Le 27 mai 2025, le gouvernement du Canada a déposé une proposition législative afin de créer un nouveau remboursement de la TPS pour les acheteurs d'une première habitation (le « remboursement »), de façon à réduire le fardeau financier de l'achat ou de la construction d'une nouvelle habitation au Canada. Cette proposition vise à stimuler la construction de nouvelles habitations et à rendre l'accès à la propriété plus abordable pour les Canadiens qui souhaitent acheter une première habitation. Le remboursement a été intégré au projet de loi C-4, la Loi concernant certaines mesures d'abordabilité pour les Canadiens et une autre mesure, dont la deuxième lecture a été terminée le 12 juin 2025.
Le remboursement prévu dans le projet de loi C-4 élimine la TPS pour les acheteurs d'une première habitation neuve, ou faisant l'objet de rénovations majeures, d'une valeur maximale de 1 M$, et il réduit la TPS pour les acheteurs d'une telle habitation d'une valeur comprise entre 1 M$ et 1,5 M$. Le remboursement sera accordé selon des critères d'admissibilité similaires à ceux du remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves, qui permet à un particulier de récupérer une partie de la TPS (ou de la partie fédérale de la TVH) payée pour une habitation neuve ou ayant fait l'objet de rénovations majeures, achetée pour être utilisée comme résidence principale. Les acheteurs admissibles pourront économiser jusqu'à 50 000 $ grâce au remboursement.
Les principales différences entre le nouveau remboursement et l'actuel remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves sont les suivantes : le nouveau remboursement est destiné aux acheteurs d'une première habitation et prévoit un remboursement de la TPS payée pour les habitations d'une valeur maximale de 1,5 M$ (par opposition aux habitations d'une valeur maximale de 472 500 $, en fonction du type d'habitation achetée).
Acheteurs admissibles
Pour être considéré comme un « acheteur d'une première habitation » admissible au remboursement, l'acheteur doit être âgé d'au moins 18 ans, être citoyen canadien ou résident permanent du Canada et ne pas avoir vécu dans une habitation qui était sa résidence principale, au Canada ou à l'étranger, dont il était propriétaire ou dont son époux ou conjoint de fait était propriétaire au cours de l'année civile ou des quatre années civiles précédentes.
De plus, l'acheteur doit acquérir ou construire l'habitation ou y effectuer des rénovations majeures en vue de l'utiliser comme résidence principale et doit être la première personne à l'occuper après la construction ou les rénovations majeures.
Lorsqu'il y a plus d'un acheteur, au moins un de ceux-ci doit remplir ces conditions pour avoir droit au remboursement, et un seul d'entre eux peut le demander.
Un particulier ne peut demander le remboursement qu'une seule fois dans sa vie, et il ne peut pas le faire si son époux ou conjoint de fait l'a déjà demandé.
Pour les acheteurs d'une première habitation neuve ou faisant l'objet de rénovations majeures auprès d'un constructeur ou d'une coopérative, le remboursement n'est offert que si le contrat de vente est conclu le 27 mai 2025 ou après cette date. Conformément à cette exigence, la législation proposée contient des dispositions anti-évitement qui interdisent aux acheteurs d'obtenir un remboursement s'ils ont conclu un contrat de vente avant le 27 mai 2025 et qu'ils le modifient ou le cèdent et en concluent un nouveau afin d'obtenir le remboursement.
Nouvelles habitations admissibles
Il existe trois types d'habitations donnant droit au remboursement : 1) les habitations neuves achetées d'un constructeur; 2) les habitations construites par le propriétaire, ou par un constructeur embauché par le propriétaire, sur un terrain qu'il possède ou loue; et 3) les coopératives d'habitation.
Quel que soit le type d'habitation, pour que l'acquisition donne droit au remboursement, la construction ou les rénovations majeures de l'habitation doivent commencer avant 2031 et être achevées en grande partie avant 2036.
Habitations neuves achetées d'un constructeur
En plus des conditions décrites ci-dessus, pour que l'acquisition d'une habitation neuve donne droit au remboursement, l'acheteur doit conclure le contrat de vente de l'habitation après le 26 mai 2025 et avant 2031, et la propriété de l'habitation doit être transférée à l'acheteur avant 2036. En outre, le montant total payé pour l'habitation doit être inférieur à 1,5 M$. Toutefois, si l'achat porte sur une habitation située sur des terrains faisant l'objet d'un bail à long terme, la juste valeur marchande de l'habitation doit être inférieure à 1,575 M$ pour donner droit au remboursement.
Habitations construites par le propriétaire
Une personne qui construit une habitation ou y effectue des rénovations majeures, ou qui embauche un constructeur à cette fin, peut avoir droit au remboursement à condition que la construction ou les rénovations commencent après le 26 mai 2025 (mais avant 2031) et que la juste valeur marchande de la nouvelle habitation soit inférieure à 1,5 M$.
Coopératives d'habitation
Enfin, les acheteurs d'une première habitation qui achètent une part d'une coopérative d'habitation (une « coopérative ») pourraient être admissibles au remboursement si le contrat de vente visant la part est conclu après le 26 mai 2025, mais avant 2031, et si la part est transférée à l'acheteur avant 2036. Le montant total payé pour la part dans la coopérative doit être inférieur à 1,575 M$.
Montant du remboursement
Dans le cadre du remboursement, les acheteurs d'une première habitation qui sont admissibles peuvent récupérer jusqu'à 50 000 $ de la TPS (ou de la partie fédérale de la TVH) payée pour une habitation nouvellement construite ou faisant l'objet de rénovations majeures.
Le remboursement sera éliminé progressivement de manière linéaire et son montant variera en fonction du type d'habitation et du prix d'achat payé ou de la juste valeur marchande de l'habitation. Par exemple, les acheteurs admissibles d'une première habitation neuve dont le prix d'achat est de 1 M$ pourraient recevoir un remboursement de 100 % de la TPS payée pour l'achat (en combinaison avec le remboursement existant de la TPS/TVH pour habitations neuves, le cas échéant), alors que pour une habitation neuve achetée 1,25 M$, les acheteurs pourraient recevoir un remboursement moins élevé, soit de 25 000 $.
Veuillez communiquer avec les auteurs pour obtenir plus de renseignements au sujet du nouveau remboursement ou pour vérifier si vous y êtes admissible.
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