6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda (“Kanun”) kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmıştır. Kanun'daki kira sözleşmesi tanımı esasında bir üst kavram olup Kanun'da yer alan ve özel olarak düzenlenmiş olan sözleşmenin zayıf tarafı kiracının korumasının hedeflendiği konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona erme sebeplerini bu yazımızda değerlendireceğiz.
I. GENEL OLARAK KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARI VE UYGULAMA ALANI
Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler Kanun'da madde 339 ve devamında düzenlenmiş olup “Konut” ve “Çatılı İşyeri” kavramları Kanun'da açıkça düzenlenmemiştir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin uygulanma alanının tespiti bakımından bu tanımlar önem arz etmektedir. En yalın hali ile kiracının; oturma, yatma ve barınma gibi konaklama ihtiyacını karşılayabildiği ve dışarıya karşı korunmaya elverişli yapıları konut olarak tanımlayabiliriz. Yine bir mesleğin yahut sanatın icra edildiği, her türlü ticari ve sınai nitelikli ekonomik faaliyetlerin yürütülmesine özgülenmiş üzeri örtülü olan yapıları da çatılı işyeri olarak tanımlayabiliriz. Çatılı işyeri kavramında özellikle dikkat edilmesi gereken husus ise ilgili yapının üzerinin örtülü olması gerektiğidir. Keza üzeri örtülü olmayan yapılar çatılı işyeri olarak değerlendirilmemektedir. Örneğin, açık otoparklar veya yazlık sinemalar bakımından Kanun'un konut ve çatılı işyeri kira hükümleri uygulama alanı bulamayacaktır.
Son olarak konut ve çatılı işyeri kira hükümleri, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süre ile kiralanmaları durumunda da uygulama alanı bulmayacaktır. Örneğin otel, pansiyon ve yazlık gibi yerlerin niteliği gereği geçici olarak kullanıma özgülenmesi sebebiyle konut ve çatılı işyeri hükümleri uygulanmayacaktır. Ancak belirtmeliyiz ki bu yerlerin altı aydan uzun bir süre bakımından kiralanması halinde yine konut ve çatılı işyeri hükümleri uygulama alanı bulacaktır.
II. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINA ÖZGÜ SONA ERME HALLERİ
Konut ve çatılı işyeri kiralarının sona erme hallerini bildirim yolu ve dava yolu olmak üzere iki ana başlık altında inceleyebiliriz.
A. Bildirim Yoluyla
Kira sözleşmesinin tarafları, aşağıda ayrıntılı olarak belirttiğimiz süre koşulunun sağlanması şartı ile herhangi bir sebep göstermeksizin bildirim yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilirler. Bu fesih bildiriminin geçerliliği ise yazılı şekil şartına bağlanmıştır.
(i) Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Bakımından
Kanun'un 347/1 maddesi gereğince belirli süreli konut ve çatı işyeri kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle kiracı, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiracı bu şekilde fesih bildiriminde bulunmaz ise sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Belirtmiş olduğumuz on beş günlük süre nispi emredici nitelikte olup kanun koyucu tarafından kiracının korunması hedeflenmiştir. Tarafların anlaşması ile kiracı yararına bu sürenin azaltılabilmesi mümkündür. Bu noktada önem arz eden bir diğer husus ise, kiracı tarafından gerçekleştirilen fesih bildiriminin kira sözleşmesi süresinin bitiminden en az on beş gün önce kiraya verene ulaşmış olması gerektiğidir. Aksi halde yapılan fesih bildirimi geçersiz olacaktır.
Kiraya veren ise kiracı ile aynı imkana sahip olmayıp sözleşme süresinin bitimine dayanarak kira sözleşmesini feshedemeyecektir. Ancak kiraya veren, on yıllık uzama süresinin sonunda, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı olarak kiracıya bildirimde bulunmak şartıyla herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. Kiraya verene bildirim yolu ile sağlanan fesih hakkını düzenleyen hüküm emredici nitelikte olup taraflar sözleşme ile bunun aksini belirleyemeyeceklerdir. Yine fesih bildiriminin on yıllık uzama süresinin bitiminden en az üç ay önce kiracıya ulaşmış olması gerekmektedir.
(ii) Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Bakımından
Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin sona ermesi hususu ise Kanun'un 347/2 maddesinde düzenlenmiştir. Bu düzenleme uyarınca, belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunmak suretiyle herhangi bir sebep göstermeksizin sona erdirebilir. Kanun'un 347/2 maddesinde genel hükümlere yapılan atıf ile Kanun'un 328. ve 329. maddeleri uygulama alanı bulacaktır. Kanun'un 329. maddesi ise “Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.” şeklindedir.
Yukarıda belirtmiş olduğumuz süreleri bir örnek ile somutlaştıracak olursak; 01.01.2010 başlangıç tarihli belirsiz süreli bir kira sözleşmesinin, kiraya veren tarafından 01.01.2020 tarihinden sonra, altı aylık dönem sonu olan 30.06.2020 tarihinde sona erdirilmesi için en geç 30.03.2020 tarihine kadar yazılı fesih bildiriminde bulunulması gerekmektedir. Yapılacak fesih bildiriminin bu tarihe kadar kiracıya ulaşması gerekmekte olup aksi durumda fesih bildiriminin bir sonraki dönem için geçerli olduğu kabul edilecektir.
B. Dava Yoluyla
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin dava yolu ile son erdirilme sebepleri Kanun'da sınırlı olarak belirtilmiş olup kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilmesi mümkün değildir. Kanun'un sistematiğine uygun olarak konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin dava yolu ile sona erme hallerini iki ana başlık altında değerlendiriyor olacağız.
(i) Kira Sözleşmesinin Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Sona Ermesi:
a) Kiraya Verenin veya Yakınlarının Kiralanana Duyduğu Gereksinim Nedeniyle Sözleşmenin Sona Ermesi
Kanun'un 350. maddesi gereğince kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma gereksinimi mevcut ise belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümler gereği fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen süreye göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Burada önemle belirtmeliyiz ki gereksinim gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Örneğin, kiraya verenin kira bedelini artırmak, kiracıdan kurtulmak, konutu daha rahat satabilmek gibi maksatlarla tahliye isteminde bulunduğu hallerde, gerçek bir konut gereksiniminin bulunmadığı kabul edilecektir. Ancak hastalık veya yaşlılık sebepleriyle asansörsüz binada üst katta oturan kişinin daha alt kattaki kiralanana; çocukları olan veya büyüyen kişinin daha büyük olan kiralanana; sobalı evde oturan kişinin kaloriferli olan kiralanana gerçek anlamda ihtiyacının varlığı kabul edilmektedir.
Son olarak gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılması sağladığında, kiralanan üç yıl geçmeden haklı bir neden olmaksızın başkalarına kiralanamaz.
b) Kiraya Verenin Kira Sözleşmesini, Kiralananı Yeniden İnşası veya İmarı Amacıyla Sona Erdirmesi
Kanun'un 350. maddesi gereğince; kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise kiraya veren, kira sözleşmesini belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Yeniden inşa ve imar amacıyla kiralananın boşaltılması sağlandığında, ilgili binaların inşaat ve imar işi yapılmadan eski hali ile haklı bir neden olmaksızın üç yıl geçmeden başkalarına kiralanama zc) Yeni Malikin veya Yakınlarının Gereksinimi Sebebiyle Sözleşmenin Sona Ermesi.
Kiracı ile kiraya veren arasındaki kira sözleşmesi devam etmekte iken kiraya veren kira sözleşmesine konu konutu yahut çatılı işyerini üçüncü bir kişiye satabilir. Böyle bir durum için esasında Kanun'un kiracıyı koruyor olması sebebiyle kural olarak kiracının kiralananı kullanmaya devam edebileceğini belirtebiliriz. Ancak bu durumun istisnası ise Kanun'un 351. maddesinde düzenlenmektedir. Kanun'un 351. maddesi gereğince, kiralananı sonradan edinen yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kiralananı kullanma zorunluluğu mevcut ise, yeni malik açacağı tahliye davası ile kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bu noktada yeni malik, mülkiyeti edindikten sonra bir ay içerisinde gereksinimini kiracıya bildirilmesi önem arz etmektedir. Eğer yeni malik bir aylık bildirim süresine uymaz ise Kanun'un 351. maddesinden doğan tahliye davası açma hakkını kaybeder. Yeni malikin bir aylık bildirim süresine uygun olarak bildirimde bulunması halinde en erken edinim tarihinden altı ay sonra açacağı tahliye davası ile kira sözleşmesinin feshini ve kiralananın tahliyesini sağlayabilecektir.
Son olarak kiralananı sonradan edinen yeni malik, dilerse gereksinim sebebiyle kira sözleşmesini, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içerisinde açacağı tahliye davası ile de sona erdirme hakkına sahiptir.
(ii) Kira Sözleşmesinin Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Sona Ermesi:
a) Tahliye Taahhüdü Sebebiyle
Kanun'un 352/1 maddesi gereğince kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içerisinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Bu yolun kullanılması Kanun'da birtakım şartlara bağlanmış olmakla birlikte, Yargıtay tarafından da kiracının özgür iradesiyle tahliye taahhüdü vermiş olması aranmaktadır.
Kiracı tarafından verilen tahliye taahhüdünün geçerli olması öncelikli olarak yazılı şekilde verilmiş olmasına bağlıdır. İkinci olarak tahliye taahhüdünde tahliye tarihinin belirtilmiş olması gerekmektedir. Tarih açıkça gün-ay-yıl şeklinde belirtilebileceği gibi bilinen bir tarih olarak da belirtilebilir. Son olarak tahliye taahhüdünün, kiracı tarafından; kiralananın teslim edilmesinden ve kira sözleşmesinin yapılmasından sonra verilmiş olması gerekir. Sözleşmenin yapıldığı sırada veya daha önce verilmiş olan tahliye taahhüdü geçerli değildir. Bunun sebebi ise kiracının sözleşme yapılırken kiraya verenin baskısı altında olması, kiralananın kendisine kiraya verilmeyebileceği endişesi taşımasıdır.
b) İki Haklı İhtar Sebebiyle
Kanun'un 352/2 maddesi gereğince kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiraya veren tarafından kiracıya gönderilecek ihtarların haklı ve yazılı olmaları gerekmektedir. Bedeli muaccel olmadan gönderilen ihtarın haklı olduğu kabul edilmemektedir. Birikmiş aylara ilişkin ayrı ayrı ihtarlar gönderilmesi iki haklı ihtar oluşturmamaktadır. Yine önemle belirtmeliyiz ki kiraya veren, kiracıya gönderdiği her ihtarda ödenmeyen kiranın ayını ve bunun miktarını açıkça belirtmelidir. İki haklı ihtarın gönderilmesinden sonra kiraya veren kira sözleşmesinin feshi ve kiralananın tahliyesi için, bir yıldan kısa sözleşmelerde kira süresinin, bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde ise ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içerisinde tahliye davası açmalıdır.
c) Kiracının veya Eşinin Mevcut Konutu Sebebiyle
Kanun'un 352/3 maddesi gereğince kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Bu düzenleme uyarınca kira sözleşmesinin feshedilmesi esasında üç şarta bağlanmıştır. Bunlardan ilki kiracının konut olarak kullanıldığı taşınmazın bulunduğu il veya belde belediye sınırları içerisinde kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin bir taşınmaza sahip olmasıdır. İkincisi; kiraya verenin kira sözleşmesi kurulurken kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin konut olarak oturmaya elverişli bir yerinin olduğunu bilmemesidir. Son olarak ise sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılmasıdır. Bu düzenleme gereği tahliye davasının açılması için kiraya verenin yahut yakınlarının kiralananı konut olarak kullanmak için gereksinimi olmalarına gerek yoktur. Şartlar mevcut ise kiraya veren doğrudan tahliye davasını ikame edebilir. Önemle belirtmeliyiz ki bu düzenleme yalnızca konut olarak kullanılan yerler bakımından geçerli olup çatılı işyerlerleri için bu düzenleme uygulama alanı bulmamaktadır.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
