Torba Kanun Teklifi: Gayrimenkul Mevzuatında Öne Çıkan Düzenlemeler

Türkiye Büyük Millet Meclisi'ne sunulan "Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi ("Kanun Teklifi") ile, başta tapu işlemleri, site/apartman yönetimleri ve yapı güvenliği/yangın güvenliği alanlarında çeşitli düzenlemeler öngörülmektedir. Kanun Teklifi 9 Ocak 2026 tarihinde Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığı'na sunulmuştur.

1. 2644 sayılı Tapu Kanunu'na ilişkin değişiklik; Değerleme Raporu Verilerinin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne Elektronik Olarak Aktarımı:

• Kanun Teklifi ile Tapu Kanunu'na Ek Madde 4 eklenmekte; Sermaye Piyasası Kurulu ("SPK") ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu ("BDDK") tarafından yetkilendirilen değerleme kuruluşlarınca, konut finansmanı ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince düzenlenen değerleme raporlarının, raporu düzenlettiren kamu kurum ve kuruluşları, bankalar ve diğer finans kuruluşları tarafından raporun düzenlendiği tarihte Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'ne ("TKGM") elektronik ortamda ve ücretsiz biçimde bildirilmesi zorunlu hale getirilmektedir. Elektronik gönderime ilişkin usul ve esasların, ilgili kurum ve kuruluşların görüşleri alınarak TKGM tarafından belirlenmesi öngörülmektedir.
• Bu düzenleme ile, tapu sicilinde beyan edilen satış bedellerinin çoğu zaman taşınmazın gerçek piyasa değerini yansıtmaması nedeniyle ortaya çıkan hukuki uyuşmazlıkların (özellikle önalım/şufa davaları), kamu gelirlerinde meydana gelen vergi kayıplarının ve tarafların gerçek iradelerini gizlemeye yönelik muvazaalı işlemlerin önüne geçilmesi amaçlanmaktadır. Buna paralel olarak, taşınmaz işlemlerinde şeffaflığın, izlenebilirliğin ve değer esaslı doğruluğun sağlanarak tapu kayıtlarının ekonomik gerçeklikle uyumlu hâle getirilmesi hedeflenmektedir. Bu çerçevede, taşınmaz devirlerine ilişkin gerçek değer bilgilerinin sağlıklı şekilde toplanması, denetlenmesi ve kamu otoriteleri tarafından kullanılabilir hâle getirilmesi suretiyle hem özel hukuk uyuşmazlıklarının azaltılması hem de vergi kayıplarının azaltılması amaçlanmaktadır.

2. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na ("KMK") ilişkin değişiklik; İşletme Projesi / Avans Toplanması / Aidat Tartışmaları:

Yönetici Görevleri (KMK m.35):

• Kanun Teklifi ile KMK ile düzenlenen yöneticinin görevlerine ilişkin hüküm yeniden düzenlenmektedir. Buna göre yöneticiler; ana gayrimenkulün yönetimi ile bakım, onarım, temizlik, asansör, ısıtma-soğutma ve sigorta giderleri için gerekli avansları, yönetim planında öngörülen sürelerde, böyle bir süre belirlenmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde, işletme projesi kat malikleri kurulunca onaylanıncaya kadar kat maliklerinden toplamakla yükümlü olacaktır.
• Düzenleme ile yöneticinin belirleyeceği aidat ve avans tutarlarının kat malikleri kurulu onayına tabi kılınması suretiyle keyfi aidat belirlenmesinin önüne geçilmekte; işletme projesinin kat malikleri kurulu tarafından onaylanması esas alınmaktadır. Kat malikleri kurulunca onaylanmış bir işletme projesi bulunmaması hâlinde ise, yönetici tarafından gecikmeksizin geçici bir işletme projesi hazırlanacak ve işletme projesinin en geç 3 ay içinde kat malikleri genel kurulunda aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik karar alınacaktır.
• KMK'da yer alan ve ana gayrimenkulün genel giderlerine katılma başlıklı hüküm, "her kat malikinin ilgili maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı" şeklinde değiştirilmesi planlanmaktadır.
  
  Özetle, yöneticinin avans toplamasına ilişkin düzenlemede, "avansın harcanıp bitmesi halinde tekrar avans toplanması" yaklaşımı yerine, işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması esasına bağlanan bir ifade değişikliği yapılmaktadır.

İşletme Projesinin Onayı ve "Geçici İşletme Projesi" (KMK m.37):

• Mevcut işletme projesi bulunması halinde, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlükteki işletme projesi bedeli esas alınarak, takvim yılı başından geçerli olmak üzere, her yıl bir önceki yıla ilişkin 213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 298. Maddesi uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenecek ve kat malikleri kurulunun onayına sunulacaktır.
• İlgili düzenleme ile, aidat/avans tutarlarının geçmiş yıllardan farklı şekilde serbestçe ve kontrolsüz bir şekilde artırılması yerine, artışın işletme projesi kapsamında ve yeniden değerleme oranı tavanı gözetilerek yapılması öngörülmektedir.
• Değişikliğin yürürlüğe girmesi halinde, site ve apartman aidatlarının yeniden değerleme oranının üzerinde artırılması mümkün olmayacaktır. Kanun metninin tavanı emredici şekilde kurgulaması nedeniyle, kat malikleri kurulunun nitelikli çoğunlukla alacağı kararlarla dahi bu tavanın aşılması mümkün olmayacaktır. Bu çerçevede, lüks nitelikli işletme projeleri yüksek maliyetler içeren yapılarda, yeniden değerleme oranının fiilî maliyet artışlarının gerisinde kalması hâlinde, işletme projelerinin yeterli düzeyde güncellenememesi ve buna bağlı olarak bakım, güvenlik ve diğer ortak hizmetlerin aksaması riski doğabilecektir. Bu tür sorunların önüne geçilebilmesi bakımından, kat maliklerinin nitelikli çoğunluğunun sağlanması koşuluyla yeniden değerleme oranının üzerinde aidat artışına izin veren bir istisna mekanizmasının düzenlenmesi uygun olacaktır. 2026 yılı için yeniden değerleme oranı ise %25,49 olarak belirlenmiştir.

KMK'da Yönetim Planı Değişikliği – Karar Nisabı (KMK m.70):

• Yönetim planı bir ana gayrimenkulün (apartman, site, rezidans vb.) nasıl yönetileceğini, giderlerin nasıl paylaşılacağını ve ortak yaşamın hangi kurallara göre yürütüleceğini belirleyen bağlayıcı ana sözleşme niteliğindeki belgedir. Kanun Teklifi ile toplu yapılarda yönetim planı değişikliğine ilişkin karar nisaplarında da değişikliğe gidilmektedir.
• KMK'nun "yönetim planı ve değiştirilmesi" başlıklı maddesinde yapılan değişiklikle, yönetim planının değiştirilebilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının 3'te 2'sinin oyu şartı aranacaktır. Mevcut yapıda çoğunluk şartı 5'te 4 iken, değişikliğin kabulü halinde bu çoğunluk şartı 3'te 2 olarak değiştirilecektir. Ayrıca, yönetim planlarının bu düzenlemeye aykırı hükümlerinin uygulanmayacağı hüküm altına alınmaktadır.

3. 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'na ilişkin değişiklik; Tapu Devri Sınırlaması:

• Kooperatifler Kanunu'nda 6. Maddesine eklenmesi öngörülen hüküm ile, inşaatı tamamlayıp etaplar halinde yeniden inşaata başlayan yapı kooperatiflerinin, yaptıkları ve yapmayı planladıkları tüm inşaatlar tamamlanmadan, iş yeri/ konut tahsisi yapılmış olsa dahi tahsis edilen bağımsız bölümlerin tapu devrinin yapılamayacağı düzenlenmektedir.

4. Yapı ve Yangın Güvenliği – Periyodik Kontroller / Elektronik Takip:

• Kanun Teklifi kapsamında, yapı kullanma izin belgesine (iskân) sahip yapılarda, yapı sahibinin başvurusu üzerine yangın güvenliğine ilişkin periyodik kontroller yaptırılabilecek; bu kontroller belediyelerin itfaiye teşkilatları veya gerekli hâllerde Bakanlıkça yetkilendirilmiş yangın güvenlik uzmanları tarafından düzenlenecek yangın güvenlik raporu esas alınarak gerçekleştirilecektir.
• Buna göre, tespit edilen eksikliklerin, 6 ayı aşmayacak şekilde ilgili idarece verilen süre içinde giderilmesi ve geçerli bir yangın güvenlik raporu alınması zorunlu olacak; esaslı tadilat gerektiren hallerde ise işlemler gerekli ruhsat veya izin alınarak yürütülecektir. Ayrıca, yapı denetim kuruluşlarında görev yapan denetçilerin hangi yapılarda ve hangi dönemlerde görev yaptıkları Bakanlıkça kurulacak elektronik sistem üzerinden izlenecek; bu kişilerin isim ve imzalarına yapı ruhsatında yer verilmeyecektir.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.