İpoteğin Türleri: Anapara – Üst Sınır İpoteği

İpotek, bir borç ilişkisinde borçlu tarafından borcun ifa edilmemesi ihtimalinde alacaklıya taşınmaz malın değeri üzerinden alacağını tahsil etme imkânı tanıyan önemli ve uygulamada sıklıkla karşılaşılan taşınmaz rehnine dayanan bir teminat türüdür. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'na (TMK) göre anapara ipoteği ve üst sınır ipoteği olmak üzere iki şekilde ipotek kurulabilir. Anapara ipoteği, belirli ve kesin bir alacağı teminat altına almak için tesis edilir. Üst sınır ipoteği, ileride doğması muhtemel veya değeri o anda belirli olmayan doğacak alacaklar için kurulup, bu borçlara belirli bir limitle sınırlı olmak üzere güvence sağlar. İşbu bilgi notumuzda anapara ipoteği ile üst sınır ipoteği arasındaki kanunda ve uygulamada mevcut olan temel ayrımları sizler için derlemiş bulunmaktayız.

Mortgage is an important and frequently encountered type of collateral based on pledge of immovable property in a debt relationship, which grants the creditor the opportunity to collect their receivable based on the value of the property in the event that the debtor fails to fulfill the debt. Pursuant to the Turkish Civil Code No. 4721, a mortgage may be established in two forms: a principal mortgage and a maximum amount mortgage. The principle mortgage is established to secure a specific and definite claim. Maximum amount mortgage on the other hand, is created to secure claims that may arise in the future or whose amount is not yet determined, providing security up to a specified monetary limit. In this legal brief, we have compiled for you the key differences these two types of mortgages as regulated in Turkish law and as applied in practice.

Taşınmaz Rehnine İlişkin İlkeler

Taşınmaz rehinleri için mevzuatta bazı özel düzenlemeler bulunmaktadır. Bu sebeple bilgi notumuzun temel konusu olan üst sınır ipoteği ve anapara ipoteğine geçmeden önce taşınmaz rehnine ilişkin temel prensiplere kısaca değinmek gerekir. Taşınmaz rehinlerinin geçerliliği; kamuya açıklık ilkesi, sabit dereceler ilkesi ve belirlilik ilkesinin sağlanmasına bağlıdır.

Taşınmaz rehni kurulabilmesi için, rehne karşılık gelecek bedelin kural olarak Türk Lirası cinsinden belirli bir miktar olarak gösterilmesi ve tapuda belirtilmesi gerekmektedir. Burada bir diğer önemli husus da taşınmaz rehni tesis edilebilmesi için ilgili taşınmazın Türk Medeni Kanunu 704. maddesi uyarınca taşınmaz vasfını haiz olmasıdır. Örneğin kat irtifakı tapusu bulunan bir yer Türk Medeni Kanunu kapsamında taşınmaz vasfını taşımadığı için üzerinde taşınmaz rehni kurulması mümkün olmayacaktır. Bu hususlar belirlilik ilkesi kapsamında taşınmaz rehninde aranan şartlardır.

Kamuya açıklık ilkesi gereği, hukuken geçerli bir kazanma sebebinin bulunması ve taşınmaz rehninin tapu kütüğüne tescil edilmesi gerekmektedir. Uygulamada karşımıza en çok çıkan kazanma sebebi taşınmaz rehni sözleşmesidir. Taşınmaz rehni sözleşmesinin resmi şekilde yapılması geçerlilik şartıdır. Taşınmaz rehni sözleşmesinin sonuç doğurabilmesi için tapu memuru tarafından düzenlenmesi zorunludur.

Sabit dereceler ilkesi uyarınca, taşınmaz üzerinde tesis edilecek rehnin derecesi ve miktarı belirli olmalıdır. Bu şartlar sağlandığı takdirde, taşınmaz üzerinde birden fazla rehin kurulması mümkündür. Rehnin derecesi ve miktarının belirlenmesi, taşınmaz üzerindeki rehin alacaklarının sıralamasının tespiti açısından önem arz etmektedir.

Sonuç olarak, ipotek, taşınmaz rehni türlerinden biri olduğundan, geçerli bir ipotek kurulabilmesi için yukarıda belirtilen şartların ipotek tesis edilirken de mevcut olması gerekir.

İpoteğin Türleri: Anapara - Üst Sınır İpoteği

İpotek üst sınır ipoteği ve anapara ipoteği olmak üzere iki şekilde kurulabilir. Bir ipoteğin hangi şekilde kurulduğu ise rehin sözleşmesinin yorumuyla belirlenir.

Anapara ipoteği, belirli bir alacak ile bu alacağa bağlı fer'i hak ve alacakları güvence altına alır. Anapara ipoteği kurulabilmesi için doğmuş bir borç olması veya miktarı belli olmak kaydıyla borç doğmamış olsa dahi hangi borç ilişkisine istinaden ipotek kurulacağı belirli olmalıdır.

Üst sınır ipoteği, ileride doğması muhtemel ve miktarı ipotek kurulurken belirli olmayan alacakları güvence altına alır. Cari hesap ilişkisi gibi süregelen bir borç ilişkisinin varlığı ve borcun kaynağının bu sebeple teminat verilirken belirli olmaması sebebiyle üst sınır ipoteği kurulması tercih edilebilmektedir. Bu durumda ipotek tesis edilirken teminat verilen borcun kaynağı tam olarak belirli olmadığı için kurulacak ipotekte teminatın üst sınırı belirlenir.İpotekle teminat altına alınan alacağın hukuki sebebinin üst sınır ipoteği kurulurken taşınmaz rehin sözleşmesinde gösterilip gösterilmeyeceği hususu kanunda düzenlenmemiş olup doktrinde tartışmalıdır. Yargıtay kararlarında; üst sınır ipoteği kurulurken taşınmaz rehin sözleşmesinde hukuki sebebin gösterilmesi gerektiği belirtilmiştir.^1,2Bu nedenle üst sınır ipoteği kurulurken teminat altına alacağın hukuki sebebinin taşınmaz rehin sözleşmesinde gösterilmesi geçerli bir şekilde ipotek kurulabilmesi bakımından önem arz etmektedir.

Teminatın Alacak Yönünden Kapsamı

Teminatın alacak yönünden kapsamı söz konusu olduğunda anapara ipoteği ayrımı ve üst sınır ipoteği ayrımı önem arz eder. Taşınmaz rehninin sağladığı güvencenin kapsamı TMK md. 875'te anapara, takip giderleri ve gecikme faizi, iflâsın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faiz olarak sayılmıştır.

Taşınmaz üzerinde üst sınır ipoteği kurulmuş olması halinde; TMK md.875'te sayılan alacak kalemleri üst sınır ipoteği ile belirlenen miktarı geçemez.Bir diğer anlatımla, üst sınır ipoteği tapuda belirlenen miktar dışında kalan fer'i alacakları kapsamaz.³Belirlenen bu tutar, alacağın miktarından bağımsız olarak, ipotek kapsamında tahsil edilebilecek azami miktarı ifade eder.Üst sınır ipoteğinde, alacak tutarı ipotekle teminat altına alınan tutarı aşsa dahi, alacaklı tapuda tescil edilen üst sınır tutarını aşan bir miktarı talep edemez.

Taşınmaz üzerinde anapara ipoteği kurulmuş olması halinde; TMK md. 875'te sayılan alacak kalemleri anapara ipoteğiyle teminat altına alınan miktarı aşıyor olsa dahi alacaklı sadece belirlenen tutarla sınırlı olmayarak alacağını sayılan fer'ilerle birlikte tahsil edebilir. Bu anlamda, anapara ipoteğinde TMK md. 875'te yazılmış olan alacak kalemlerinin tutarı, rehinde tescil edilmiş miktarı geçebilir. Teminat kapsamı bakımından anapara ipoteğinin üst sınır ipoteğinden farkı, borç ve borcun fer'ilerinin, ipotekle teminat altına alınan tutarı aşsa dahi talep edilebilmesidir.

Sonuç olarak,

1-Anapara ipoteği taşınmaz rehni kurulacağı sırada belirli olan bir alacak veya alacaklara, üst sınır ipoteği ileride doğacak veya doğması muhtemel alacak veya alacaklara teminat teşkil etmesi için kurulur.

2-Bir taşınmaz rehni olan ipoteğin kurulabilmesi için; ipotek bedeli istisnai durumlar haricinde Türk Lirası üzerinden belirli bir miktarda olmalı ve taşınmaz vasfını haiz bir taşınmazın tapu kaydında gösterilmelidir. Hukuken geçerli bir kazanma sebebi var olmalı, ipotek resmi senet olarak düzenlenmeli ve tapu kütüğüne tescil edilmelidir. Taşınmaz üzerinde tesis edilecek ipoteğin derecesi ve miktarı belirli olmalıdır.

3-Üst sınır ipoteğinde ipotek tutarı TMK md. 875'te sayılan alacak kalemlerini karşılamasa dahi tahsil edilecek miktar ipotek tutarını geçemez. Anapara ipoteği kurulduğunda ise alacak ipotek tutarıyla sınırlı olmayıp TMK md. 875'te sayılan alacak kalemleri tahsil edilebilir.

Footnotes

1 Yargıtay 5. HD., E. 2020/8713, K. 2021/9459, T. 24.6.2021,"...mahkemece; taşınmaz rehninde belirlilik ilkesi gereği gerek teminat altına alınan alacak miktarının gerekse teminat teşkil edecek taşınmazın belirli olması gerektiği, kural olarak teminat altına alınmak istenen alacağın hukuki sebebinin hem anapara ipoteği hem de üst sınır ipoteğinde rehin sözleşmesinde gösterilmesinin alacakta belirlilik ilkesi açısından zorunlu unsur olmadığı ancak olayda da mevcut olan üst sınır ipoteğinin kurulmasında borcun doğumuna yol açacak veya borcun doğmasının ihtimal dahilinde olduğunu gösteren bir temel ilişkinin varlığının ipotek kaydından anlaşılmasının aranması gerektiği ve borçlunun doğmuş ve doğacak bütün borçlarının ipotekle güvence altına alınması mümkün olmadığı, ekonomik özgürlüğün önemli ölçüde sınırlanıyor olması nedeniyle bu tür taahhütlerin, kişilik haklarına aykırılık nedeniyle geçerli kabul edilmemesi gerektiği, olayda dava konusu taşınmazın teminat teşkil edeceğinin kararlaştırıldığı borcun ve kaynaklarının soyut ve sınırsız nitelikte olduğu gerekçesi ile davanın reddine davanın reddine ilişkin olarak verilen kararın davacı banka vekilince temyiz edilmesi üzerine ...Davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde olmadığından usul ve yasaya uygun hükmün ONANMASINA..."

2 Yargıtay HGK., E. 2017/606, K. 2017/532, T. 22.03.2017"Üst sınır ipoteğinin izahında taşınmaz rehin hukukunda hakim olan ilkelerden belirlilik ilkesine değinmek gerekir. Rehin hakkı kural olarak fer'î bir haktır. Bu nedenledir ki rehin hakkının muteber olarak kurulabilmesi için teminatını oluşturduğu alacak hakkının belirli, muayyen bir alacak olması gerekir. Bununla beraber rehinle temin edilen alacağın belirtilmesi için sebebinin rehin sözleşmesinde gösterilmesinin gerekli bulunup bulunmadığı, bu alacağın mevcut ya da müstakbel bir alacak olup olmamasına göre değişir. Mevcut alacaklar için yapılan rehin sözleşmesinde alacağın tutarının gösterilmesi bu alacağın belli edilmesi için yeterlidir. Buna karşılık müstakbel alacakların temini için yapılan rehin sözleşmelerinde alacağın hangi sebepten doğacağı da açık olarak gösterilmelidir. (Akipek, J.G., age.,s.189) Miktarı gelecekte belli olacak alacaklar yönünden kurulan rehin hakkında, yine belirlilik ilkesi gereği olarak, rehnedilen taşınmazın teminat teşkil edeceği alacağın azami tutarı tapu kütüğünde gösterilmek suretiyle tescil edilmelidir."

3 M. Kemal Oğuzman, Özer Seliçi, Saibe Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku, 26. Baskı, İstanbul, 2024,.s.903.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.