213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 49. maddesi uyarınca, arsa ve araziler için uygulanacak asgari ölçüde metrekare birim değerler, dört yılda bir takdir komisyonları tarafından belirlenmektedir. 2025 yılı bu anlamda 2026 yılına ait uygulanacak emlak vergi değerinin tespitiyle ilgili asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değer takdirlerinin yapılacağı yıl olup, bu yıl belirlenen değerler 2026-2029 yılları arasında uygulanacaktır.
Birim değer tespitine ilişkin takdirlerin, Emlak Vergisi Kanunu'na göre yapılacak tarh ve tahakkuk işlemlerinin yapılacağı sürenin başlangıcından en az altı ay önce yapılması gerekmekle birlikte, 2025/1 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu İç Genelgesi uyarınca, asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değer takdir işlemlerinin tamamlanarak karara bağlanması ve kararların ilgililere tebliği işlemlerinin 30 Haziran 2025 günü mesai saati bitimine kadar yapılması gerektiği öngörülmüştür.
Takdir komisyonu kararları mükelleflere tebliğ edilmemekle birlikte, asgari ölçüde arsa ve arazi birim değerleri, ilgili belediyelerde ve muhtarlıklarda ilan edilmektedir. Dolayısıyla, mükelleflerin söz konusu takdir değerlerini öğrenmek için ilgili belediye ve muhtarlıklara başvurması, ilerleyen dört yıl boyunca ödenecek emlak vergisi ve değerli konut vergisi hesabında esas alınacak emlak vergisi değerini öğrenmesi önem arz etmektedir.
Takdir Komisyonu Kararlarına Karşı Dava Açılmasında Süre
Birim değer takdirinin hukuka aykırı şekilde özellikle de ekonomik bir gerekçeye dayanmaksızın bir önceki vergi değerine göre fahiş oranlarda artış yapılarak belirlenmiş olması halinde, mükelleflerin takdir komisyonu kararlarına karşı bu kararı öğrenme tarihlerinden itibaren 30 gün içinde vergi mahkemeleri nezdinde dava açması mümkündür.
Öte yandan, Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu ("VDDK"), E.2022/14, K.2023/2 sayılı kararıyla takdir komisyonu kararlarına karşı dava açma süresi konusunda tesis edilen farklı yöndeki Bölge İdare Mahkemesi ("BİM") kararları arasındaki aykırılığın, takdir komisyonu kararlarının öğrenme tarihinden itibaren 30 günlük genel dava açma süresi içerisinde ve en geç anılan kararın alındığı yılın son gününe kadar dava açılabileceği yönünde giderilmesine karar vermiştir. Ancak, farklı yöndeki BİM kararları arasındaki aykırılığın giderilmesine yönelik Danıştay VDDK kararları bağlayıcı olmadığından ve yargı organları tarafından farklı yönde kararlar tesis edilmeye devam edilebileceğinden, mükelleflerin herhangi bir hak kaybına uğramaması adına, takdir komisyonu kararlarının ilan tarihinden itibaren 30 gün içinde dava açılmasının faydalı olacağı kanaatindeyiz.
Menfaati İhlal Edilen Tek Bir Mükellefin Dava Açması Yeterli mi?
Bir takdir komisyonu karar numarası altında, farklı cadde/sokaklar için farklı değerler takdir olunmaktadır. Aynı cadde/sokakta bulunan mükellefler için bir mükellefin dava açması ve takdir komisyonu kararının iptali yönünde karar tesis edilmesi halinde, bu karar o cadde/sokakta bulunan tüm mükellefleri etkileyecektir. Bu anlamda, iptal kararının sonuçlarından aynı cadde/sokakta bulunan tüm mükellefler yararlanabilecektir.
Dava Açılmasının Hukuki Sonuçları
Mükellefler, açacakları davalarda takdir edilen birim değerin gerçeğe uygun olmadığını, piyasa koşullarına aykırı şekilde yüksek belirlendiğini veya kıyas alınan emsal taşınmazların yanlış seçildiğini ileri sürebilecekleri gibi, söz konusu iddiaların somut verilerle desteklenmesi dava sürecinde önem arz edecektir. Nitekim, takdir komisyonu kararlarına karşı vergi mahkemeleri nezdinde dava açılmakla birlikte esasa ilişkin bir karar verilmedikçe takdir komisyonu kararlarının uygulanmasına devam edilecektir. Açılan davalar sonucunda tesis edilecek mahkeme kararlarına göre, sürecin ne şekilde işlemeye devam edeceği ise değişiklik gösterebilecektir.
Şöyle ki; açılan davalar sonucu vergi mahkemesince takdir komisyonu kararının iptali yolunda karar verilirse, takdir komisyonu tarafından vergi mahkemesi kararı dikkate alınmak suretiyle yeniden bir takdir yapılacak; mahkemece tasdik edilen takdir komisyonu kararının ise uygulanmasına devam edilecektir. Ayrıca, vergi mahkemesince verilen kararlar, takdir komisyonunca belirlenen değerlerin belli bir oranda artırılması veya azaltılması veya yeni bir değer belirlemesi şeklinde ise takdir komisyonlarınca yeni bir takdir yapılmayacak; vergi mahkemesi kararları esas alınacaktır.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
