European Union:
Focus Immo
24 April 2023
Loyens & Loeff
To print this article, all you need is to be registered or login on Mondaq.com.
Introduction
Chers amis,
Cette lettre d'information a pour but de vous informer sur les
développements juridiques, fiscaux et réglementaires,
pertinents pour votre activité, dans le Benelux et en
Suisse. Dans cette édition consacrée à
l'immobilier, vous en apprendrez davantage sur les
thèmes suivants :
- Structures d'investissement pour les fonds
immobiliers français
- Nouvelles de l'Europe
- UE Taxonomie : Mise à jour
- Pilier 2 - à quoi s'attendre pour le secteur
immobilier ?
- La CJUE confirme l'application potentielle du régime
de cession d'universalité ou de branche
d'activité (TOGC) aux opérations
immobilières
- Nouvelles de nos marchés domestiques
- Belgique
- Un nouveau droit des contrats depuis le 1er janvier 2023
- Indexation des loyers
- La vente d'un bien immobilier par une autorité
publique est nulle et non avenue en raison d'une concurrence
insuffisante
- Pays-Bas
- L'arrêt Didam du point de vue du prêteur
- Nouvelles règles de classification fiscale des
entités
- Principaux enseignements du budget 2023 pour le secteur
immobilier
- Nouvelle proposition en matière de droit de mutation
(RETT) applicable aux opérations sur actions - un nouveau
revers pour le marché néerlandais du logement
- Nouvelle proposition législative pour la
réglementation du marché résidentiel
(mid-market)
- Nouveau modèle de bail commercial
- Luxembourg
- Rachat d'une catégorie d'actions - une
décision du tribunal attendue de longue date
- TVA et immobilier : changements depuis le 1 janvier 2023
- Changements notables (à venir) en droit immobilier
- Suisse
- La Cour suprême suisse confirme l'impôt sur la
fortune en Suisse pour les participations dans des SCI.
Nous vous souhaitons une bonne lecture et espérons vous
revoir bientôt.
Imme Kam
Associé, bureau de Paris
1. Structures d'investissement pour les fonds immobiliers
français
Les fonds immobiliers français ont
été très actifs sur nos marchés
domestiques ces derniers temps. Dans cette contribution, nous
commentons les structures d'investissement souvent
rencontrées, en soulignant les pièges possibles et
les points d'attention. Il est à noter que cette
contribution ne commente pas les aspects réglementaires et
fiscaux français, et se concentre uniquement sur les SCPI et
les SIIC (ou les sociétés bénéficiant
d'un régime SIIC).
1.1 Structures d'investissement pour les SCPI
françaises
Nous partons de l'hypothèse que les SCPI
françaises sont translucides sur le plan fiscal
français, c'est-à-dire qu'elles ont la
personnalité juridique et la propriété de
l'actif, mais que la fiscalité est établie dans
les mains des porteurs de parts, et non de la SCPI.
En outre, nous comprenons que les SCPI sont soumises à
des contraintes réglementaires en ce qui concerne les actifs
dans lesquels elles peuvent investir et nous avons donc
supposé que la SCPI investissait directement dans
l'actif immobilier ou par l'intermédiaire d'un
FIA (ou d'une autre entité translucide).
1.1.1 Investissement dans l'immobilier
belge
Investissement direct dans l'immobilier
belge

|
- En vertu de la convention fiscale (actuelle et future), la
Belgique a le pouvoir exclusif de prélever l'impôt
sur les revenus immobiliers (revenus locatifs, plus-values). Le
taux applicable est actuellement de 25 %. Il convient de noter que
l'imposition de la plus-value à la sortie est
appliquée par le biais d'une retenue à la source,
puis corrigée (par exemple, pour tenir compte des pertes
fiscales reportées) par le biais de la déclaration
annuelle à l'impôt des non-résidents.
- La déclaration annuelle à l'impôt des
non-résidents est introduite par la SCPI.
- Il n'y a pas d'impôt (branch tax) sur le
rapatriement ou l'attribution de revenus de la Belgique vers la
France.
- Dans le cas où la SCPI attirerait un financement qui
serait directement alloué à l'immobilier belge,
les coûts de financement devraient être
déductibles fiscalement à condition que (i) les
règles de déductibilité standard soient
respectées, (ii) l'intérêt appliqué
soit un intérêt de marché et (iii) les
coûts d'emprunt nets s'élèvent à
maximum 30% de l'EBITDA belge de la SCPI ou 3M EUR sur une base
consolidée (c'est-à-dire en considérant
tous les investissements belges de la SCPI).
- La charge fiscale d'une telle structure réside dans
les droits de mutation (RETT). L'acquisition
de biens immobiliers est en effet soumise à une RETT de 12 %
(Flandre) ou de 12,50 % (Bruxelles et Wallonie). Une alternative
pourrait être de procéder à une acquisition
scindée : (i) la SCPI acquerrait un droit
d'emphytéose (de 99 ans) soumis à 2% RETT, (ii)
un tiers acquerrait les droits de propriété
résiduels (tréfonds) soumis à 12 ou 12.50%
RETT et (iii) le cessionnaire du droit d'emphytéose se
verrait accorder une option d'achat sur le tréfonds
(menant à la réunification de la pleine
propriété), à exercer au plus tôt 15 ans
après l'octroi du droit d'emphytéose à
la SCPI.
- L'acquisition d'un immeuble nouvellement construit ou
drastiquement rénové dans les deux années de
sa première utilisation est, ou peut être, soumise
à 21% de TVA au lieu de la RETT.
|
Investissement indirect dans l'immobilier
belge

|
- Dans une telle structure, l'immobilier belge est
détenu par un FIIS (fonds d'investissement
immobilier spécialisé) / GVBF
(gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfonds). Les revenus
(immobiliers) du FIIS / GVBF sont exclus de sa base imposable,
à charge pour le FIIS / GVBF de procéder à une
distribution annuelle de dividendes, ce qui a pour effet de
transférer l'imposition du véhicule à ses
investisseurs.
- Sur la base de la convention fiscale actuelle, et compte tenu
de l'absence de condition d'imposition, les dividendes de
source belge distribués à la SCPI devraient
être soumis à une retenue à la source de 10% ou
15 % en Belgique. La future convention fiscale pourrait conduire
à une augmentation drastique de la charge fiscale, puisque
les dividendes distribués par un FIIS / GVBF seraient soumis
à une retenue à la source de 30 % (sauf s'ils
sont distribués à un actionnaire détenant
moins de 10 % du FIIS / GVBF).
Cela n'a pas encore été testé, mais on
pourrait envisager de considérer les SCPI comme totalement
transparentes et de déterminer cette condition
d'actionnariat entre les mains des détenteurs de parts.
Pour les SCPI grand public, cela conduirait à une
réduction de la retenue à la source belge à
12,8 %.
Compte tenu de cette augmentation de la charge fiscale, et sous
réserve du crédit d'impôt français,
on pourrait envisager de liquider le FIIS / GVBF et ainsi de mettre
en place une structure de détention directe (voir
ci-dessus). Le traitement fiscal des réserves existantes au
niveau du FIIS / GVBF doit cependant être examiné avec
soin.
- Si le FIIS / GVBF est financé, seules les règles
de déductibilité standard et le principe de pleine
concurrence s'appliquent.
- Lors de la cession des actions du FIIS / GVBF, la France est
exclusivement compétente pour imposer, à la fois en
vertu de la convention fiscale actuelle (article résiduel
selon lequel le pouvoir de taxation est confié à
l'Etat du vendeur) et de la future convention fiscale (pouvoir
de taxation attribué à l'Etat du vendeur en
l'absence de règle de prépondérance
immobilière en Belgique).
|
1.1.2 Investissement dans l'immobilier
néerlandais
Investissement direct dans l'immobilier
néerlandais

|
- Selon les règles néerlandaises actuelles, une
SCPI peut être considérée comme transparente ou
opaque au regard de la fiscalité néerlandaise, en
fonction de ses statuts. En bref, le critère décisif
est de savoir si l'adhésion ou la substitution d'un
investisseur nécessite le consentement unanime de tous les
autres investisseurs (y compris l'associé
gérant). Ce n'est que si ce consentement unanime est
requis (et en pratique obtenu) qu'une entité est
classée comme fiscalement transparente aux Pays-Bas. Dans la
pratique où, selon notre expérience, les SCPI ne
prévoient généralement pas une telle
restriction de transfert, cela signifie généralement
que les entités étrangères telles que les SCPI
sont traitées comme opaques d'un point de vue fiscal
néerlandais. Toutefois, cela est sur le point de changer,
car de nouvelles règles de classification fiscale des
entités devraient être introduites en 2024 (voir sous
"Nouvelles règles de classification fiscale des
entités " pour plus d'informations).
- Dans le cas où une SCPI est considérée
comme opaque du point de vue de la fiscalité
néerlandaise, la SCPI est soumise à l'impôt
sur les sociétés néerlandais
(IS) néerlandais, en tant que
non-résident, sur tous les revenus (tels que les revenus
locatifs) et les plus-values attribuables à ses
investissements directs dans l'immobilier néerlandais au
taux global de 25,8 % (19 % sur les 200.000 premiers euros de
bénéfices, taux de 2023).
- Si une SCPI est considérée comme transparente au
regard de la fiscalité néerlandaise, chaque
société investissant dans la SCPI est soumise IS sur
les revenus immobiliers et les plus-values. Toutefois, certains
investisseurs (tels que les fonds de pension) peuvent
bénéficier d'une exonération de
l'impôt sur le revenu des sociétés. Les
particuliers sont soumis à l'impôt
néerlandais sur le revenu des personnes physiques sur la
base de la valeur de leur participation dans les biens immobiliers
néerlandais.
- Les investisseurs étrangers sont soumis à des
obligations de déclaration et de conformité fiscale
aux Pays-Bas, qui doivent être respectées
spontanément. Dans le cas d'une SCPI grand public, une
classification fiscalement transparente du point de vue de la
fiscalité néerlandaise conduirait probablement
à la conclusion que l'investissement direct dans
l'immobilier néerlandais par la SCPI n'est pas
réalisable. Compte tenu des changements proposés aux
règles de classification fiscale des entités,
l'investissement direct dans l'immobilier
néerlandais par les SCPI devra faire l'objet d'une
attention particulière.
- Il n'y a pas de retenue à la source ni de branch tax
sur le rapatriement ou l'affectation des revenus des Pays-Bas
vers la France.
- Dans le cas où la SCPI est financée et ce
financement est alloué à l'immobilier
néerlandais, les coûts de financement devraient
être déductibles fiscalement à condition que
(i) les règles de déductibilité standard
soient respectées, (ii) l'intérêt soit de
pleine concurrence et (iii) les coûts d'emprunt nets
s'élèvent au maximum à 20 % de
l'EBITDA néerlandais de la SCPI ou à 1M EUR sur
une base agrégée (c'est-à-dire en
considérant tous les investissements directs de la SCPI dans
l'immobilier néerlandais).
- Une retenue à la source conditionnelle sur les charges
d'intérêts entre parties liées,
allouées aux biens immobiliers néerlandais, peut
s'appliquer aux juridictions à faible taux
d'imposition ou figurant sur la liste noire de l'UE, aux
entités hybrides ou aux situations abusives.
- L'acquisition de biens immobiliers néerlandais par
une SCPI est en principe soumise à la RETT
néerlandaise au taux de 10,4 % sur le prix d'achat (ou
sur la juste valeur de marché, si elle est plus
élevée). La cession de biens immobiliers nouvellement
construits est en principe soumise à une TVA de 21 % de
plein droit, avant, à la date ou deux ans après la
première utilisation des biens immobiliers. Le transfert
d'un bien loué est généralement
considéré comme un transfert d'activité
qui n'est pas soumis à la TVA.
|
Investissement indirect dans l'immobilier
néerlandais

|
- Les biens immobiliers néerlandais sont détenus
par une SCI française (PropCo). Selon les
règles néerlandaises actuelles, une SCI peut
être considérée comme transparente ou opaque
aux fins de l'impôt néerlandais, en fonction de
ses statuts (bien que cela puisse changer en vertu des nouvelles
règles de classification qui devraient entrer en vigueur en
2024). Si la SCI est considérée comme opaque du point
de vue de l'impôt néerlandais, elle est soumise
à l'impôt néerlandais sur le revenu en tant
que non-résident sur tous ses revenus (tels que les revenus
locatifs) et les plus-values attribuables à ses
investissements directs dans l'immobilier néerlandais au
taux général de 25,8 % (19 % sur les 200.000 premiers
euros de bénéfices, taux de 2023).
- Il n'y a pas de retenue à la source ni de branch tax
sur le rapatriement ou l'affectation des revenus des Pays-Bas
vers la France.
- Les coûts de financement devraient être fiscalement
déductibles à condition que (i) les règles de
déductibilité standard soient respectées, (ii)
les intérêts répondent aux conditions de pleine
concurrence et (iii) les coûts d'emprunt nets
représentent au maximum 20 % de l'EBITDA
néerlandais de la SCI ou 1 million d'euros sur la base
d'une entité (c'est-à-dire 1 million
d'euros par PropCo). Il convient de noter que l'application
potentielle des règles anti-hybrides néerlandaises
(ATAD2) et de la retenue à la source conditionnelle
néerlandaise sur les intérêts des parties
liées peut limiter ces avantages et doit être
analysée.
- L'investissement indirect via une institution
d'investissement fiscal néerlandaise (fiscale
beleggingsinstelling, FBI) n'est pas
considéré comme une option viable au vu des
modifications proposées par le gouvernement
néerlandais selon lesquelles ces entités ne seront
plus autorisées à investir directement dans
l'immobilier à partir de 2025 (voir "Suppression de
l'investissement immobilier direct par les FBI
néerlandais" pour plus d'informations). Cette
option n'est dès lors pas abordée dans la
présente contribution.
|
Click here to continue reading . . .
The content of this article is intended to provide a general
guide to the subject matter. Specialist advice should be sought
about your specific circumstances.
POPULAR ARTICLES ON: Tax from European Union
Dividend Diversion Scheme – What Should You Do?
UHY Hacker Young LLP
A heavily marketed tax planning scheme, which HMRC have now labelled a "dividend diversion scheme" has been widely publicised of late with many individuals now wondering if the scheme is viable.
Universal Declaration In Kazakhstan
GRATA International
Since 2021, Kazakhstan has launched the universal declaration of income as part of the implementation of the Plan of the Nation - 100 concrete steps in the Republic of Kazakhstan.