Taşınmaz satış sözleşmesi satıcıya taşınmaz tapusunun devri ve teslimi, alıcıya ise bedel ödeme yükümlülüğü doğuran ve karşılıklı borç yükleyen bir sözleşme türüdür. Taraflardan birinin bu yükümlülükleri yerine getirmemesi hâlinde sözleşmenin ihlali gündeme gelecektir. Sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmeyen tarafın temerrüt nedeniyle sorumluluğu doğacak ve karşı tarafça birtakım hakların kullanılması imkânı doğacaktır. Bu makalede eski ev sahibiyle sözleşme yapılmış olup olmadığı ihtimalleri göz önüne alınarak satın alınan evde ev sahibi oturuyorsa eski malikin evden nasıl çıkarılacağına ilişkin hukuki başvuru yollarına değinilecek ve ardından sıkça sorulan sorulara cevap verilecektir.
Sözleşme Yapılmamış Olması Hâlinde Satın Alınan Evden Ev Sahibi Nasıl Çıkarılır?
Satın alınan evde ev sahibi oturuyorsa karşılıklı güvenden hareketle alıcılar ev sahibine bir müddet süre tanımış olabilir. Kira bedeli adı altında herhangi bir ödeme yapılmaması durumunda bu süre tanıma bir kira ilişkisinin varlığı şeklinde yorumlanamaz. Fakat uygulamada bazı maliklerin ev satışından sonra bazı sebeplerle sattıkları evi tahliye etmedikleri görülmektedir. Bu sebepler arasında; kendilerine veya bütçelerine göre bir ev bulamamaları, satın alınan evden kiracının tahliyesi sürecinin uzaması, planların beklendiği gibi gitmemesi veya eski malikin kötü niyetli olması sayılabilir. Dolayısıyla, satın alınan evde ev sahibi oturuyorsa önce oturmakta ısrar etmesinin ardında yatan sebepleri anlamak, sonrasında bir kötü niyet varsa satın alınan evden ev sahibi nasıl çıkarılır sorusunun cevabını aramak gerekir.
A. Satış Sözleşmesine Aykırılık İddiası ile Satın Alınan Evden Ev Sahibi Nasıl Çıkarılır
Satın alınan evden ev sahibi nasıl çıkartılır sorusuna verilecek cevap taraflar arasında kira sözleşmesi olup olmamasına göre değişir. Bunun için başvurulabilecek ilk yol satıcının temerrüdü hükümlerinin işletilmesidir. TBK m.97 hükmü gereğince kural olarak, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde taraflar edimlerini aynı anda yerine getirmekle yükümlüdürler. Dolayısıyla satın alınan evde ev sahibi oturuyorsa satıcı taşınmaz bedelini aldıktan sonra teslim borcunu derhal yerine getirmelidir. Aksine bir durumda, satıcının temerrüdü nedeniyle hukuki sorumluluğu gündeme gelecek vesatın alınan evden çıkmayan ev sahibi şu taleplerle karşı karşıya kalabilecektir:
1. Teslim borcunun yerine getirilmemesinden doğan zararın giderilmesi.
2. Teslim borcunun yerine getirmesi ile gecikmeden kaynaklanan zararların giderilmesi.
3. Satış hiç yapılmamış gibi taşınmaz bedeli ve emlakçı ücreti gibi diğer zararların giderilmesi.
Ancak bu seçimlik hakların kullanılmasından önce TBK 123. maddesinde yer aldığı üzere; temerrüde düşen tarafa borcunu ifa edilmesi için uygun bir süre verilmesi veya uygun bir süre verilmesinin hâkimden talep edilmesi gerekmektedir. Yine de öyle bazı durumlar vardır ki temerrüde düşen tarafa süre verilmeden de seçimlik haklar kullanılabilir. Süre verilmesini gerektirmeyen durumlara ilişkin olarak Türk Borçlar Kanunu'nun 124. maddesi şu şekildedir:
1. Borçlunun içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa.
2. Borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifası alacaklı için yararsız kalmışsa.
3. Borcun ifasının, belirli bir zamanda veya belirli bir süre içinde gerçekleşmemesi üzerine, ifanın artık kabul edilemeyeceği sözleşmeden anlaşılıyorsa.
Özetle; satın alınan evde ev sahibi oturuyorsa temerrüde düşen eski malike, istisnai durumlar da mevcut değilse uygun bir süre verilmesi ve ardından seçimlik haklardan birinin kullanılması gerekmektedir.
Yargıtay "...iki tarafa borç yükleyen sözleşme ile temerrüde düşen borçluya karşı, alacaklıya üç ayrı seçimlik hak tanındığı görülmektedir. Bunlar; aynen ifa veya gecikmeden dolayı tazminat isteme hakkı, aynen ifayı reddederek ademi ifa sebebiyle müspet zararının talep hakkı ve sözleşmeyi feshederek menfi zararını istemektir. Teslimde temerrüt halinde alacaklı, Borçlar Kanununun 106.maddesindeki seçimlik haklardan birini kullanabileceği gibi, Borçlar Kanununun 97/ilk maddesine dayanarak "ifaya izin" talebinde de bulunabilir." (Yargıtay 14. HD. , T.20.06.2017, E.2017/3041, K.2017/5311) şeklindeki kararıyla alıcının seçimlik haklarını kullanarak satın alınan evden ev sahibini çıkarabileceği vurgulamıştır.
B. El Atmanın Önlenmesi Davası ile Satın Alınan Evden Ev Sahibi Nasıl Çıkarılır
Mülkiyet hakkı; sahibine kullanma, yararlanma, tasarruf hakkı veren ve hukuk düzenince korunan en üstün haklardan biridir. Herhangi bir sözleşme ilişkisi kurulmamış olmasına rağmen satın alınan evde ev sahibi oturuyorsa bu, mülkiyet hakkınızın ihlal edildiği anlamına gelmektedir. Dolayısıyla satın aldığım evden ev sahibi çıkmıyor diyen bir kişi böyle bir durumda TMK 683 "Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir." şeklindeki madde hükmü uyarınca El Atmanın Önlenmesi davası açarak satın alınan evden ev sahibi nasıl çıkarılır sorusuna çözüm bulabilir. Bu davanın açılabilmesi için aşağıdaki şartlar bulunmalıdır:
Mülkiyet hakkına müdahalenin haksız olması
Yani satın alınan evde ev sahibi oturuyorsa eski ev sahibi kira sözleşmesi, intifa veya oturma hakkı gibi herhangi bir hukuki ilişkiye dayanmadan evde oturmaya devam etmelidir.
Haksız müdahalenin devam ediyor olması
Mülkiyet hakkına müdahale başlamış ve devam ediyor olması zorunludur.
Bu davaya ek olarak Haksız İşgal Tazminatı (Ecrimisil) talebinde de bulunularak satın alınan evden çıkmayan ev sahibinin evden çıkmadığı sürelerde yoksun kalınan kira bedeli gibi uğranılan maddi kayıpların eski ev sahibi tarafından karşılanmasını talep etmek de mümkündür.
Yargıtayın da "... taşınmaz davalı tarafından kullanılmakta iken, 22.04.2008 tarihinde satış suretiyle mülkiyetin davacıya devredildiği, davalının satış tarihinden sonra taşınmazı kullanmaya devam ettiği (...) Dava konusu taşınmazın davacı adına kayıtlı olduğu, davalının taşınmaz üzerinde mülkiyete ve kayda dayalı herhangi bir hakkının bulunmadığı, davalının davacıya ait bağımsız bölümde oturmasının haklı ve geçerli bir nedene dayanmadığı, hal böyle olunca davalının iyi niyetinden söz edilemeyeceği" (Yargıtay 8. HD. T.13.03.2019, E. 2018/3215, K.2019/2680) şeklindeki yerleşik içtihatlarıyla herhangi bir hakka dayanmayan kullanımın haksız işgal niteliğinde olduğu ve bu sebeple ecrimisile hükmedilmesi gerektiğine karar vermiştir.
Sözleşme Yapılmış İse Satın Alınan Evden Ev Sahibi Nasıl Çıkarılır?
Satın alınan evde ev sahibi oturuyorsa yeni malik ve eski malik bir kira sözleşmesi yaparak eski malikin belli bir bedel ve süre zarfında taşınmazı kullanması konusunda anlaşmaya varılmış olabilir. Bu halde ise eski ev sahibi teslim borcunu yerine getirmiş olacağından temerrüt sebebiyle kullanılabilecek seçimlik haklara başvurulamayacak ve yapılan bir kira sözleşmesi de olduğundan ev sahibi, haksız işgalci olarak nitelendirilemeyecektir.
Bu halde, yeni malik kiralananı belli bir süreliğine, örneğin 6 ay, kiralamışsa kiracı konumundaki eski ev sahibini şartlar yerine getirilirse ihtiyaç nedeniyle tahliye davası veya bir tahliye taahhüdü aldıysa tahliye taahhütnamesi ile tahliye edebilecektir.
Diğer Tahliye Yollarıyla İlgili Detaylı Bilgi İçin: Kiracıyı Evden Çıkarma Sebepleri
Tahliye Taahhütnamesi ile Satın Alınan Evden Ev Sahibi Nasıl Çıkarılır?
Satın alınan evde ev sahibi oturuyorsa ve eski malikle bir kira sözleşmesi imzalandıysa yeni malik kendisini güvenceye almak için bir tahliye taahhütnamesi almak isteyebilir. Bu durumda kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra eski malik kiralananı belirli bir müddet sonunda tahliye etmeyi yeni malike taahhüt eder. Tahliyenin belirlenen tarihte gerçekleşmemesi durumunda yeni malik tarafından bu tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılır.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası ile Satın Alınan Evden Ev Sahibi Nasıl Çıkarılır?
Ancak ihtiyaç sebebiyle tahliye davanın açılması için TBK m.351 hükmünde yer alan ve aşağıda sıralanan şartların varlığı zorunludur:
Tahliyesi talep edilen yerin konut veya çatılı işyeri olması
Konut; kişilerin barınma, yeme -içme gibi sürekli temel ihtiyaçlarını karşılamak için seçmiş olduğu taşınmazdır. Çatılı işyeri ise; bir meslek veya sanatın, ticari veya tarımsal faaliyetlerin icra edildiği ve özellikle üstü kapalı olan her tür yapıdır. Dolayısıyla tahliyesi talep edilen yerin bu tanımlara uygun bir yer olması gerekmektedir.
Tahliye talep eden davacının yeni malik olması
Bu sebebe dayanarak tahliye talep eden kişinin konut ve çatılı işyerini sonradan edinmiş olması önem arz etmektedir.
Yeni malik veya yakınlarının ihtiyacı
Kanunun amir hükmünde tahliye talebinin; yeni malikin kendisinin, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin sonradan edinilen yeri konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kullanma zorunluluğuna dayanması gerektiği açıkça vurgulanmıştır.
İhtiyacın samimi ve zorunlu nedenlere dayanması
Yeni malik ve yakınlarının ihtiyaç durumunun samimi, zorunlu ve sürekli nitelik taşıması gerekmektedir. Mahkeme bu konuda; yeni malik veya yakınlarının taşınmazın bulunduğu yerde ihtiyaçlarını karşılayabilecek başkaca bir taşınmazın olup olmadığını ve ihtiyacın geçici olmayan, dava süresince de devam eden bir özellik taşıyıp taşımadığı gibi hususlar yönünden araştırma yaparak kanaat elde etmeye çalışmaktadır.
Satın alınan evden ev sahibinin çıkarılması için bu yola başvurulacaksa dikkat edilmesi gereken şartlardan biri de dava süresidir. Tahliye davası, yeni malik tarafından kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içinde açılabileceği gibi edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla 6 ay sonra da açabilecektir.
Aynı zamanda 7445 Sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun gereğince 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlığına ilişkin açılacak davalarda arabulucuya başvuru zorunlu hale getirilmiştir. Bu sebeple dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin de tamamlanması gerekmektedir.
Sıkça Sorulan Sorular
Evi satın aldıktan sonra ev sahibi nasıl çıkarılır?
Ev satın alındıktan sonra ev sahibinin tahliyesi için başvurulabilecek birçok hukuki yol vardır. Somut olayın özelliğine göre satıcının temerrüdü sebebiyle seçimlik haklardan birinin kullanılması söz konusu olabileceği gibi haksız el atmanın önlenmesi, ecrimisil veya kiralananının tahliyesi davalarından biri de açılabilir.
Ev sahibi satın aldığım evden kaç gün içinde çıkmalıdır?
Bir ev satın aldıktan sonra, o evde halihazırda oturmakta olan ev sahibi teslim borcunu derhal yerine getirmekle yükümlüdür. Bu durumda ihtarname gönderilerek evi boşaltması istenebilir. Bu ihtarnamede ev sahibinin çıkması için verilecek süre açısından yasal olarak belirlenmiş bir düzenleme bulunmadığından ev sahibine çekilecek ihtarname ile herhangi bir süre tanımadan derhal evi boşaltması istenebileceği gibi uygun bir süre içinde evi boşaltması da istenebilir.
Ev Satın Aldıktan Sonra Kiracı Olan Eski Malike İhtar Süresi Nedir?
Borçlar Kanunu'nun 351. maddesi gereği, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulması şarttır. Yapılacak bildirimin yazılı olması yeterli olmakla birlikte ispat kolaylığı sağlaması açısından noter aracılığıyla yapılması da tercih edilebilir.
Satın aldığım evden ev sahibi çıkmıyor ise ne yapmalıyım?
Satın alınan evden ev sahibi nasıl çıkarılır sorusunun cevabı her somut olaya göre değişmektedir. Bu noktada bir avukattan destek almanız ve mevcut koşullara göre değerlendirme yapılmasını istemeniz gerekmektedir.
SONUÇ
Yeni bir taşınmaz satın alındıktan sonra ev sahibinin tahliyesi için her somut olayın özelliğine göre izlenebilecek farklı dava türleri ve başvurulabilecek hukuki yollar bulunmaktadır. Özellikle uğranılan zararların kalem kalem tespit edilmesi ile sonradan doğabilecek zararların ise neler olabileceği, daha fazla maddi kayba uğramamak açısından büyük bir öneme sahiptir. Bu sebeple başvurulabilecek en uygun hukuki yolu seçmek ve uzun süreler hak kaybı yaşamanın önüne geçmek için birgayrimenkul hukuku avukatıile iletişime geçmeniz faydalı olacaktır.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
