Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Değişiklikler: İşletme Projesi, Avans Ve Yönetim Planı

Daha önce, 9 Ocak 2026 tarihinde Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığı’na sunulan Torba Kanun Teklifi kapsamında gayrimenkul mevzuatında öngörülen başlıca değişiklikleri değerlendirmiş, ofisimiz sponsorluğunda bir seminer de gerçekleştirmiştik. Söz konusu teklif, 7579 sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun olarak yasalaşmış ve 22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.

Yasalaşan düzenleme, gayrimenkul mevzuatına ilişkin farklı başlıklar içermekle birlikte, özellikle 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan değişiklikler; site, apartman ve toplu yapı yönetimleri bakımından doğrudan önem taşımaktadır. Bu değişiklikler, işletme projesinin hazırlanması ve onaylanması, yönetici tarafından avans toplanması, geçici işletme projesi uygulanması ve toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için aranan karar nisabı bakımından yeni kurallar getirmektedir.

 Bu kapsamda, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesinde yapılan değişiklik ile yöneticinin avans toplama yetkisi, işletme projesinin kat malikleri kurulunca onaylanmasına kadar olan dönemle ilişkilendirilmiştir. Böylece, işletme projesi onaylanmadan önceki dönemde yönetici tarafından avans toplanmasına yönelik yetki daha belirli bir hukuki çerçeveye oturtulmuştur. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. maddesinde yapılan değişiklikler, işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanması esasını açıkça düzenlemektedir.

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi bulunmaması halinde yönetici, gecikmeksizin geçici bir işletme projesi hazırlayacaktır. Bu geçici işletme projesi ise en geç üç ay içinde kat malikleri genel kurulunda aynen veya değiştirilerek onaya sunulacak ve karara bağlanacaktır.

Düzenleme, mevcut bir işletme projesi bulunan haller bakımından da ayrıca önemlidir. Buna göre mevcut bir işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülecek bedel, yürürlükteki işletme projesi bedelinin takvim yılı başından itibaren geçerli olmak üzere ilgili yeniden değerleme oranını aşmayacak şekilde belirlenecek ve öngörülen usulle kat malikleri kurulunun onayına sunulacaktır. Bu yönüyle düzenleme, özellikle yönetici tarafından hazırlanacak geçici işletme projesi bakımından bir sınırlama getirmekte; nihai karar mekanizmasını ise kat malikleri genel kuruluna bırakmaktadır.

Ayrıca, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 70. maddesinde yapılan değişiklik ile toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için aranan karar nisabı beşte dörtten üçte ikiye düşürülmüştür. Kanuna eklenen hüküm uyarınca, yönetim planlarının bu kurala aykırı hükümleri uygulanmayacaktır. Bu değişiklik, toplu yapılarda yönetim planlarının değiştirilmesini önceki düzenlemeye kıyasla daha uygulanabilir hale getirmeye yöneliktir.

Sonuç olarak, yasalaşan düzenleme ile site ve apartman yönetimlerinde işletme projesinin onay süreci, geçici işletme projesi uygulaması ve avans toplama yetkisi daha açık kurallara bağlanmıştır. Bu nedenle özellikle profesyonel site yönetimleri, toplu yapı yönetimleri ve kat malikleri kurulları bakımından mevcut işletme projelerinin, yönetim planlarının ve karar alma süreçlerinin yeni düzenleme çerçevesinde ivedilikle gözden geçirilmesi önem arz etmektedir.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.