Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali Ve Tescil Davası

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası Türk hukukunda en sık karşılaşılan tapu iptal sebeplerinden biri olarak öne çıkar. Çünkü birçok kişi, anne ya da babasının sağlığında yaptığı tapu devirlerinin gerçek bir satış olmadığını, karşılığında herhangi bir bedel ödenmediğini veya bir mirasçının diğerlerine göre kayırıldığını ancak ölümden sonra öğrenir. Bu durum, hem duygusal hem de maddi açıdan büyük kırgınlıklar yaratır ve çoğu zaman aile bireyleri arasında uzun sürecek bir hukuk mücadelesini kaçınılmaz hale getirir.

Muris muvazaası çoğu zaman görünürde "satış", gerçekte ise "bağış" niteliğinde işlemlerle ortaya çıkar. Miras bırakan, taşınmazını bir çocuğuna veya yakın bir kişiye sanki bedel karşılığı devrediyormuş gibi gösterir; ancak bu "satış bedeli" çoğunlukla gerçekte ödenmez ya da sembolik bir rakam ödenir. Bu işlemin sebebi, kimi zaman diğer mirasçılarla yaşanan bir tartışma, kimi zaman belirli bir evlada duyulan özel güven, kimi zaman da resmi mercilerden mal kaçırma düşüncesi olabilir. Ancak hangi gerekçeyle yapılmış olursa olsun, devir işlemi mirasçıların saklı payını veya miras hakkını ortadan kaldırıyorsa, kanun bu duruma müdahale eder. Bu makalede, muris muvazaası nedir sorusu cevaplanacak, hangi işlemlerin bu kapsama girdiği, kimlerin dava açabileceği, ispat yöntemleri, süreçte dikkat edilmesi gereken noktalar ve Yargıtay'ın yıllar içinde oluşturduğu yerleşik içtihat yaklaşımı kapsamlı biçimde ele alınacaktır.

Muris Muvazaası Nedir?

Muris muvazaası, miras bırakan kişinin gerçek iradesini saklayarak tapuda yaptığı işlemleri olduğundan farklı gösterdiği ve böylece mirasçıların haklarını zedelediği hukuki durumu ifade eder. Uygulamada en sık karşımıza çıkan örnek, miras bırakanın taşınmazını "satış" gibi göstererek gerçekte bağışlamasıdır; yani tapu kaydında bir satış sözleşmesi görünürken aslında tarafların gerçek iradesi bağış yönündedir. Bu tür işlemler, özellikle aile içi ilişkilerde miras hakkını bertaraf etme, belirli bir mirasçıyı kayırma veya diğer mirasçıları dışlama amacıyla yapıldığından, hem hukuki hem de sosyolojik açıdan son derece önemlidir. Türk hukukunda muris muvazaası,borçlar hukuku,miras hukukuvegayrimenkul hukukukesişiminde değerlendirilir ve geçerli bir sözleşme şekline bürünen görünürdeki işlemle, gerçek iradeyi yansıtan gizli işlem arasındaki çelişki, uyuşmazlığın merkezinde yer alır. Bu nedenle, bir tasarrufun muris muvazaası olarak nitelendirilip nitelendirilemeyeceği, çoğunlukla tarafların ekonomik ilişkilerinden aile yapısına, devir tarihindeki koşullardan satış bedelinin gerçekliğine kadar çok yönlü bir değerlendirme gerektirir.

Muris muvazaasının hukuki temelleri,Türk Medeni KanunuveTürk Borçlar Kanunu'ndaki genel muvazaa hükümlerine dayanır; ancak Yargıtay'ın yıllar içinde istikrar kazanmış içtihatları, bu tür davaların uygulamasını şekillendiren esas belirleyici kaynaktır. Yargıtay, miras bırakanın görünürde yaptığı satış işleminin arkasında bağış iradesi bulunduğunu ve bu bağışın mirasçıların miras payını ortadan kaldırmayı amaçladığını kabul ettiği durumlarda, tapu devrinin muvazaalı olduğuna karar vererek iptaline hükmeder. Bu yaklaşım, miras bırakanın mali özgürlüğü ile mirasçıların korunması arasındaki dengeyi sağlama amacı taşır. Dolayısıyla muris muvazaası, sadece tapu kaydındaki bir şekil eksikliği ya da sözleşme hatası değil; mirasçılar arasındaki eşitliği bozan, hakkaniyete aykırı bir davranışın hukuken düzeltilmesini amaçlayan özel bir muvazaa türüdür.

Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davaları, murisin ölümünden sonra mirasçılar tarafından açılan davalardandır.
Öte yandan bilindiği üzere; tapu kaydına (zilyetliğe) dayanılarak açılan bir iptal davasında, ayrıca tescil isteğinde bulunulmamış olması iptal davasının reddi için başlı başına bir sebep teşkil etmez. Bu durumda mahkemece yapılacak iş, iptal isteminin tescili kapsamadığı gözetilerek davacıya, ayrıca tescil davası açması için imkan tanımak ve dava açılması halinde her iki dava birleştirilerek karara bağlanmaktan ibarettir.
Değişik anlatımla sadece iptal davasının kabulüne ve tapunun iptaline karar verilmesi, tapulu bir taşınmazın sicil dışı (kayıtsız) kalması sonucunu doğurur ki, böyle bir uygulama, devletin bütün taşınmazların hukuki ve geometrik durumlarını belirleyerek sicile bağlama yolunda benimsediği-dolu pafta sistemi –genel ilke ile bağdaşmaz. Ne varki, davacı iptal değil, sadece tescil isteğinde bulunmuş ise Yargıtayın yerleşmiş ve kurallaşmış uygulamalarına göre, tescil isteği tapu sicilinde mevcut eski kaydın iptali isteğini de kapsadığı gözetilerek davacının ayrıca tapu kaydının iptalini de dava etmesine gerek yoktur. (YHGK 11.11.1983 Tarih, 981/8-80 Esas, 983/1162 Sayılı Kararı.) Somut olaya gelince, davacılar miras bırakanları L..Y..'ın öldüğünü ileri sürerek eldeki davayı açmış iseler de, nüfus kaydı içeriğine göre L..Y..'ın halen sağ gözüktüğü, ölmüş ise ölüm kaydının nüfusa işletilmediği, öte yandan, tapunun iptali istendiği halde, dava dilekçesinde ve yargılama aşamasında tescil talebinde bulunulmadığı anlaşılmaktadır. Hal böyle olunca, davacılara öncelikle L..Y..'in ölüm tarihini nüfus kaydına işletmeleri için süre verilmesi, ölüm kaydı işlendikten sonra L..Y..'ın veraset ilamı veya tüm mirasçılarını gösterir aile nüfus kaydının evrak arasına alınması, öte yandan yine davacılara tescil davası açmaları için önel verilmesi, açıldığı takdirde tescil davasının eldeki dava ile birleştirilmesi, değinilen hususlar yerine getirildikten sonra işin esasına girilerek varılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken anılan hususlar göz ardı edilerek sonuca gidilmiş olması doğru değildir.Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası Yargıtay Kararı - 1. HD., E. 2014/4319 K. 2015/3851 T. 19.3.2015

Muris Muvazaasının Unsurları

Muris muvazaası, görünürdeki işlem ile tarafların gerçek iradesi arasında bilinçli bir farklılık bulunması ve bu farklılığın mirasçıların miras payını ortadan kaldırma amacı taşıması hâlinde söz konusu olur. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, muris muvazaasının tespiti için tek bir belirgin kriter yoktur; olayın özelliklerine göre tüm şartların birlikte değerlendirilmesi gerekir. Bu değerlendirme yapılırken, miras bırakanın niçin böyle bir işlem yaptığı, tapu devrindeki satış bedelinin rayiç değerle uyumu, tarafların ekonomik ve sosyal durumları, aile ilişkilerinin seyri ve işlemin yapıldığı dönemin koşulları gibi birçok unsur dikkate alınır. Dolayısıyla muris muvazaası, tek bir davranışla değil; bir bütün olarak ortaya çıkan hayat olayları, davranış kalıpları ve ekonomik göstergelerle tespit edilen bir hukuki olgudur.

1) Görünürde İşlem (Sözde Satış)

Muris muvazaasının ilk unsuru, tapu sicilinde görünen ve hukuken geçerli gibi duran bir "görünürde işlem"dir. Uygulamada bu işlem çoğunlukla satış sözleşmesi şeklinde karşımıza çıkar; zira satış, tapuda resmî şekilde yapılabilen ve bağışa göre daha az dikkat çeken bir tasarruftur. Görünürde satış işlemi yapılırken tapu memuru, tarafların iradelerini beyan etmeleri üzerine düzenlenen resmi senedi hazırlar ve bedelin ödendiğine dair beyanı kayda geçirir. Ancak çoğu durumda bu beyan gerçeği yansıtmaz; bedel ya hiç ödenmez ya da sembolik bir tutar belirlenir. İşte bu nedenle görünürdeki satış, muris muvazaasında yalnızca "dış yüzü" temsil eder ve gerçek iradenin gizlendiği kalkan niteliğindedir. Bu unsur olmadan muris muvazaasından söz edilemez, çünkü muvazaa her zaman tarafların üçüncü kişileri yanıltma amacıyla yaptıkları görünürdeki bir işlemle ortaya çıkar.

Murisin temlik tarihinde iki oğlu üç kızı bulunmaktadır. Muris kızlarına herhangi bir kazandırıcı temlikte bulunmaksızın iki oğluna dava konusu taşınmazı devretmiştir. Üstelik bu devri yaparken çocuklara doğrudan satış yapmamış, satışı ara malik ... 'ı aracı kılarak gerçekleştirmiştir. Bu bağlamda taşınmaz önce ... 'a devredilmiş bir gün sonra taşınmaz ... tarafından murisin erkek çocuklarına devredilmiştir. Ülkemizde özellikle bazı yörelerde erkek çocuklarının kollanıp kız çocuklarına miras bırakılmadığı yönündeki anlayış, satışta ara malik kullanılması ve özellikle tanık ...'ın murisin iradesinin kız çocuklarından mal kaçırmak olduğu yönündeki beyanı da dikkate alındığında somut olayda muris muvazaasının gerçekleştiği ve bunun ispatlandığı anlaşıldığından karar düzeltme talebinin kabul edilmesi gerekirken...Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası Yargıtay Kararı - 1. HD., E. 2023/5645 K. 2023/7478 T. 14.12.2023

2) Gizli İşlem (Gerçekte Bağış)

Görünürde satışın arkasında, tarafların gerçek iradelerini yansıtan bir "gizli işlem" bulunmalıdır. Bu gizli işlem çoğunlukla bağıştır; çünkü miras bırakanın amacı, taşınmazı belirli bir kişiye bedelsiz şekilde kazandırmaktır. Taraflar gerçekte bağış yapmak istediklerinde ancak mirasçıların ileride dava açmasını engellemek veya taşınmazı diğer mirasçıların bilgisi dışında bir kişiye geçirme niyeti taşıdıklarında, bu bağışı satış gibi göstermeyi tercih ederler. Bu nedenle gizli işlem ile görünürdeki işlem arasında bilinçli bir örtüşmeme vardır ve hukuki sorun tam da bu noktada başlar. Yargıtay, gizli bağış iradesinin varlığını tespit ederken tarafların ilişkilerinden ekonomik koşullara, bedelin ödenip ödenmediğine kadar tüm delilleri değerlendirir. Bağış niyeti ortaya konduğunda ise görünürdeki satışın geçerliliği ortadan kalkar ve tapu devri iptal edilir.

Somut olayda, davacı, davalı borçlunun murisinin, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla, taşınmazları diğer davalıya bedelsiz olarak devrettiğini ve davalı borçlunun da hakkı olduğu halde, alacaklıdan mal kaçırmak amacıyla, muris muvazaasına dayalı olarak tapu iptal ve tescil davası açmadığını iddia etmiştir. Mahkemece, davacının muris muvazaasına yönelik iddiası hakkında ise herhangi bir değerlendirme yapılmamıştır. Bu durumda, mahkemece yapılması gereken iş, dosyaya bildirilen yasal tüm delil ve tanık beyanlarının da incelenerek, muris ...'ün torununa yaptığı taşınmaz satışlarının bedelsiz, yani muvazaalı olup olmadığının değerlendirilmesinden ve sonucuna uygun bir karar verilmesinden ibarettir.Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası Yargıtay Kararı - 23. HD., E. 2013/3853 K. 2013/8045 T. 13.12.2013

3) Mirasçıların Hakkını Zedeleme Kastı

Muris muvazaasının en kritik unsurlarından biri, işlemle mirasçıların miras hakkını bertaraf etme kastının bulunmasıdır. Miras bırakan, görünürde satış yaptığı kişinin dışındaki mirasçıların paylarını ortadan kaldırmayı amaçlıyorsa, bu tasarruf muvazaalı kabul edilir. Miras bırakanın ekonomik özgürlüğü elbette vardır; ancak Yargıtay'a göre bu özgürlük, mirasçıların haklarını tamamen ortadan kaldıracak şekilde kötüye kullanılamaz. Dolayısıyla muris muvazaası sadece bağış iradesinden ibaret değildir; bağışın mirasçıları devre dışı bırakmak amacıyla yapılıp yapılmadığı da ayrıca değerlendirilir. Miras bırakanın aile içi ilişkileri, taraflar arasındaki yakınlık veya uzaklık, bakım yükümlülükleri, geçmişte gerçekleşen aile içi çatışmalar gibi unsurlar bu kastı değerlendirmede önemlidir. Bir işlem mirasçıları açıkça dışlıyorsa, zedeleme kastı güçlü bir şekilde kabul edilir.

Davacı taksim iddiasına dayandığı gibi mahkemenin 2009/287 Esas 2010/94 Karar sayılı dosyasında davalı taraf da delil olarak taksime dayanmıştır. Tarafların delil olarak dayandıkları taksim krokisinin tanzim tarihi, muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davasından sonra ise, uyuşmazlığın kesin hükümden sonra yapılan taksime göre çözümlenmesi gerektiği kuşkusuzdur. O halde mahkemece tarafların delil olarak dayandıkları taksim krokisinin muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davasından sonra düzenlenip düzenlenmediği hususu üzerinde durulmalı, taksim krokisi sonradan düzenlenmiş ise bu yeni durum nedeniyle kesin hükme değer verilemeyeceği düşünülerek tarafların delilleri birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir. Mahkemece bu hususun göz ardı edilmesi isabetsiz olduğu gibi, kabule göre davacı tarafından yatırılan fazla peşin harcın iadesine karar verilmemesi de isabetsiz olup, temyiz itirazları açıklanan nedenlerle yerinde görüldüğünden kabulü ile hükmün BOZULMASINAMuris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası Yargıtay Kararı -16. HD., E. 2012/5042 K. 2012/9850 T. 26.11.2012

4) Muvazaayı Gösteren Dış Göstergeler

Mahkeme, muris muvazaasını değerlendirirken yalnızca beyanlara değil, işlemin çevresel koşullarına ve objektif dış göstergelere bakar. En önemli göstergelerden biri, satış bedelinin taşınmazın gerçek değerine göre aşırı düşük olmasıdır; çünkü ekonomik hayatın olağan akışına göre kimse değerinin çok altında bir bedelle taşınmaz satmaz. Bunun yanında, alıcı kişinin satın alma gücünün bulunup bulunmadığı, bedeli gerçekten ödeme imkânının olup olmadığı da dikkatle incelenir. Yine taraflar arasındaki aile bağı, murisin alıcıya duyduğu özel güven veya uzun yıllar süren bakım ilişkisi gibi hususlar da muvazaayı ortaya çıkaran işaretlerdendir. Ayrıca satıştan hemen sonra taşınmazı miras bırakanın kullanmaya devam etmesi, kira alınmaması veya tarafların beyanlarındaki tutarsızlıklar da mahkemeler tarafından güçlü deliller olarak değerlendirilir. Bu göstergeler bir araya geldiğinde, muris muvazaasının varlığı çok daha net şekilde ortaya çıkar.

Dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve özellikle murisin sağlığında davalı K2'ye yapmış olduğu temlikin gerçek satış niteliğinde olmadığına, muris tarafından diğer mirasçılara yapılan temliklerin muvazaalı olduğu daha önce hükmen saptandığına, anılan dava dosyalan da gözetilmek suretiyle davanın kabul edilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmadiğina göre; davalının temyiz itirazı yerinde değildir. Reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün (ONANMASINA)Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası Yargıtay Kararı - 1. HD., E. 2008/115 K. 2008/2140 T. 25.2.2008

Kimler Muris Muvazaası Davası Açabilir?

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, miras bırakanın yaptığı muvazaalı işlemler nedeniyle miras hakkı ihlal edilen tüm mirasçılar tarafından açılabilir. Bu hak yalnızca saklı payı olan mirasçılarla sınırlı değildir; saklı payı bulunmayan mirasçılar da muvazaalı bir tasarrufla kendilerine düşecek miras payının ortadan kaldırıldığını düşünüyorsa dava açma hakkına sahiptir. Dolayısıyla davacı olabilecek kişilerin kapsamı oldukça geniştir ve çoğu durumda, miras bırakanın altsoyu başta olmak üzere eşi, çocukları, torunları ve hatta bazı durumlarda anne ve baba da hukuki menfaat kapsamında bu davayı açabilir. Uygulamada en sık karşılaşılan örnek, murisin tüm mallarını tek bir çocuğa satış gibi göstererek devretmesi ve diğer kardeşlerin mirastan dışlanmasıdır; bu durumda dışlanan kardeşlerin tamamı dava açma hakkına sahiptir.

Muris sağlığında yapılan muvazaalı işlemler nedeniyle mağdur olan mirasçıların ölümü hâlinde, onların halefleri yani alt soyu da hastalığın benzeri şekilde bu davayı açabilir. Bu durum özellikle babanın veya annenin murisin vefatından önce ölmüş olduğu ailelerde önem taşır; çünkü Yargıtay'a göre altsoy, murisin torunları olarak, hak kaybını doğrudan miras yoluyla devralır ve aynı davayı açabilir. Ayrıca evlat edinilen çocuklar da medeni kanun gereği mirasçı sıfatına sahip olduklarından, muris muvazaasına dayalı tapu iptali davasını açabilirler. Bununla birlikte saklı pay sahibi olmamak, örneğin kardeş olmak veya bazı yan soy hısımları gibi konumda bulunmak, dava açma hakkını ortadan kaldırmaz; önemli olan, muvazaalı işlem nedeniyle kişide somut ve güncel bir "hukuki menfaat" doğmuş olmasıdır.

Davalı taraf ise, tapu devrinden yararlanan ve taşınmazı üzerine alan kişidir. Eğer taşınmaz daha sonra üçüncü kişilere satılmışsa ve üçüncü kişinin iyi niyeti yoksa dava bu kişilere karşı da yöneltilebilir ve iyi niyetli olmayan tüm sonraki devralanlar davada hasım olarak yer alabilir. Bu nedenle husumetin doğru yönlendirilmesi davanın en kritik aşamalarından biridir. Dava yanlış kişiye açılırsa veya taşınmaz devredilmişse dava reddedilebilir ya da gereksiz zaman kaybı yaşanabilir. Bu nedenle davacıların, işlemde kimlerin rol aldığını, tapu devrinin hangi kişilere uzandığını ve sonraki satışların niteliğini dikkatle araştırması gerekir.

Muris Muvazaası Zamanaşımı

Muris muvazaası zamanaşımı süresi bakımından diğertapu iptali ve tescil davalarıkarşısında farklı değerlendirilmektedir. Bu davalar, taşınmazın miras bırakan tarafından muvazaalı şekilde devredildiğinin öğrenildiği herhangi bir zamanda açılabilir. Bunun temel nedeni, muris muvazaasının hukuki niteliğinin geçersiz bir işlem değil, tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla yaptığı görünürdeki bir işlem olmasıdır; görünürdeki işlem tapu siciline yansımış olsa bile, gerçekte bağış iradesi bulunduğu ve mirasçıların haklarının ihlal edildiği sürece bu tasarruf her zaman dava konusu yapılabilir. Yargıtay da uzun yıllardır istikrar kazanmış içtihatlarında, muris muvazaası davalarının "her zaman açılabileceğini" vurgulamakta ve bu tür davalarda zamanaşımı ya da hak düşürücü süre uygulanmadığını açıkça belirtmektedir.

Ancak zamanaşımı bulunmaması, davanın gecikmesinin herhangi bir risk taşımadığı anlamına gelmez. Aksine, tapu devrinin üzerinden uzun yıllar geçmişse, tanıklar hayatta olmayabilir, tarafların ekonomik durumlarını gösteren veriler kaybolabilir veya muris ile devralan kişi arasındaki ilişkinin niteliğini kanıtlamak çok daha zor hale gelebilir. Ayrıca taşınmazın defalarca el değiştirmiş olması hâlinde, sonraki alıcıların iyi niyetli olup olmadığı araştırılacak ve dava hasım yönünden daha karmaşık bir yapıya bürünecektir. Bu nedenle her ne kadar yasal olarak süre sınırı olmasa da, uygulamada muris muvazaası iddiasının mümkün olan en erken aşamada ileri sürülmesi, hem ispat kolaylığı hem de dava stratejisinin doğru kurulması açısından büyük önem taşır. Gecikme yalnızca teknik zorluklara yol açmaz; aynı zamanda murisin çevresindeki kişilerle olan ilişkilerin hatırlanmasını ve davanın sağlıklı şekilde yürütülmesini de güçleştirir.

Öte yandan bazı durumlarda taraflar, muris muvazaası yerine miras hukukunun diğer davalarına başvurduklarında farklı süreler gündeme gelebilir. Örneğin tenkis davası açılması gerekiyorsa bir yıllık hak düşürücü süreler söz konusu olabilir; ancak muris muvazaasına dayanılarak tapu iptali talep ediliyorsa böyle bir süre uygulanmaz. Bu nedenle dava türünün doğru belirlenmesi, hem hak kaybını önlemek hem de gereksiz süre tartışmalarına girilmesini engellemek açısından önemlidir. Uygulamada birçok dava yalnızca yanlış hukuki sebeple açıldığı için reddedilmekte ve mirasçıların hak arama süreçleri gecikmektedir. Bu sebeple muris muvazaası iddiası olan kişilerin, dava türü ve sürelere ilişkin değerlendirmeyi mutlaka uzmangayrimenkul avukatıile birlikte yapmaları tavsiye edilir.

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası Nasıl Açılır?

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasının açılabilmesi için öncelikle uyuşmazlığın doğru şekilde tespit edilmesi ve hukuki dayanağın doğru belirlenmesi gerekir. Dava, murisin görünürdeki satış işlemine rağmen gerçekte bağış yapmak istediğinin ve bu işlemin mirasçının miras hakkını ortadan kaldırma amacı taşıdığının ispatına dayanır. Eğer muris muvazaası yerine tenkis, mirasta iade veya ehliyetsizlik gibi daha uygun bir hukuki sebep varsa, dava stratejisi farklı şekilde kurulmalıdır; bu nedenle süreç mutlaka doğru hukuki nitelendirme ile başlamalıdır. Muris muvazaasının doğru teşhis edilmesi sonrasında, dava murisin taşınmazı devrettiği kişinin veya sonraki devralanların hasım gösterilmesi suretiyle Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılır. Dilekçede, muvazaayı gösteren tüm olgular, deliller ve olay akışı ayrıntılı şekilde açıklanmalı; özellikle satım bedelinin ödenmediği, devrin gerçek iradeyi yansıtmadığı ve mirasçıların miras hakkının zedelendiği somutlaştırılmalıdır.

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası için Yetkili ve Görevli Mahkeme

Bu davada görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi'dir. Görev, taşınmazın niteliğinden bağımsız olarak kesin yetkili bir görev türüdür; muris muvazaası iddiasının taşınmazın değerine göre Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülmesi mümkün değildir. Yetki bakımından ise "taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi" kesin yetkilidir; yani dava başka bir yerde açılsa bile mahkeme yetkisizlik kararı verecektir. Bu nedenle davanın doğru yerde açılması zaman kaybını önler ve süreç daha hızlı ilerler. Uygulamada birden fazla taşınmaz varsa her biri için bulunduğu yerdeki mahkeme yetkilidir; ancak aynı davada farklı taşınmazlar için tapu iptali ve tescili ileri sürülebilir. Bu aşamada doğru yetkinin tespiti, ileride kararın geçersiz hale gelmesini veya usulden reddi engelleyen önemli bir adımdır.

(HMK12. maddeye göre) Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. İrtifak haklarına ilişkin davalar, üzerinde irtifak hakkı kurulan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Bu davalar, birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde, diğerleri hakkında da açılabilir."Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası Yargıtay Kararı - 5. HD., E. 2024/322 K. 2024/3990 T. 1.4.2024

Muris Muvazaasında Sık Yapılan Hatalar

Muris muvazaası davalarında en sık karşılaşılan hataların başında, mirasçıların tapu devrindeki "satış" görüntüsüne aldanarak işlemi geçerli bir satış gibi kabul etmeleri gelir. Oysa muris muvazaası çoğu zaman dışarıdan tamamen usulüne uygun bir satış gibi görünür; tapu resmi senedinde satış bedeli yazılıdır, taraflar imza atmışlardır ve işlem yasaya uygun biçimde tapuya tescil edilmiştir. Bu nedenle mirasçıların, işlemin saklanan yönünü araştırmadan harekete geçmesi veya tam tersi şekilde, görünürdeki satışa güvenerek dava açmaktan vazgeçmesi büyük hak kayıplarına yol açabilir. Muris muvazaası, görünürdeki işlemin değil, arka plandaki gerçek iradenin hukuki denetimidir; bu nedenle işlemi yalnızca belgelere bakarak değerlendirmek yeterli olmaz. Özellikle bedelin ödenip ödenmediğinin araştırılmaması, murisin ekonomik ve ailevi durumunun incelenmemesi, davanın baştan zayıf olmasına sebep olur.

Bir diğer sık yapılan hata, yanlış hukuki sebebe dayanarak dava açmaktır. Mirasçılar çoğu zaman murisin sağlığında yaptığı tüm tasarrufları muris muvazaası kapsamında olduğunu düşünerek dava açmakta; ancak bazı durumlarda uyuşmazlık tenkis, mirasta iade, ehliyetsizlik veya hile gibi başka bir hukuki sebebe dayanmalıdır. Yanlış hukuki sebep seçildiğinde dava reddedilebilir veya gereksiz şekilde uzayabilir. Bu nedenle olayın hukuki nitelendirmesi yapılmadan dava açmak, sürecin en başında ciddi bir strateji hatası olarak ortaya çıkar. Ayrıca bazı mirasçılar, murisin kendilerine karşı haksız davrandığını düşündükleri için doğrudan "haksızlık" kavramı üzerinden dava açmakta; oysa mahkemelerin değerlendirmesi hukuki kriterlere dayanır ve kişisel duyguların tek başına bir etkisi yoktur.

Uygulamada karşılaşılan bir diğer hata, yanlış veya eksik hasım gösterilmesidir. Muris taşınmazı bir kişiye devretmiş olabilir; ancak taşınmaz daha sonra başka kişilere satılmışsa, bu kişiler de dava konusu edilmek zorundadır. Dava yalnızca ilk devralana yöneltilirse ve taşınmaz şu an başka bir kişinin üzerinde kayıtlıysa, kararın uygulanması mümkün olmayabilir. Ayrıca davacılar çoğu zaman iyi niyetli üçüncü kişilerle kötü niyetli üçüncü kişiler arasındaki hukuki farkı gözden kaçırır. Bu nedenle tapu kayıtlarındaki tüm devir zinciri ayrıntılı biçimde incelenmeli ve davanın kimlere yöneltileceği doğru tespit edilmelidir. Yanlış hasım seçimi, davanın en baştan usulden reddedilmesine yol açabilir.

Bir diğer önemli hata ise tanık delilinin etkisinin hafife alınmasıdır. Muris muvazaası tanık beyanları, resmi belgelerden daha önemli olabilir. Murisin gerçek iradesini bilen, tarafların ekonomik ilişkisine tanık olan veya satış olarak gösterilen işlemin arka planında yer alan kişiler, davanın kaderini belirleyebilir. Buna rağmen bazı mirasçılar tanık listesini eksik veya yanlış düzenlemekte, bazen de hiç tanık göstermemektedir. Olayın üzerinden uzun zaman geçtiği için tanık bulma konusunda gecikmeler yaşanabilir; bu nedenle muris muvazaası tanık beyanları davanın en erken aşamalarında değerlendirilmelidir. Çünkü tanıkların dinlenememesi veya ifadelerinin yetersiz kalması, davanın ispat yükünü ciddi şekilde ağırlaştırır.

Son olarak, mirasçıların bir kısmı muris muvazaası davasının zamanaşımı olmadığını bildikleri için davayı gereksiz şekilde ertelemekte ve bu da ispatın neredeyse imkânsız hale gelmesine yol açmaktadır. Zaman geçtikçe murisin devri gerçekleştirme motivasyonunu tespit etmek güçleşir, ekonomik veriler kaybolur, tanıklar vefat edebilir veya tarafların ilişkisini ortaya koyan bilgiler unutulur. Bu nedenle "zaman aşımı yok, ne zaman istersem açarım" düşüncesi tehlikeli bir yaklaşım olup ciddi hak kayıplarına neden olabilir. Uygulamada birçok davada gecikme nedeniyle mahkemeler yeterli kanaate ulaşamamakta ve muvazaa iddiası ispat edilemediği için talepler reddedilmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular

Muris muvazaası kabul olmayan haller nelerdir?

Gerçek bir satış iradesi bulunan, bedelin gerçekten ödendiği ve işlemin mirasçıları dışlama amacı taşımadığı durumlarda muris muvazaası kabul edilmez. Muris malını piyasa şartlarına uygun şekilde satmışsa veya ekonomik koşullar işlemi destekliyorsa dava reddedilebilir.

Muvazaa nedeniyle tapu iptal ve tescil davaları zamanaşımına tabi midir?

Hayır. Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında zamanaşımı yoktur; işlem ne kadar eski olursa olsun dava açılabilir. Ancak delillerin zayıflaması ve tanıkların bulunamaması gibi nedenlerle gecikme ispatı zorlaştırabilir.

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası muris ölmeden açılır mı?

Hayır, açılamaz. Muris hayattayken miras hakkı doğmadığı için muvazaa iddiasıyla dava açma hakkı bulunmaz. Dava yalnızca murisin ölümünden sonra, mirasçının miras hakkı fiilen ihlal edildiğinde açılabilir.

Muris muvazaası hangi delille ispat edilir?

Tanık beyanları, banka kayıtları, satış bedelinin gerçek değerle uyumsuzluğu, tarafların ekonomik durumları, murisin davranışları ve bilirkişi incelemeleri en önemli delillerdir. Mahkeme, tüm olayın yaşamın olağan akışına uygunluğunu değerlendirerek sonuca ulaşır.

Muris muvazaası davasını tüm mirasçılar birlikte açmak zorunda mı?

Hayır. Tek bir mirasçı bile dava açabilir. Ancak karar diğer mirasçıları da etkileyebileceğinden, sürecin başında tüm mirasçılarla koordinasyon sağlanması daha sağlıklı olur.

Muris muvazaası şartları nelerdir?

Görünürde bir satış işlemi olması, gerçekte bağış iradesinin bulunması ve işlemin mirasçıların miras hakkını bertaraf etme amacı taşıması gerekir. Satış bedelinin gerçekte ödenmemesi, tarafların ekonomik durumu ve aile ilişkileri bu şartları destekleyen önemli emarelerdir.

Muris muvazaası kaç yıl sürer?

Dava ortalama 12–24 ay arasında sonuçlanır; ancak keşif, bilirkişi raporları, tanıkların bulunması ve mahkemenin iş yüküne göre bu süre uzayabilir. İstinaf ve temyiz aşamalarının eklenmesi hâlinde süreç toplamda 2–3 yıla kadar çıkabilir.

Ölmeden önce verilen tapu bozulur mu?

Evet, eğer tapu devri görünürde satış olup gerçekte bağış niteliğindeyse ve mirasçıları dışlama amacı taşıyorsa, murisin ölümünden sonra bu devir muris muvazaası davasıyla iptal edilebilir. Muris hayattayken dava açılamaz; hak mirasçının ölümle doğar.

Kişi sağlığında malını istediğine verebilir mi?

Evet, herkes sağlığında malvarlığı üzerinde dilediği gibi tasarrufta bulunabilir. Ancak bu tasarruf mirasçıların miras hakkını bilerek ortadan kaldırmaya yönelikse ve görünürde satış gibi gösterilmişse, murisin ölümünden sonra muris muvazaası kapsamında iptal edilebilir.

Bağış yoluyla verilen tapu bozulur mu?

Bağış, usulüne uygun ve açık bir şekilde yapılmışsa tek başına iptal edilmez. Ancak bağış, satış gibi gösterilerek mirasçılar devre dışı bırakılmak istenmişse ya da tasarruf saklı payı ihlal ediyorsa, muris muvazaası veya tenkis davasıyla iptal edilmesi mümkündür.

Sonuç

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, Türk hukukunda en sık karşılaşılan uyuşmazlık türlerinden biridir ve çoğu zaman aile bireylerinin yıllar önce yapılan bir tapu devrinin gerçek niteliğini murisin vefatından sonra fark etmesiyle ortaya çıkar. Görünürdeki satış işleminin arkasında bağış iradesinin bulunup bulunmadığı, mirasçıların haklarının kasıtlı olarak bertaraf edilip edilmediği ve işlemin yaşamın olağan akışına uygun olup olmadığı her dava özelinde dikkatle değerlendirilmesi gereken konulardır. Bu nedenle muris muvazaası davaları, basit bir tapu iptal talebinden çok daha fazlasını içerir; aile ilişkilerinin dinamiği, ekonomik veriler, tanık beyanları, murisin davranışları ve Yargıtay'ın güncel içtihatları birlikte ele alınmalıdır.

Her ne kadar bu davalarda zamanaşımı bulunmasa da, delillerin zayıflaması ve tanıkların kaybolması gibi sebeplerle sürecin geciktirilmesi önemli hak kayıplarına yol açabilir. Uyuşmazlığın doğru hukuki sebeple açılması, doğru hasmın belirlenmesi ve delillerin baştan itibaren eksiksiz şekilde toplanması, davanın başarısında belirleyici unsurlardır. Ayrıca taşınmazın devredilmiş olması, birden fazla kişinin işlemde rol alması veya aile içinde uzun süredir devam eden anlaşmazlıklar gibi durumlar davayı hem teknik hem de stratejik açıdan daha karmaşık hale getirebilir. Bu nedenle her dosya kendi özel koşullarıyla değerlendirilirken, mirasçıların süreci yalnızca görünürdeki tapu işlemlerine bakarak değil, hukuki gerçeklik çerçevesinde yönetmesi gerekir.

Miras bırakanın gerçek iradesinin tespit edilmesi, muris muvazaasının varlığının ortaya çıkarılması ve tapu devrinin hukuka uygunluğunun denetlenmesi, profesyonel destek gerektiren bir süreçtir. Miras hakkının ihlal edildiğini düşünen kişilerin, delil toplama aşamasından dava stratejisinin belirlenmesine kadar tüm adımlarıdeneyimli bir avukatile yürütmesi, zaman kaybını ve olası hak kayıplarını önlemenin en etkili yoludur. Doğru zamanda doğru adımlar atıldığı takdirde, muris muvazaası nedeniyle yapılan tapu devirlerinin iptali ve miras hakkının korunması mümkündür.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.