Focus Immo

Investissement direct dans l'immobilier belge

• En vertu de la convention fiscale (actuelle et future), la Belgique a le pouvoir exclusif de prélever l'impôt sur les revenus immobiliers (revenus locatifs, plus-values). Le taux applicable est actuellement de 25 %. Il convient de noter que l'imposition de la plus-value à la sortie est appliquée par le biais d'une retenue à la source, puis corrigée (par exemple, pour tenir compte des pertes fiscales reportées) par le biais de la déclaration annuelle à l'impôt des non-résidents.
  
  
• La déclaration annuelle à l'impôt des non-résidents est introduite par la SCPI.
  
  
• Il n'y a pas d'impôt (branch tax) sur le rapatriement ou l'attribution de revenus de la Belgique vers la France.
  
  
• Dans le cas où la SCPI attirerait un financement qui serait directement alloué à l'immobilier belge, les coûts de financement devraient être déductibles fiscalement à condition que (i) les règles de déductibilité standard soient respectées, (ii) l'intérêt appliqué soit un intérêt de marché et (iii) les coûts d'emprunt nets s'élèvent à maximum 30% de l'EBITDA belge de la SCPI ou 3M EUR sur une base consolidée (c'est-à-dire en considérant tous les investissements belges de la SCPI).
  
  
• La charge fiscale d'une telle structure réside dans les droits de mutation (RETT). L'acquisition de biens immobiliers est en effet soumise à une RETT de 12 % (Flandre) ou de 12,50 % (Bruxelles et Wallonie). Une alternative pourrait être de procéder à une acquisition scindée : (i) la SCPI acquerrait un droit d'emphytéose (de 99 ans) soumis à 2% RETT, (ii) un tiers acquerrait les droits de propriété résiduels (tréfonds) soumis à 12 ou 12.50% RETT et (iii) le cessionnaire du droit d'emphytéose se verrait accorder une option d'achat sur le tréfonds (menant à la réunification de la pleine propriété), à exercer au plus tôt 15 ans après l'octroi du droit d'emphytéose à la SCPI.
  
  
• L'acquisition d'un immeuble nouvellement construit ou drastiquement rénové dans les deux années de sa première utilisation est, ou peut être, soumise à 21% de TVA au lieu de la RETT.

Investissement indirect dans l'immobilier belge

• Dans une telle structure, l'immobilier belge est détenu par un FIIS (fonds d'investissement immobilier spécialisé) / GVBF (gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfonds). Les revenus (immobiliers) du FIIS / GVBF sont exclus de sa base imposable, à charge pour le FIIS / GVBF de procéder à une distribution annuelle de dividendes, ce qui a pour effet de transférer l'imposition du véhicule à ses investisseurs.
  
  
• Sur la base de la convention fiscale actuelle, et compte tenu de l'absence de condition d'imposition, les dividendes de source belge distribués à la SCPI devraient être soumis à une retenue à la source de 10% ou 15 % en Belgique. La future convention fiscale pourrait conduire à une augmentation drastique de la charge fiscale, puisque les dividendes distribués par un FIIS / GVBF seraient soumis à une retenue à la source de 30 % (sauf s'ils sont distribués à un actionnaire détenant moins de 10 % du FIIS / GVBF).
  
  Cela n'a pas encore été testé, mais on pourrait envisager de considérer les SCPI comme totalement transparentes et de déterminer cette condition d'actionnariat entre les mains des détenteurs de parts. Pour les SCPI grand public, cela conduirait à une réduction de la retenue à la source belge à 12,8 %.
  
  Compte tenu de cette augmentation de la charge fiscale, et sous réserve du crédit d'impôt français, on pourrait envisager de liquider le FIIS / GVBF et ainsi de mettre en place une structure de détention directe (voir ci-dessus). Le traitement fiscal des réserves existantes au niveau du FIIS / GVBF doit cependant être examiné avec soin.
  
  
• Si le FIIS / GVBF est financé, seules les règles de déductibilité standard et le principe de pleine concurrence s'appliquent.
  
  
• Lors de la cession des actions du FIIS / GVBF, la France est exclusivement compétente pour imposer, à la fois en vertu de la convention fiscale actuelle (article résiduel selon lequel le pouvoir de taxation est confié à l'Etat du vendeur) et de la future convention fiscale (pouvoir de taxation attribué à l'Etat du vendeur en l'absence de règle de prépondérance immobilière en Belgique).

Investissement direct dans l'immobilier néerlandais

• Selon les règles néerlandaises actuelles, une SCPI peut être considérée comme transparente ou opaque au regard de la fiscalité néerlandaise, en fonction de ses statuts. En bref, le critère décisif est de savoir si l'adhésion ou la substitution d'un investisseur nécessite le consentement unanime de tous les autres investisseurs (y compris l'associé gérant). Ce n'est que si ce consentement unanime est requis (et en pratique obtenu) qu'une entité est classée comme fiscalement transparente aux Pays-Bas. Dans la pratique où, selon notre expérience, les SCPI ne prévoient généralement pas une telle restriction de transfert, cela signifie généralement que les entités étrangères telles que les SCPI sont traitées comme opaques d'un point de vue fiscal néerlandais. Toutefois, cela est sur le point de changer, car de nouvelles règles de classification fiscale des entités devraient être introduites en 2024 (voir sous "Nouvelles règles de classification fiscale des entités " pour plus d'informations).
  
  
• Dans le cas où une SCPI est considérée comme opaque du point de vue de la fiscalité néerlandaise, la SCPI est soumise à l'impôt sur les sociétés néerlandais (IS) néerlandais, en tant que non-résident, sur tous les revenus (tels que les revenus locatifs) et les plus-values attribuables à ses investissements directs dans l'immobilier néerlandais au taux global de 25,8 % (19 % sur les 200.000 premiers euros de bénéfices, taux de 2023).
  
  
• Si une SCPI est considérée comme transparente au regard de la fiscalité néerlandaise, chaque société investissant dans la SCPI est soumise IS sur les revenus immobiliers et les plus-values. Toutefois, certains investisseurs (tels que les fonds de pension) peuvent bénéficier d'une exonération de l'impôt sur le revenu des sociétés. Les particuliers sont soumis à l'impôt néerlandais sur le revenu des personnes physiques sur la base de la valeur de leur participation dans les biens immobiliers néerlandais.
  
  
• Les investisseurs étrangers sont soumis à des obligations de déclaration et de conformité fiscale aux Pays-Bas, qui doivent être respectées spontanément. Dans le cas d'une SCPI grand public, une classification fiscalement transparente du point de vue de la fiscalité néerlandaise conduirait probablement à la conclusion que l'investissement direct dans l'immobilier néerlandais par la SCPI n'est pas réalisable. Compte tenu des changements proposés aux règles de classification fiscale des entités, l'investissement direct dans l'immobilier néerlandais par les SCPI devra faire l'objet d'une attention particulière.
  
  
• Il n'y a pas de retenue à la source ni de branch tax sur le rapatriement ou l'affectation des revenus des Pays-Bas vers la France.
  
  
• Dans le cas où la SCPI est financée et ce financement est alloué à l'immobilier néerlandais, les coûts de financement devraient être déductibles fiscalement à condition que (i) les règles de déductibilité standard soient respectées, (ii) l'intérêt soit de pleine concurrence et (iii) les coûts d'emprunt nets s'élèvent au maximum à 20 % de l'EBITDA néerlandais de la SCPI ou à 1M EUR sur une base agrégée (c'est-à-dire en considérant tous les investissements directs de la SCPI dans l'immobilier néerlandais).
  
  
• Une retenue à la source conditionnelle sur les charges d'intérêts entre parties liées, allouées aux biens immobiliers néerlandais, peut s'appliquer aux juridictions à faible taux d'imposition ou figurant sur la liste noire de l'UE, aux entités hybrides ou aux situations abusives.
  
  
• L'acquisition de biens immobiliers néerlandais par une SCPI est en principe soumise à la RETT néerlandaise au taux de 10,4 % sur le prix d'achat (ou sur la juste valeur de marché, si elle est plus élevée). La cession de biens immobiliers nouvellement construits est en principe soumise à une TVA de 21 % de plein droit, avant, à la date ou deux ans après la première utilisation des biens immobiliers. Le transfert d'un bien loué est généralement considéré comme un transfert d'activité qui n'est pas soumis à la TVA.

Investissement indirect dans l'immobilier néerlandais

• Les biens immobiliers néerlandais sont détenus par une SCI française (PropCo). Selon les règles néerlandaises actuelles, une SCI peut être considérée comme transparente ou opaque aux fins de l'impôt néerlandais, en fonction de ses statuts (bien que cela puisse changer en vertu des nouvelles règles de classification qui devraient entrer en vigueur en 2024). Si la SCI est considérée comme opaque du point de vue de l'impôt néerlandais, elle est soumise à l'impôt néerlandais sur le revenu en tant que non-résident sur tous ses revenus (tels que les revenus locatifs) et les plus-values attribuables à ses investissements directs dans l'immobilier néerlandais au taux général de 25,8 % (19 % sur les 200.000 premiers euros de bénéfices, taux de 2023).
  
  
• Il n'y a pas de retenue à la source ni de branch tax sur le rapatriement ou l'affectation des revenus des Pays-Bas vers la France.
  
  
• Les coûts de financement devraient être fiscalement déductibles à condition que (i) les règles de déductibilité standard soient respectées, (ii) les intérêts répondent aux conditions de pleine concurrence et (iii) les coûts d'emprunt nets représentent au maximum 20 % de l'EBITDA néerlandais de la SCI ou 1 million d'euros sur la base d'une entité (c'est-à-dire 1 million d'euros par PropCo). Il convient de noter que l'application potentielle des règles anti-hybrides néerlandaises (ATAD2) et de la retenue à la source conditionnelle néerlandaise sur les intérêts des parties liées peut limiter ces avantages et doit être analysée.
  
  
• L'investissement indirect via une institution d'investissement fiscal néerlandaise (fiscale beleggingsinstelling, FBI) n'est pas considéré comme une option viable au vu des modifications proposées par le gouvernement néerlandais selon lesquelles ces entités ne seront plus autorisées à investir directement dans l'immobilier à partir de 2025 (voir "Suppression de l'investissement immobilier direct par les FBI néerlandais" pour plus d'informations). Cette option n'est dès lors pas abordée dans la présente contribution.