Emlak Vergilerindeki Artış Sınırlandırıldı

Taşınmaz maliklerinin yükümlü olduğu emlak vergisinin hesabında esas alınan rayiç değerlerine yönelik değerleme çalışmaları 2025 yılı Temmuz ayında tamamlanmıştı¹.

Değerleme çalışmaları neticesinde meydana gelen ciddi artış, 2017 yılında olduğu gibi kamuoyunda söz konusu artışa sınırlama getirilmesi yönünde bir beklenti oluşturmuştu.

Bunun üzerine 7566 Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun yayımlandı ("Torba Kanun")². Torba Kanun ile 2017 yılında olduğu gibi emlak vergisi değerlerine sınırlamalar getirildi.

Buna göre, 2026 yılı için hesaplanacak bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını geçemeyecek.

Ayrıca vergi değerini tadil eden sebeplerin (Örneğin; yeni bina inşa edilmesi, binanın yıkılması, kullanım tarzının tamamen değiştirilmesi, vb.) ortaya çıkması halinde, bina ve arazi vergi değerlerinin hesabında, 2025 yılında 2026 yılı için takdir edilen metrekare birim değerleri esas alınacak. Ancak ilk yıl için bu değerler 2025 yılına ilişkin birim değerlerin iki katını geçemeyecek.

Emlak vergi değeri esas alınarak hesaplanan diğer vergi, harç ve mali yükümlülükler bakımından da aynı sınırlamalar geçerli olacak.

Bununla beraber, artık vergi değerleri her yıl "yeniden değerleme oranının yarısı nispeti"nde değil doğrudan "yeniden değerleme oranı"nda artırılacak. Vergi değerini tadil eden sebeplerin ortaya çıkması halinde de devam eden yıllara ilişkin vergi değerleri, yine yeniden değerleme oranında artırılacak.

2027, 2028 ve 2029 yıllarında da metrekare birim değerleri söz konusu sınırlamaya göre belirlenen değerler üzerinden hesaplanacak.

Emlak vergisine sınırlama getiren bu düzenleme 19 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe girdi. Böylelikle, Torba Kanun'dan önceki dönemde 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerine ilişkin takdir komisyonları kararlarının iptali istemiyle vergi mahkemelerinde açılan davalar konusuz kalmıştır. Vergi mahkemelerinin bu davalar hakkında "karar verilmesine yer olmadığına" şeklinde hüküm vermesi beklenmektedir.

Kanun koyucu Torba Kanun ile sadece emlak vergi değerlerini sınırlandırmakla kalmadı, taşınmaz satışlarında ödenen tapu harçlarının gerçek değere uygun olmasını sağlamak amacıyla da tedbirler aldı.

Taşınmaz satışlarında ödenen tapu harcı, beyan edilen satış bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden değil, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen bedel üzerinden tahsil edilecek. Ayrıca taşınmaz satışında taraflarca beyan edilen bedelin gerçek durumu yansıtmadığının tespiti halinde, aradaki farka ilişkin tapu harcına artık %25 nispetinde değil, tam bir katı kadar vergi ziyaı cezası uygulanacak.

Footnotes

1. Artışın hukuki sonuçlarına ilişkin detaylı bilgi için daha önce kaleme aldığımız duyuruya buradan erişebilirsiniz.

2. 19 Aralık 2025 tarihli ve 33112 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanmıştır.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.