De uitleg van erfdienstbaarheden blijkt in de praktijk weerbarstige materie te zijn. Niet alleen in de huis-, tuin- en keukengevallen die soms zelfs het televisieprogramma 'De rijdende rechter' halen, maar ook bij grotere complexen. Belangrijke oorzaak van uitlegproblemen is dat de tekst van een erfdienstbaarheid in een notariële akte doorgaans pas op tafel komt zodra er een discussie is ontstaan over de uitvoering en uitleg van de erfdienstbaarheid. Het kan moeilijk zijn om de bedoeling van de oorspronkelijke partijen te achterhalen, zeker als zo'n erfdienstbaarheid summier of in algemene termen is beschreven en jaren geleden is opgesteld.

In deze bijdrage wordt kort ingegaan op een arrest van het Hof Den Haag van 25 juli 2017 waarin het ging om de uitleg van algemene en vaak gebruikte terminologie voor een erfdienstbaarheid.

Het ging in deze zaak om een discussie tussen de eigenaren (A en B) van twee aangrenzende percelen. Zij hebben een verschil van mening over de vraag of ten behoeve van het perceel van B een erfdienstbaarheid van overpad is gevestigd ten laste van het perceel van A. In de akte is de volgende tekst opgenomen: "... de erfdienstbaarheden, waardoor de feitelijke toestand van de woningen, behorende tot het blok woningen waarvan het verkochte deel uitmaakt, ten opzichte van elkaar rechtens gehandhaafd blijft...". Volgens B volgt uit de tekst van de akte dat er tevens een recht van overpad is gevestigd; daarbij beroept B zich op verklaringen van een medewerker van het notariskantoor die destijds bij de totstandkoming van de akte betrokken was.

De hiervoor gebruikte terminologie werd en wordt vaak gebruikt om een regeling te treffen die in algemene zin strijd met het burenrecht formaliseert. Bijvoorbeeld als het gaat om gebouwen die dichter op de erfgrens worden gebouwd dan volgens het Burgerlijk Wetboek is toegestaan, overhangende luifels, maar ook voor ondergrondse grensoverschrijding van funderingen en kelders. Daarbij wordt deze (generieke) tekst niet alleen gehanteerd bij akten met betrekking tot woningen, maar ook bij commerciële ruimten, zeker in binnenstedelijke gebieden.

Volgens de rechtbank is er in deze zaak geen recht van overpad ontstaan bij de akte en het hof, in hogere instantie, volgt de rechtbank hierin. Het hof voert daarbij in het arrest aan dat het bij de uitleg van de akte van vestiging erfdienstbaarheid aan komt op de 'in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte bedoeling, die moet worden afgeleid uit de in die akte opgenomen bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte'. Met andere woorden: het dient voor een derde – die geen partij is bij de oorspronkelijke akte – duidelijk te zijn wat destijds bedoeld is.

Hieruit volgt dus dat alleen rekening kan worden gehouden op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in openbare registers ingeschreven akten kenbaar zijn, hetgeen inmiddels vaste rechtspraak is. Het hof kan gelet op dit objectieve criterium dus geen rekening houden met de door B overgelegde verklaringen van derden zoals de medewerker van het notariskantoor. Het hof is dan ook van oordeel dat uit de passage 'de erfdienstbaarheden, waardoor de feitelijke toestand van de woningen, behorende tot het blok woningen waarvan het verkochte deel uitmaakt, ten opzichte van elkaar rechtens gehandhaafd blijft [...]', ook in het licht van de bewoordingen van de akte, niet kan worden afgeleid dat hiermee (impliciet) een recht van overpad wordt gevestigd, zoals B beweert.

Dat het door de feitelijke situatie niet anders kan dan dat B het perceel van A gebruikt om zijn eigen perceel te bereiken, brengt nog niet mee dat een recht van overpad moet zijn gevestigd. Een dergelijk gebruik kan immers ook zijn gebaseerd op een onderlinge afspraak of een gedoogsituatie. Het hof is met A van oordeel dat de woorden 'recht van overpad' of vergelijkbare bewoordingen ontbreken in de akte en dat evenmin de ligging en de breedte van het pad is omschreven. Ook is niet bepaald welk perceel het dienende en welk perceel het heersende erf is of de wijze waarop en door wie het pad zou mogen worden gebruikt.

Toch staat B niet helemaal met lege handen: het hof oordeelt – in navolging op het oordeel van de rechtbank – dat B een recht van noodweg heeft (op grond van artikel 5:57 Burgerlijk Wetboek), omdat B op geen andere wijze een behoorlijke toegang had naar de openbare weg. Overigens: een andere wijze waarop een erfdienstbaarheid zou kunnen zijn ontstaan, is door verkrijgende verjaring. Daarop had B wel een beroep gedaan in deze zaak, maar dat slaagde niet omdat B dat onvoldoende onderbouwd had volgens het hof.

Uit deze zaak blijkt nog maar weer eens hoe belangrijk het is om bij de vestiging van een erfdienstbaarheid zo duidelijk en concreet als mogelijk te zijn, zodat de regeling toekomstbestendig wordt gemaakt.

Dentons is the world's first polycentric global law firm. A top 20 firm on the Acritas 2015 Global Elite Brand Index, the Firm is committed to challenging the status quo in delivering consistent and uncompromising quality and value in new and inventive ways. Driven to provide clients a competitive edge, and connected to the communities where its clients want to do business, Dentons knows that understanding local cultures is crucial to successfully completing a deal, resolving a dispute or solving a business challenge. Now the world's largest law firm, Dentons' global team builds agile, tailored solutions to meet the local, national and global needs of private and public clients of any size in more than 125 locations serving 50-plus countries. www.dentons.com.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.