La densité urbanistique monégasque rend quasiment incontournable la vie en copropriété, avec les avantages mais aussi les contraintes que cela génère pour ses occupants, notamment lorsqu'ils souhaitent entreprendre des travaux dans leurs parties privatives.
En effet, certains copropriétaires voient avec grand étonnement refusé leur projet d'édification d'une pergola ou de pose d'un jacuzzi sur la terrasse ou le toit-terrasse de leur bien, voire la modification de l'agencement des cloisons intérieures de leur appartement, sans qu'ils ne comprennent bien en quoi de tels travaux sont susceptibles d'impacter la copropriété.
Si une évolution législative permet depuis 2022 de faciliter le vote des projets en assemblées générales, des précautions doivent néanmoins encore être prises par les copropriétaires souhaitant réaliser des travaux dès la présentation du projet en assemblée générale. L'assistance d'un Conseil leur permettra dès cette étape de favoriser l'adoption de leur projet et en tout état de cause d'exercer tout recours approprié dans le cas d'un vote négatif.
Une évolution législative pour faciliter la prise de décision en assemblée générale
Pour mémoire, la loi n° 1.531 du 29 juillet 2022 est venue apporter des modifications substantielles aux dispositions de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis, afin de résoudre les difficultés et blocages rencontrés dans l'administration des copropriétés et de faciliter le vote des projets en assemblées générales.
Notamment, certaines règles de majorités ont été assouplies, afin de faciliter certains types de travaux. Ainsi, les copropriétaires souhaitant réaliser des travaux de surélévation, d'affouillement ou de construction en vue de créer de nouveaux locaux privatifs n'ont plus à convaincre l'ensemble de la copropriété mais seulement la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés.
Comme dans le passé, pour des travaux de moins grande envergure – comme des travaux ou installations affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci - seule la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés sera nécessaire.
Également, des règles d'assouplissement ont été introduites pour les toutes petites copropriétés dont les voies sont réparties entre deux copropriétaires, exonérant les convocations d'assemblées générales en l'absence de syndic professionnel. En outre, il a été précisé que les décisions relevant de la majorité des voix exprimées de copropriétaires présents ou représentés ainsi que la désignation du syndic pouvaient être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix.
Nonobstant ces évolutions, la présentation d'un projet de travaux en assemblée générale requière toujours la plus grande attention et se doit d'être anticipée.
Préparer le terrain avant l'assemblée générale
Lorsqu'un copropriétaire souhaite procéder à des travaux nécessitant l'accord du Syndicat des copropriétaires, il apparaît impératif d'anticiper l'assemblée générale et de ne pas se contenter de soumettre un projet brut au vote des copropriétaires.
En effet, les copropriétaires peuvent être tentés de s'opposer au vote d'un projet de travaux par la seule crainte des nuisances à venir. Il est donc important de rassurer le Conseil Syndical, en amont de l'assemblée, sur la teneur et l'intensité des travaux à intervenir ainsi que leur absence d'impact le cas échéant sur la solidité de l'immeuble, avec l'assistance de l'architecte pressenti et d'un Conseil.
Ce travail de pédagogie permettra au Conseil Syndical de se positionner de façon éclairée et d'apporter son soutien au copropriétaire requérant, qui pourra prendre des engagements, tant sur la durée des travaux, leur innocuité, que sur l'allocation éventuelle d'une indemnité financière au bénéfice du Syndicat des copropriétaires en guise de dédommagement pour les troubles subis en raison des travaux entrepris.
Une préparation du projet à soumettre au vote permettra d'éviter des situations de blocage qui, si elles peuvent dans certains cas être résolues a posteriori, risquent de retarder le projet et de générer des coûts additionnels pour le copropriétaire concerné. Cela permettra également d'éviter que ces questions prennent une tournure conflictuelle et tendent les relations entre copropriétaires.
Les leviers pour débloquer une situation conflictuelle
En cas de réticence du Conseil Syndical – qui peut notamment avoir été échaudé par des travaux précédemment entrepris – et si le Syndic ne parvient pas à apaiser la situation, il pourra être utile d'alerter ces derniers sur les conséquences d'un refus abusif.
Car il n'est pas rare de voir des projets contrariés - sans motif valable - au détriment d'un copropriétaire ou pire, au détriment des intérêts collectifs de la copropriété.
Or si la liberté de voter apparaît fondamentale et inhérente à tout système de vote majoritaire, son exercice abusif doit être sanctionné.
Classiquement, un abus de majorité sera caractérisé – et partant sanctionné - lorsqu'il dénotera, sans aucun motif valable, un but autre que l'intérêt collectif et plus précisément :
- une intention de nuire ou de porter préjudice à l'intérêt d'un copropriétaire,
- ou des manSuvres frauduleuses,
- ou la recherche d'un but illégitime contraire aux intérêts de la copropriété.
Le recours au Juge sera ainsi parfois inévitable, en présence de situation conflictuelle qui révèle parfois des animosités s'inscrivant au-delà du juridique. Pour rétablir les droits du copropriétaire contrarié, le rôle du Syndic et de l'Avocat sera alors déterminant pour dénouer les situations de blocage et ce n'est qu'en ultime recours que l'Avocat n'aura d'autres choix que de conseiller à son client de saisir les juridictions compétentes
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