Dans le prolongement de sa précédente réforme fiscale initiée par la loi 1.548 du 6 juillet 2023 (cf. notre article du 21 septembre 2023 « Réforme fiscale en matière de mutations immobilières quand le législateur fait d'une pierre deux coups »), le Conseil National a adopté le 27 juin 2024 le projet de loi n°1064 relative à l'encadrement de l'activité de marchands de biens.
Une réforme fiscale ...
Alors qu'auparavant, au titre de la loi 1.044 du 8 juillet 1982, les marchands de biens opérant en Principauté bénéficiaient d'une exemption totale de droits d'enregistrements à l'occasion de l'achat du bien immobilier objet de l'opération de transformation/revente, ces derniers ne bénéficieront dorénavant plus que d'une exonération partielle de ces droits et à des conditions renforcées.
Ce faisant, les marchands de biens suivent le même sort que les promoteurs (révision de la loi 842 du 1er mars 1968 par la loi 1.548 susvisée).
Pour bénéficier de l'exonération de moitié des droits d'enregistrement normalement encourus à l'occasion de ces opérations immobilières, les marchands de biens devront à présent :
- s'engager à revendre le bien immeuble sous 3 ans au lieu de 4 (sauf prorogation d'un an dont les conditions d'obtention ont été assouplies dans le texte voté) ;
- justifier de la conformité du bien aux normes en vigueur, notamment électriques et énergétiques, participant ainsi à l'objectif environnemental de la Principauté.
L'obligation de faire réaliser des travaux pour un montant minimal de 5% du prix d'acquisition du bien immeuble par des entreprises établies en Principauté initialement prévue dans le projet de loi a en revanche été abandonnée. Il a en effet été considéré que ce pourcentage ne correspondait pas toujours à la réalité du marché.
A défaut de respecter ces conditions, les droits normalement encourus pour l'acquisition du bien immeuble devront être intégralement acquittés par le marchand de biens défaillant, lesquels seront augmentés des intérêts au taux légal et d'un droit supplémentaire dissuasif de 5% (contre les 6% initialement prévus).
Mais pas que ...
Ceci étant souligné, l'accroissement des recettes fiscales de l'Etat n'est pas le seul objectif poursuivi par le projet de loi n°1064 qui est né de la transformation de la proposition de loi n°252 du 10 mai 2021.
Cette réforme répond en effet à la volonté d'encadrer la profession de marchands de biens aussi bien pour des raisons d'ordre public économique que pour des raisons de conformité. En effet, la réglementation de la profession couplée à la diminution de l'avantage fiscal est apparue comme pouvant constituer un outil de plus au service de la conformité.
L'Evaluation Nationale des Risques n°2 alors réalisée par l'ancien SICCFIN présentait l'activité de marchands de biens en Principauté comme une activité à risque et visait parmi les mesures d'atténuation la proposition de loi n°252 susvisée.
Ainsi, afin d'exercer en Principauté, les marchands de biens devront en particulier :
- justifier pour la délivrance de l'autorisation administrative d'exercice i) d'une résidence effective à Monaco pour les personnes physiques exerçant en nom personnel et les gérants de SARL et ii) que a minima 75% du capital social est directement ou indirectement détenu par des personnes physiques de nationalité monégasque ou justifiant d'une résidence effective à Monaco pour les personnes morales ;
- justifier d'une garantie financière à première demande au profit exclusif du Trésor ;
- souscrire un contrat d'assurance couvrant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle.
Le statut des marchands de biens se rapproche ainsi davantage de celui des agents immobiliers et devient une profession réglementée.
En revanche, le motif de refus de la délivrance de l'autorisation d'exercice en raison du caractère suffisamment représenté de la profession en Principauté a été supprimé de la version finale de la loi au motif qu'il s'agirait déjà d'une prérogative du Ministre d'Etat.
Certains pourront donc regretter les dernières révisions apportées à cette loi et considérer qu'elles ne sont pas de nature à lutter contre certains abus de spéculatifs de cette profession. D'autres, salueront le caractère plus libéral et flexible de la loi adoptée.
Concernant les dispositions transitoires :
- les dispositions relatives aux nouvelles procédures de déclaration et d'autorisation d'exercice s'appliqueront après l'entrée en vigueur de la loi ;
- les personnes exerçant déjà cette activité devront se mettre en conformité avec la nouvelle réglementation (garantie financière, assurance) dans le délai de 3 mois à compter de l'entrée en vigueur de la loi ; et
- les nouvelles mesures fiscales s'appliqueront aux actes d'acquisition enregistrés par les marchands de biens à compter du 1er septembre 2024.
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