Wer heute eine gewerbliche Immobilienfinanzierung in Deutschland sucht, betritt einen Markt, der mit dem von vor vier Jahren kaum noch vergleichbar ist. Die Spielregeln haben sich fundamental verändert und ein Ende des Wandels ist nicht abzusehen. Was einst als vorübergehende Marktkorrektur erschien, entpuppt sich als dauerhafte Neuordnung der Kräfteverhältnisse. Ein kritischer Blick auf die League Tables ist dabei unerlässlich: Die ausgewiesenen Volumina täuschen über die tatsächliche Marktdynamik hinweg, denn sie beinhalten einen erheblichen Anteil an Prolongationen. Das echte Neugeschäft fällt geringer aus.
Zurückhaltung der Kreditinstitute
Der Wendepunkt kam im Sommer 2022. Offiziell stellte kein Institut die Neukreditvergabe ein – de facto herrschte zeitweise nahezu Stillstand. Diese Zurückhaltung hat sich zwar gelockert, besteht aber in bestimmten Segmenten fort. Insbesondere bei Büroimmobilien und Development-Finanzierungen kommen Bankfinanzierungen nur für einen engen Kreis von Projekten in Betracht. Die strukturellen Veränderungen durch hybride Arbeitsmodelle, ESG-Anforderungen und der anhaltende Druck auf Projektentwicklungen durch gestiegene Kosten und eingeschränkte Exitszenarien haben zu einer nachhaltigen Neubewertung von Risiken geführt.
Dagegen ist deutlicher Wettbewerb um Finanzierungen in gesuchten Assetklassen zu beobachten. Studentisches Wohnen, Logistikimmobilien, ESG-konforme Objekte in Spitzenlagen sowie Datacenter erfreuen sich hoher Beliebtheit. Auch etablierte Sponsoren sind von der restriktiveren Kreditvergabe betroffen. Die Banken haben ihre Restructuring Teams verstärkt, setzen aber auf Workout-Lösungen statt harter Enforcements – eine pragmatische Entscheidung angesichts der Marktlage.
Wünschenswert für das Neukreditgeschäft wäre mehr Risikoappetit der Banken – insbesondere bei Projekten mit größerem Capex-Anteil sowie flexiblere Terms bei Vorvermietungsquoten, Beleihungsausläufen und Loan-to-Cost-Anforderungen.
Ein Markt der Prolongationen
Das Ergebnis der restriktiven Kreditpolitik: Der Markt wird von Verlängerungen bestehender Finanzierungen dominiert – ein Spiel auf Zeit für beide Seiten. Die Verhandlungsmacht hat sich zugunsten der Kreditgeber verschoben. Verlängerungen werden häufig nur für ein bis drei Jahre gewährt, oft bei reduzierten Beleihungsausläufen, einer Zinsreserve sowie vereinzelt gefordertem Sponsor Support (etwa Fund Guarantees). Regelmäßig werden Strukturierungsentgelte berechnet, teilweise auch Participation Fees. Die Margenanpassungen fallen demgegenüber oft eher maßvoll aus.
Die Botschaft der Banken ist dabei zuweilen unmissverständlich: Die verschärften Konditionen sollen Kreditnehmer zur Ablösung motivieren. Doch diese Rechnung geht nicht immer auf – externe Refinanzierungen stehen nicht für alle Projekte zur Verfügung. Anschlussfinanzierungen außerhalb des Bestandsbankenkreises erfordern erheblichen Vorlauf und eigenständige Due Diligence. Sponsoren sollten daher frühzeitig – neun bis zwölf Monate vor Endfälligkeit – neben der Prolongation auch den externen Markt testen, professionell vorbereitet mit aufbereiteten Informationen.
Ein Blick nach Großbritannien zeigt, wo die Reise hingehen könnte
Wo sich Banken zurückziehen, entstehen Chancen für andere. Alternative Kreditgeber drängen auf den deutschen Markt, auf dem sie nach wie vor unterrepräsentiert sind. Zunehmend interessieren sich auch Fonds, die bislang nicht in Deutschland aktiv waren. Ein Blick nach Großbritannien zeigt, wohin die Reise gehen könnte: Dort stellen Nicht-Banken bereits rund ein Drittel des gewerblichen Immobilienkreditmarktes. Diese Entwicklung dürfte auch Deutschland erreichen. Die Bandbreite reicht von Debt Funds über Versicherungen bis zu Family Offices mit unterschiedlichen Strategien. Spannend ist der Trend von Equity zu Debt-Strategien bei traditionellen Real-Estate-Private-Equity-Häusern.
Besonders wichtig ist eine reibungslose Zusammenarbeit zwischen alternativen Kreditgebern und Banken. Während Banken Interesse zeigen, von privaten Kreditgebern bereitgestellte Darlehen durch Loan-on-Loan-Finanzierungen zu refinanzieren, bleibt die Zusammenarbeit mit (insbesondere ausländischen) Debt Funds bei Einzelprojekten herausfordernd. Hemmschuh sind unterschiedliche Dokumentationsanforderungen, insbesondere bei Intercreditor Agreements.
Chancen für private Kreditgeber
Private Kreditgeber wittern ihre Chance bei steckengebliebenen Development-Projekten und stehen bereit, das erforderliche Kapital – häufig als Brückenfinanzierung – bereitzustellen. Diese Situationen erfordern maßgeschneiderte Lösungen und Flexibilität aller Beteiligten.
Der gewerbliche Immobilienfinanzierungsmarkt in Deutschland befindet sich in tiefgreifender Transformation. Wer erfolgreich agieren will, muss die neuen Spielregeln verstehen, frühzeitig handeln und offen sein für unkonventionelle Lösungen. Die Zukunft wird zeigen, ob sich die Hoffnung auf Normalisierung erfüllt – oder ob eine dauerhaft veränderte Finanzierungslandschaft entsteht.
Originally published by Börsen-Zeitung.
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