- in European Union
- within International Law topic(s)
Gayrimenkul sektöründe, özellikle son dönemde, artan maliyetler, uzun vadeli ödeme planları ve devam eden konut projeleri, ön ödemeli konut satış sözleşmelerini her zamankinden daha yaygın ve kritik hale getirmiş durumda. Bu sözleşmeler yalnızca ticari değil; aynı zamanda yüksek düzeyde hukuki risk de içeren önemli işlemler arasında yer alıyor ve sıkça gündeme geliyor.
Uygulamada sıklıkla karşılaşılan teslim gecikmeleri, proje değişiklikleri, teminat eksiklikleri gibi aksaklıkların ve cayma/ dönme süreçlerine ilişkin uyuşmazlıkların hem tüketiciler hem de geliştiriciler açısından ciddi sonuçlar doğurduğunu görüyoruz. Bu kapsamda, işbu yazımızda ön ödemeli konut satışlarının hukuki altyapısını oluşturan 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (“Kanun”) ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik (“Yönetmelik”) çerçevesinde, konuya ilişkin genel bir değerlendirme sunuyoruz.
Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi’nin Niteliği, Kapsamı ve Kurulması
Kanun’da ön ödemeli konut satış sözleşmesi (“Sözleşme”) tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmıştır ve temel prensipleri Kanun’un 40. ve 46.maddeleri arasında düzenlenmiştir.
Belirtmek gerekir ki, “ön ödemeli konut satış sözleşmeleri” öğretide, ön sözleşme niteliği taşıyan ve esasen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin uygulamadaki görünümünü oluşturan bir sözleşme türü olarak kabul edilmektedir. Uygulamada tüketici ile satıcı arasında, henüz inşa edilmemiş konutların satışına ilişkin sözleşmelerin çoğunlukla taşınmaz satış vaadi şeklinde düzenlenmesi nedeniyle, öğretide Kanun’da geçen “satış” kavramının, geniş anlamda “satış vaadi” olarak yorumlanması gerektiği yaklaşımı benimsenmiştir. Bu kritik değerlendirme, ön ödemeli konut satışına konu sözleşmenin hukuki niteliğinin doğru şekilde tespit edilmesi, buna bağlı olarak taşınmaz satış vaadi sözleşmesine özgü hükümlerin kıyasen uygulanıp uygulanamayacağının belirlenmesi ve uygulamada ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların isabetli biçimde çözümlenmesi bakımından büyük önem taşımaktadır.
Öte yandan, Sözleşme’nin Kanun kapsamına girebilmesi için tüketicinin konutu ticari ve mesleki olmayan amaçlarla satın alması gerekmektedir. Yönetmelik’in 4. maddesi kapsamında konut kavramı ise Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi mesken amaçlı kullanılan ya da bu niteliği haiz olmamakla birlikte tüketicinin kullanımına sunulan her türlü bağımsız bölümü ifade eden şekilde düzenlenmiştir.
Yukarıda verilen mevzuat unsurları ışığında, ön ödemeli konut satışı, henüz teslim edilmemiş ve çoğu zaman inşası devam eden konutları konu edinmekte olup, bu yönüyle teslime hazır ve fiilen bitmiş konutların satışından ayrılmaktadır. Zira teslime hazır, tamamlanmış konutlar bakımından artık klasik anlamda bir taşınmaz satış sözleşmesi söz konusu olmakta; bu durumda ön ödemeli konut satışına özgü koruyucu rejim uygulama alanı
bulmamaktadır. Bununla birlikte, henüz inşa edilmemiş veya inşaatı devam eden konutlar bakımından dahi, projeye ilişkin yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi kurulması mevzuat gereği mümkün değildir. Bu düzenleme ile, hukuki ve fiili altyapısı oluşmamış projeler üzerinden tüketicilerin ekonomik risk altına sokulmasının önlenmesi ve sözleşme ilişkisinin asgari güvence koşulları altında kurulması amaçlanmaktadır.
Kanun ve Yönetmelik kapsamında Sözleşme’ye ilişkin bazı ana unsurları aşağıda özetliyoruz.
Şekil Şartı
Sözleşme’nin ilgili tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadisözleşmesiolarak düzenlenmesinden ötürüyse noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi halde, Sözleşme geçersiz olacaktır. Ayrıca, Sözleşme’nin en az 12 punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir bir şekilde düzenlenmesi ve bir örneğinin tüketiciye verilmesi yine Yönetmelik kapsamında düzenlenmiştir.
Kanun, Sözleşme’ye ilişkin temel esasları ortaya koyarken; Sözleşme’nin zorunlu içeriğine ilişkin daha ayrıntılı düzenleme ise Yönetmelik’e bırakılmıştır. Bu kapsamda Yönetmelik, sözleşmede yer alması gereken unsurları sayarak, uygulamada yeknesaklığın sağlanmasını ve tüketicinin etkin biçimde korunmasını amaçlamaktadır. Buna göre, Sözleşme’nin aşağıdaki unsurlara yer vermesi zorunludur:
- Satıcının adı veya unvanı, açık adresi, telefon numarası ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri,
- Tüketicinin adı, soyadı, açık adresi, telefon numarası ve varsa diğer iletişim bilgileri,
- Sözleşmenin düzenlendiği tarih,
- Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre belirlenen bağımsız bölüm net ve brüt alanları,
- Konutun tüm vergiler dâhil Türk lirası olarak satış fiyatı, varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
- Konutun tüm vergiler dâhil Türk lirası olarak toplam taksitli satış fiyatı; varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
- Faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran ve sözleşmede belirlenen faiz oranının yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faiz oranı,
- Tüketicinin temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları
- Ön ödeme tutarı,
- Ödeme planı ve ödemelerin yapılacağı banka ve hesap bilgileri,
- Cayma hakkının kullanılma şartları, süresi ve usulüne ilişkin bilgiler,
- Sözleşmeden dönme hakkının kullanılma şartları, süresi, usulü ile tazminata ilişkin bilgiler,
- Cayma ve sözleşmeden dönme bildirim-lerinin yapılacağı açık adres bilgileri,
- Verilen teminata ilişkin bilgiler,
- Konutun teslim tarihi ve şekli,
- Yapı ruhsatının alınış tarihi,
- Konutun ortak giderlerine ilişkin bilgiler,
- Tüketicilerin uyuşmazlık konusundaki başvurularını tüketici mahkemesine veya tüketici hakem heyetine yapabileceklerine dair
Peşin ödeme durumunda ise yukarıda sayılan (e), (f), (g), (ğ) ve (h) hükümlerinin Sözleşme’nin içeriğinde yer almasına gerek olmadığı yönünde bir istisna getirilmiştir.
Ön Bilgilendirme Koşulu
Sözleşme kurulmadan en az 1 gün önce tüketicilere, Ticaret Bakanlığı’nın (“Bakanlık”) belirlediği hususları içeren bir ön bilgilendirme formu verilmelidir. Bu formda satıcı bilgileri, sözleşme konusu konuta ilişkin bilgiler, konut satış fiyatı, tüketici hakları gibi temel bilgilere yer verilir. Ön bilgilendirme formuna ek olarak tüketiciye, bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesi de sunulur.
Satıcı’nın Yükümlülükleri
Konutun teslimi
Satıcının konutu sözleşmede taahhüt edilen süre içerisinde tüketiciye teslim etmesi zorunludur. Satıcının, sözleşme tarihinden itibaren en geç 48 ay içinde konutu tüketiciye devir veya teslim etmesi zorunlu olup, bu sürenin aşılması hukuken mümkün değildir. Kat mülkiyetine konu konutlarda, taşınmazın tüketici adına tapu siciline tescil edilmesi; kat irtifakına tabi konutlarda ise, taşınmazın tüketici
adına tapu siciline tescili ile birlikte konutun fiilen oturmaya elverişli şekilde zilyetliğinin devredilmesi hâllerinde, konutun tüketiciye devir veya teslim edilmiş olduğu kabul edilir.
Proje değişiklikleri
Konut projesinde değişiklik yapılması durumunda bu durum tüketiciye bildirilmelidir. Eğer tüketici proje değişikliğini kabul etmezse herhangi bir bedel ödemeden sözleşmeden dönebilir. Proje değişikliği yasal gerekliliklerden veya mücbir sebepten kaynaklanıyorsa satıcı tüketiciden birtakım bedel kesintileri yapabilir.
Teminat Sağlanması
Konut satışına başlamadan önce satıcı, eğer projesindeki konut sayısı 30 adet veya daha fazlaysa, bina tamamlama sigortası yaptırmakla veya banka teminat mektubu, hak ediş sistemi veya bağlı kredi ile teminat şartlarından birini sağlamakla yükümlüdür. Bu teminatlar dışında, tüketicinin tüm ödemelerini garanti altına alacak başka bir yöntem öngörülmesi durumunda, bu yöntem Bakanlık tarafından uygun görülürse teminat olarak kabul edilebilir.
Yönetmelik’in 10. maddesi uyarınca, satıcı ön ödemeli konut satış sözleşmesinde; konutu sözleşmede belirtilen süre ve nitelikte teslim etmek, sözleşmenin zorunlu unsurlarını eksiksiz sağlamak, projede yeterli konut sayısı varsa teminat sağlamak, ön bilgilendirme formu ve ek belgeleri tüketiciye sunmak, cayma ve sözleşmeden dönme haklarını uygulamak ve proje değişikliklerini bildirmekle yükümlüdür. Satıcının bu yükümlülüklerden herhangi birini yerine getirmemesi hâlinde, banka teminat
mektubu tüketicinin ödediği bedeli ilk talep üzerine ve derhal ödeme yükümlülüğünü güvence altına alır.
Buradan hareketle, banka teminat mektubu, satıcının tüketiciye karşı yukarıda sayılan temel taahhütleri yerine getirmemesi halinde, tüketicinin ödediği bedelin, ilk talep üzerine ve derhal ödenmesini banka tarafından kabul ve taahhüt eden kesin ve süresiz bir teminat mektubudur.
Tüketicinin ödemelerinin hak ediş sistemi ile teminat altına alınması durumunda, tüketici, ödemeleri sözleşmede belirtilen bir bankada satıcı adına açılacak bir hesaba yatırmakla yükümlüdür. Bu hesapta toplanan tüketici ödemeleri konutun devir veya teslimine kadar bloke altında olup, yalnızca hak ediş karşılığında serbest bırakılabilir.
Ön ödemeli konut satışının bağlı kredi ile yapılması halinde, kullandırılan kredi tutarında teminat sağlanmış olur.
Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczolunamaz, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz.
Tüketici’nin Temel Hakları
Sözleşme’den Cayma Hakkı
Tüketici, Sözleşme’nin kurulduğu tarihten itibaren 14 gün içinde, herhangi bir gerekçe göstermeye ihtiyaç duymadan ve cezai şart ödemeden Sözleşme’den cayma hakkını kullanabilir. Bu kapsamda, tüketicinin
Sözleşme’den cayma hakkını kullandığını bildirim süresi içerisinde noterlikler aracılığıyla satıcıya yöneltilmesi yeterlidir.
Tüketicinin Sözleşme’den cayma bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren satıcı, tüketiciye iade edilmesi gereken tutarı ve tüketiciyi borç altına sokan belgeleri 14 gün içerisinde iade eder. Tüketici de satıcının kendisine yaptığı iadeyi takiben 10 gün içerisinde edinimlerini satıcıya iade eder.
Cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğinin ispatı ise satıcıya aittir.
Konut bağlı krediyle satın alındıysa, kredi sözleşmesi, sözleşmenin kurulduğu tarihte hüküm doğurmak üzere tüketicinin cayma hakkı süresi bitiminde yürürlüğe girer. Bu süre içinde tüketici cayma hakkını kullanırsa, satıcı ilgili konut finansmanı kuruluşuna derhal bildirimde bulunur ve kredi borcu oluşmaz. Benzer şekilde, satıcı tarafından yaptırılmış olan bina tamamlama sigortası teminatı da cayma hakkı süresi bitiminde yürürlüğe girer. Böylece tüketici, cayma hakkını kullanırken finansal yükümlülük altına girmemiş olur ve satıcı ile banka veya sigorta şirketinin sorumlulukları da cayma hakkı süresine göre düzenlenmiş olur.
Sözleşme’den Dönme Hakkı
Tüketici, Sözleşme’nin kuruluş tarihinden itibaren 24 ay içerisinde hiçbir sebep göstermeden Sözleşme’den dönme hakkını kullanabilir. Bu kapsamda, tüketicinin Sözleşme’den dönme hakkını kullandığını bildirim süresi içerisinde noterlikler aracılığıyla satıcıya yöneltilmesi yeterlidir.
Tüketicinin Sözleşme’den dönmesi durumunda satıcı, konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi
nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masrafların ödenmesini isteyebilir. Bunlara ek olarak, satıcı kendisine:
» ilk 3 ay için Sözleşme bedelinin %2’sine,
» 3-6 ay arası için %4’üne,
» 6-12 ay arası için %6’sına ve
» 12-24 ay arası için %8’ine kadar
tazminat ödenmesini isteyebilir.
Tüketici bazı durumlarda Sözleşme’den dönme hakkını konutun devir veya teslimine kadar tazminat, vergi ve benzeri gibi hiçbir bedel ödemeden kullanabilir. Bu durumlar ise aşağıdaki gibidir:
» Satıcının yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi,
» Tüketicinin ölmesi,
» Tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi,
» Tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle sözleş- menin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi.
Eğer aynı konut birden fazla tüketiciye satıldıysa tüketici hiçbir bedel ödemeden Sözleşme’den devir ya da teslime kadar dönebilir.
Tüketicinin Sözleşme’den dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren satıcı, tüketiciye iade edilmesi gereken tutarı ve tüketiciyi borç altına sokan belgeleri 180 gün içerisinde
tüketiciye iade eder. Konut bağlı krediyle alındıysa tüketici tarafından ödenen satış bedeli satıcı tarafından ilgili tazminat ve masraflar düşülerek konut finansmanı kuruluşuna iade eder ve konut finansmanı kuruluşu da Kanun’a uygun olarak tüketiciye geri ödeme yapar. Tüketici de kendisine yapılan iadeyi takiben vs 10 gün içerisinde edinimlerini satıcıya iade eder.
Sonuç ve Değerlendirme
Ön ödemeli konut satışları, tüketiciler açısından önemli bir yatırım kararı niteliği taşırken, satıcılar bakımından da ciddi hukuki ve mali yükümlülükler doğuran bir sözleşme türüdür. Kanun ve Yönetmelik ile getirilen düzenlemeler; sözleşmenin şekli, zorunlu içeriği, teminat mekanizmaları ve tüketiciye tanınan cayma ile dönme hakları aracılığıyla taraflar arasındaki menfaat dengesini sağlamayı ve özellikle tüketiciyi korumayı amaçlamaktadır.
Uygulamada ortaya çıkan teslim gecikmeleri, proje değişiklikleri ve teminat eksiklikleri gibi sorunlar dikkate alındığında, satıcıların mevzuata tam uyum sağlaması ve tüketicilerin hak ve yükümlülükleri konusunda açık şekilde bilgilendirilmesi, uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından kritik önem taşımaktadır. Bu çerçevede, ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin hazırlanması ve uygulanması süreçlerinde Kanun ve Yönetmelik hükümlerine titizlikle riayet edilmesi hem hukuki güvenliğin sağlanması hem de sektörde sürdürülebilir bir güven ortamının tesis edilmesi açısından belirleyici olacaktır.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
