaktadır.
3. Vergi Mahkemeleri açılan davalara ilişkin inceleme ve denetleme yaparken, takdir komisyonu kararlarının soyut ve gerekçesiz olmamasına, somut ve objektif kriterlerin esas alınmasına önem vermektedir.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
