GİRİŞ

11 Ocak 2023 tarihli ve 32070 sayılı Resmî Gazete'de, Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik ("Yönetmelik") yayımlandı. Bu Yönetmelikle birlikte, daha önce Noterlik Kanunu'na ("Kanun") 23/06/2022 tarihinde eklenen madde ile noterlere verilen taşınmaz satış sözleşmesi yapma yetkisinin usul ve esasları belirlenmiştir.

Öncelikle Kanun'a getirilen değişikliğe değinmek gerekirse, 23/06/2022 tarihinde eklenen madde ile birlikte, noterlere taşınmaz satış sözleşmesi yapma yetkisi verilmiştir. Buna göre noterler, taşınmaz satış başvurusu yapılması üzerine, bilişim sistemi vasıtasıyla Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ("Genel Müdürlük") tarafından kendileriyle paylaşılan belgeleri inceleyecek ve ilgili taşınmazın satışına engel hukuki bir durumun varlığının olup olmadığını tespit edecektir. Taşınmazın satışına hukuki bir engel olmadığı anlaşıldığında taşınmaz satış sözleşmesi yapılacak ve bu sözleşme taraflarca imzalandıktan sonra noter, bilişim sisteminden yevmiye numarası alarak sözleşmeyi sisteme kaydedecektir. Sisteme yapılan kaydın ardından taşınmazsın tapu siciline tescili tapu müdürlüğünce yapılmaktadır. Bu noktada, noterlere taşınmazı tapu siciline tescil etme yetkisi verilmemiş, taşınmaz satış sözleşmesi yapma yetkisi verilmiştir.

YENİ YÖNETMELİK KAPSAMINDA DÜZENLENEN HUSUSLAR

Yeni Yönetmelik kapsamında;

  • Başvuruya ilişkin usul ve esaslar bakımından; taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesine ilişkin başvurular, Türkiye Noterler Birliği'nin ("Birlik") "e-randevu/başvuru" uygulamasından e-Devlet kapısı aracılığıyla yapılacaktır. Başvuru uygulamasında listelenen taşınmazlar arasından satışı yapılacak taşınmaz seçilecek ve Yönetmeliğin 5'inci maddesinin üçüncü fıkrası kapsamında istenen bilgi ve belgeler Türkiye Noterler Birliği Bilgi Sistemi'ne ("TNBBS") yüklenecektir. Yüklenen belgelerin asıllarının, müracaat tarihinde ve saatinde sistem üzerinden seçilen noterliğe ibraz edilmesi gerekmektedir. Başvurunun gerçekleştirilmesinin ardından noter tarafından başvuru belgesi düzenlenecektir. Noterin hukuki veya fiili bir engeli nedeniyle başvuru belgesini düzenleyememesi hâlinde ise noterlikçe başvuru reddedilerek TNBBS'den taraflara noterlik bilgisini güncelleme imkânı sağlanacak ve bu durum tarafların bildirdikleri telefon numaralarına kısa mesajla bildirilecektir.
  • Sözleşmenin şekli ve içeriğine ilişkin olarak; Noter, Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi'ndeki ("TAKBİS") sözleşme şekli ve içeriğini gözetecek ve Birlik tarafından hazırlanıp TNBBS'ye kaydedilen sözleşme örneğini kullanacaktır.
  • Sözleşmenin hazırlanması süreci kapsamında, Taraflarca yapılan başvuru üzerine noterce düzenlenen başvuru belgesi, Tapu ve Kadastro Paylaşım Sistemi ("TAKPAS") üzerinden Genel Müdürlüğe noter tarafından iletilecektir. Ardından noter, satışı yapılacak taşınmaza ait ayrıntılı tapu kayıt bilgileri ile diğer bilgi ve belgeleri TAKPAS'tan sorgulayacak ve bu belge ve kayıtlarda herhangi bir eksiklik olması durumunda, bu belgeleri taşınmazın kayıtlı olduğu tapu müdürlüğünden TAKPAS vasıtasıyla isteyecektir. Bu eksik belge ve kayıtlar en geç üç iş günü içerisinde TAKBİS'e tapu müdürlüğü tarafından yüklenecektir.
  • Belge ve kayıtların tamamlanmasının ardından noter, taşınmaz üzerinden herhangi bir kısıtlama olup olmadığını mevzuatta yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar dahilinde inceleyecek ve satışa engel hukuki bir durumun bulunmadığını tespit ettikten sonra sözleşmeyi hazırlayacaktır. Sözleşmeye, tescili bozan veya hükümsüz kılan kayıt ve şart yazılamayacaktır.

    Noter, Genel Müdürlük tarafından kendisine iletilen e-tahsilat seri numarasını ve ödeme yöntemi ile sözleşmenin imzalanmasına yönelik randevu tarih ve saatini taraflara kısa mesajla bildirecektir. Randevu tarih ve saatinde noterlikte hazır bulunmayan taraflara, on gün içinde noterliğe müracaat etmeleri hâlinde işlemin yapılacağı, aksi takdirde başvurunun iptal edileceği bilgisi de aynı gün kısa mesajla bildirilecektir.

  • Sözleşmenin yapılması ile ilgili hükümlere göre; Noter sözleşmeyle ilgili işlemleri bizzat kendisi yapmakla yükümlü kılınmıştır. Ayrıca sözleşmenin taraflarca imzalanacağı esnada, taşınmazın satışına engel hukuki bir durumun olup olmadığı tekrar kontrol edilecektir. Taşınmaz üzerinde hak ve yükümlülükler varsa, bunlar hakkında taraflara bilgi verilecek, mevcut hak ve yükümlülüklerin varlığı kabul edilerek işlemin sonuçlandırılması talep ediliyorsa, taşınmaz üzerindeki hak ve yükümlülükler sözleşmeye doğru ve tam olarak yazılarak bunların kabul edildiğine dair beyan alınacaktır.
  • Taşınmazın satışına engel hukuki bir durumun bulunmadığı tespit edildikten sonra noter, sözleşmeyi taraflara imzalatıp TAKBİS'ten yevmiye numarası alarak sözleşmeyi ve diğer belgeleri TAKBİS'e kaydedecektir. Sözleşmenin TAKBİS'e kaydından sonra tapu müdürlüğünce taşınmazın tapu siciline tescili sağlanacaktır. Tescilin tamamlanmasının ardından taraflara noter tarafından tapu senedi verilecektir.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.