İmar Planı Değişikliklerinde Değer Artış Payına İlişkin Yeni Düzenleme

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ("Bakanlık") tarafından hazırlanan; imar planı değişiklikleri sonucunda taşınmazların değer kazanması halinde ortaya çıkan değer artışının % 90'ının kamuya aktarılmasını öngören İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği ("Yönetmelik") 22.11.2025 tarihli 33085 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak aynı tarihte yürürlüğe girmiştir. Yönetmelik kapsamında, taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine onaylanan uygulama imar planı değişiklikleri nedeniyle taşınmazlarda oluşan değer artışının kamuya aktarılmasına ilişkin süreç açık ve sistematik şekilde düzenlenmiştir.

Yönetmelik kapsamında, başvuru usulünden değer tespitine, kıymet takdir komisyonunun çalışmalarından değer artış payının kesinleşmesi ve ödenmesine kadar tüm aşamaların nasıl yürütüleceği düzenlenmektedir.

Değer artış payı, Yönetmelik ile öngörülen nitelikteki uygulama imar planı değişiklikleri sonucunda parselde nüfus/yapı yoğunluğu/ kat adedi/bina yüksekliği artışı veya (konut kullanımı hariç) parsel bazlı fonksiyon değişikliği nedeniyle değer artışı meydana gelmesi halinde gündeme gelmekte, yapılaşma hakkının artırılması, yeni binanın metrekare, yükseklik ya da taban oturumu büyüklüğünün artırılması gibi değişikliklerin talep edilmesi durumunda devreye girmektedir.

3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen Ek 8. maddenin dördüncü fıkrasının birinci cümlesinde yer alan "...artan değerinin tamamı..." ifadesi ile imar planı değişikliği sonucunda artan değerin tamamının alınacağını öngören kural, Anayasa Mahkemesi tarafından 18/5/2023 tarihli E.2020/42, K.2023/99 sayılı kararla, değer artışının tamamının alınmasının mülkiyet hakkını ihlal ettiği gerekçesiyle iptal edilmiştir. Anayasa Mahkemesi kararı sonrasında 3194 sayılı Kanun'un Ek 8. maddesinde yapılan değişiklikle, uygulama imar planı değişikliği sonucu taşınmazda meydana gelecek değer artışının %90'ının, değer artış payı olarak kamuya kazandırılması benimsenmiş; uygulama usul ve esasları da bu Yönetmelik ile detaylandırılmıştır.

Değer artış payına konu olacak plan değişikliklerinde, parselde metrekare artışı, yoğunluk değer artışı artışı, gibi (Yönetmelik m.6'da sayılan) talebe dayalı parsel bazlı fonksiyon değişikliği sonucunda değer artışı meydana gelmesi halinde devreye girmekte olup, bu kapsamda, yapılaşma hakkının artırılmasına, yeni yapılacak binanın toplam inşaat alanının, bina yüksekliğinin veya taban oturumunun artırılmasına yönelik plan değişikliği taleplerinde değer artış payı uygulanmaktadır.

3194 sayılı İmar Kanunu ve Yönetmelik kapsamında düzenlenen, parsel bazında yapılacak fonksiyon değişikliklerinde "konut kullanımı" kural olarak kapsam dışındadır. Buna karşılık, mer'i uygulama imar planında içerisinde konut kullanımının da olduğu (bir veya birden fazla kullanım kararı bulunan) parsellerde; plan değişikliği öncesi mevcut nüfusu, yapı yoğunluğunu ve kat adedini/bina yüksekliğini artırmamak kaydıyla, ticaret+konut, turizm+konut, ticaret+turizm+konut gibi karma kullanım kararları getirilebilmekte; bu suretle yapılan plan değişiklikleri değer artış payına konu olmaktadır.

Yönetmelikte değer artış payına ilişkin olarak; 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli alanlardan rezerv yapı alanlarından ve riskli yapı tespiti yapılmış parsellerde mer'i plan ve plan notlarıyla verilmiş emsale esas inşaat alanındaki en fazla %20'lik artışa kadar olan plan değişikliklerinden değer artış payı alınmamaktadır. Ayrıca, riskli yapı içeren parselin arazi ve arsa düzenlemesi ile riskli yapı içermeyen parsellerle birleşmesi sonucunda oluşan parselde, sadece riskli yapı parselinden gelen alanların (istisna kapsamında 3 kalan kısımları) bakımından değer artış payı talep edilememektedir.

Değer artış payının tespiti, Sermaye Piyasası Kanunu kapsamında yetkilendirilmiş lisanslı en az iki farklı değerleme kuruluşundan metrekare değer artışı yönünde rapor alınması ile tespit edilmektedir. Kıymet takdir komisyonu, en az iki değerleme raporunda belirtilen değerlerin aritmetik ortalamasından az olmamak üzere değer artışını belirler. Plan değişikliği onaylandıktan sonra askı işlemleri öncesinde değer artış payı kesinleştirilir; belirlenen bedele karşı itiraz ve/veya peşin taksit ödeme yöntemi bildirimi yapılır. Değer artış payına ilişkin olarak kararlarla idareye itiraz hakkı da tanınmaktadır.

Söz konusu değer artış payı yalnızca arsa değerinde meydana gelen artış üzerinden hesaplanacak olup, taşınmaz üzerindeki mevcut yapı/tesis/eklenti ve muhdesat bedeli dikkate alınmayacaktır. Bu kapsamda, değer artış payını peşin ödemeyi tercih edenler için %10 oranında indirim uygulanacak; dileyen taşınmaz malikleri ise taksitli ödeme imkânından yararlanabilecektir.

Yeni düzenleme kapsamında, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun Ek 1'inci maddesi kapsamına giren taşınmazlar bakımından da kamu hizmet alanlarında kısıtlılığın kaldırılmasına yönelik yeni bir çözüm mekanizması öngörülmüştür.

Buna göre; özel mülkiyete konu olup geçmişte resmî kurum, idari tesis, okul veya sağlık tesisi gibi kamu hizmet alanı olarak planlanmasına rağmen kamuya geçişi sağlanamayan taşınmazlar açısından, ilgili kamu kurumlarının bu alanlara artık ihtiyaç duymaması (kamu hizmetini yapacak ilgili idarenin uygun görüşü) ve yetkili idarenin onay vermesi hâlinde, konut kullanımı hariç olmak üzere kısıtlılığı kaldıracak şekilde plan değişikliği yapılabilecektir. Bu kapsamdaki plan değişikliklerinden değer artış payı alınmadığı ayrıca düzenlenmiştir. Bu düzenleme ile mülkiyet üzerindeki kısıtlamaların kaldırılması, vatandaş mağduriyetinin giderilmesi ve kamu ile taşınmaz malikleri arasındaki uyuşmazlıkların amaçlanmaktadır.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.