Tadilat Nedeniyle Tahliye Ve Şartları

Tadilat nedeniyle tahliye, hem ev sahipleri hem de kiracılar açısından önemli bir konudur. Tadilatın esaslı olması, tadilat sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması, tasdikli mimari proje ve davanın süresinde açılması gibi şartlar tadilat nedeniyle tahliye davasının kabulü için gereklidir. Bu şartlar titizlikle yerine getirilmelidir. Tüm şartların titizlikle yerine getirilmesi ve uzman hukuki destek alınması, tahliyenin sorunsuz bir şekilde yürümesi için önemlidir. Tadilat nedeniyle tahliye davasının süresi davanın karmaşıklığına ve tarafların işlemleri doğru bir şekilde yapıp yapmadığına bağlı olarak değişir.

Her şey gibi konut ve çatılı işyerlerinin de bir kullanım ömrü vardır ve kullanım ömrünün sonuna yaklaştıkça hem konut hem de işyerleri için değer kaybı meydana gelir. Bu değer kaybının önüne geçmek için kiralanan tadilat görmeli veya tamamen yenilenmelidir. Bu durumda kiralananın kullanımı mümkün değilse tadilat nedeniyle tahliye yoluna başvurularak kiracı tahliye edilmeli ve ona göre tadilat tamirat işlemleri tamamlanmalıdır. Bu makalede tadilat nedeniyle tahliye konusunun hukuki dayanağına, tadilat nedeniyle tahliye şartlarına ve konu hakkında sıkça sorulan sorulara yer verilecektir.

Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesinin hukuki dayanağı

Tadilat nedeniyle tahliye Türk Borçlar Kanunu'nun 350. Maddesinde düzenlenmektedir. İlgili maddeye göre "kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir." Kanun maddesinde açıkça ifade edildiği üzere tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi için tadilatın gerekli olması, tadilat sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması ve kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde dava açarak sözleşmenin sona erdirilmesi gerekmektedir.

Tadilat nedeniyle tahliye şartları

Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi yalnızca kanunda ve içtihatlarda belirtilen şartlar mevcutsa yapılabilir. Bu şartlar arasında, tadilatın esaslı olması, tadilat sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması, tasdikli projenin ibraz edilmesi ve davanın süresinde açılmış olması gerekmektedir.

Tadilatın esaslı olması

Esaslı tadilat nedeniyle tahliye davasının sonuca ulaşabilmesi için yapılmak istenen tadilatın esaslı olması gerekir. Tadilatın esaslı olması hukukun temel ilkelerinden olan dürüstlük kuralının ilgili maddeye bir yansıması niteliğindedir. Nitekim, onarım esaslı olmamasına rağmen ve geçici tahliye ile sorun çözülebilecek iken kiracının tahliyesini talep etmek iyi niyet kurallarına uymayacak ve mahkemece reddedilecektir. Mahkemece iddianın samimi olup olmadığını tespit edebilmek için tadilatın esaslı tadilat gerektirip gerektirmediğinin, geçici tahliye ile sorunun çözülüp çözülemeyeceğinin ve tadilat sırasında kiralananda bulunmanın teknik açıdan mümkün olup olmadığının belirlenmesi gerekmektedir.

Mahkemece 12.10.2012 tarihinde yapılan keşif neticesinde alınan bilirkişi raporunda yapının bir hayli yıpranmış eski yapı olduğu, bu nedenle yapıda iyileştirmenin veya yıkılıp yeniden inşa edilmesinin zaruri olduğu, dava konusu taşınmazın can ve mal güvenliği açısından tahliye edilmesi gerektiği bildirilmiş, tadilatın geçici tahliye ile mümkün olup olmadığı konusunda bir görüş beyan edilmemiştir. Bu nedenle tadilatın geçici tahliye ile mümkün olup olmadığı konusunda bilirkişiden ek rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Tadilat Nedeniyle Tahliye Yargıtay Kararı - 6. HD., E. 2013/6421 K. 2013/10229 T. 10.6.2013

Tadilat sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması

Tadilat sebebiyle tahliye olgusuna dayanılan davalarda, tahliye edilmesi istenilen taşınmazın tadilat sırasında kullanımının imkânsız olması gerekmektedir. Geçici tahliye ile sorun çözülememeli ve kiralananın fiilen boşaltılması gerekmektedir. Nitekim bir tadilat nedeniyle tahliyeye dair bir Yargıtay kararında, kiralananın kullanımı imkânsız olmasına rağmen mahkemenin geçici tahliyeye hükmetmesi bozma sebebi yapılmıştır.

"Davacı, dava dilekçesinde, davaya konu taşınmazın kolon ve kirişlerinde meydana gelen çatlakların can güvenliği açısından tehlike arzetmesi nedeniyle yapılan tadilat projesi gereğince taşınmazın boşaltılması gerektiği belirtilerek imar amaçlı tamirat ve tadilat nedeniyle tahliyesini talep ve dava etmiştir. Davalı, tadilatın zaruri olmadığını, tahliye edilmeden de tadilat yapılabileceğinden davanın reddi gerektiğini savunmuş, mahkemece taşınmazın 3 ay süre ile geçici tahliyesine karar verilmiştir.Olayımıza gelince;davacı vekili dava dilekçesi ile taşınmazın esaslı tamir nedeniyle tahliyesini talep etmiş, yargılama sırasında alınan 11.4.2005 tarihli ek bilirkişi raporunda onaylı projenin boşaltılması istenen yere uygun olduğu, yapılması gerekli işlerin esaslı tamir ve tadil kapsamında kaldığı, bu işlerin yapılması sırasında davaya konu işyerinde ticari faaliyetin sürdürülmesinin fennen mümkün olmadığı bildirilmiştir. Bu durumda davacının istemi gibi taşınmazın tahliyesine karar verilmesi gerekirken geçici tahliyeye karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır."
Tadilat Nedeniyle Tahliye Yargıtay Kararı - 6. HD., E. 2006/3386 K. 2006/4762 T. 02.05.2006

Tasdikli mimari projenin ibraz edilmesi

Esaslı tadilat nedeniyle tahliye kararı verilebilmesi için gerekli bir diğer şart mimari projenin mahkemeye sunulmuş olmasıdır. Bu mimari proje ayrıca belediye tarafından da uygun görülmeli ve projenin hayata geçirilmesi fiilen mümkün olmalıdır. Yargılama sırasında keşif yapılarak projenin şartları taşıyıp taşımadığı belirlenecek ve uygulanabilirliği değerlendirilecektir. Onaylı mimari proje uygulanabilir bulunur ve o sırada kiracının kiralananı kullanması imkânsız ise kiracının tahliyesine karar verilebilecektir.

"Hükme esas alınan 01/01/2008 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı süresinde açtığı dava ile süre bitimi, işyeri ihtiyacı ile esaslı tamirat ve tadilat nedeniyle kiralananın boşaltılmasını istemiştir. Esaslı tamirat ve tadilat nedeniyle kiralananın boşaltılabilmesi için tasdikli projenin ibraz edilmesi ve mahallinde uygulanması gerekir. Davacı tarafından dosyaya mimari tadilat proje ibraz edilmiş, ancak mimarı ve statik proje olarak adlandırılan bu ön projenin veya avan projenin davacı tarafından tasdik için belediyeye ibraz edilip edilmediği dosya kapsamından anlaşılamamaktadır. Mahkemece avan projenin (ön) projenin tasdik için belediyeye ibraz edilip edilmediğinin gerekli mercilerden sorulması ibraz edilmiş ise sonucunun beklenilmesi ve varılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir."
Tadilat Nedeniyle Tahliye Yargıtay Kararı - 6. HD., E. 2015/334 K. 2015/1830 T. 25.02.2015

Tadilat nedeniyle tahliye davasının süresinde açılması

Tadilat nedeniyle tahliye davasının kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açılması gerekmektedir. Süre koşuluna uyulmadan dava açıldığı taktirde dava reddedilecektir. Davanın bu sebeple reddedilmemesi için tarihlere dikkat edilmeli ve ona göre hareket edilmelidir.

"Olayımıza gelince; davacı taraflar arasındaki 01.11.2007 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesine dayanarak çatılı işyeri niteliğindeki mecuru 14.05.2009 tarihinde iktisap ettiğini, 26.09.2013 tanzim ve 27.09.2013 tebliğ tarihli ihtarname ile mecuru satın aldığını ve esaslı tamir ve tadilat nedeniyle tahliye edilmesi gerektiğini davalılara bildirdiğini belirterek kira sözleşmesinin feshi ile kiralananın tahliyesini istemiştir. Kira sözleşmesi 01.11.2007 başlangıç tarihli olup süre sonu 01.11.2013 tarihidir. Dava 10.10.2013 tarihinde süresinden önce açılmıştır. Esaslı tamir ve tadilat ve imara dayalı açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda açılması gerekir. Davanın yıldan yıla uzayan kira sözleşmesinin süre sonu olan 01.11.2013 tarihinden sonra dava açılması gerekirken süre sonu beklenmeden erken dava açılmıştır. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı tarafından ileri sürülmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulmalıdır. Açılan davanın süresinden önce açılmış olması nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken mahkemece işin esasının incelenerek kiralananın tahliyesine karar verilmiş olması doğru değildir."
Tadilat Nedeniyle Tahliye Yargıtay Kararı - 6. HD., E. 2015/8286 K. 2016/3259 T. 21.4.2016

Tadilat nedeniyle tahliyede yeniden kiralama yasağı

Tadilat nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, tadilat gerçekleştirilmeden eski kiracısından başka kiracıya 3 yıl boyunca kiralanamaz. Burada önemli olan kiracının mahkeme kararıyla tahliye edilmiş olmasıdır. Karşılıklı anlaşma veya dava tehdidiyle tahliye edilen taşınmazların kiracıları bu haktan faydalanamaz. Öte yandan eski kiracının, tadilat gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı bulunmaktadır. Kiraya veren eski kiracıya bir ay süre vermeli ve tadilat neticesinde güzelleştirilen taşınmazı eski kiracısına önermelidir. Bu hak kullandırılmadığı sürece kiracının öncelik hakkı sona ermez ve taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Yeniden kiralama yasağına aykırı davranış durumunda kiraya eren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.

Tadilat nedeniyle tahliyede görevli ve yetkili mahkeme

Tadilat nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Tadilat nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer?

Tadilat nedeniyle tahliye davasının ne kadar süreceği tıpkı diğer tahliye davaları gibi mahkemelerin yoğunluğuna, tarafların dosyaya hâkimiyetine, taraflarca yapılan işlemlerin zamanında yapılmasına ve nihayetinde işin karmaşıklığına göre değişir. Fakat uzman kira avukatları ile takip edilen davaların daha kısa sürede tamamlanacağı açıktır.

Evi tadilat tahliye nedeni mi?

Evet, kiralanan evde tadilat tamirat yapılması tahliye nedenidir. Fakat tadilat işlerinin esaslı tadilatlardan olması ve tadilat sırasında evde oturmanın imkânsız olması gerekmektedir.

Tadilat gerekçesi ile kiracı nasıl çıkarılır?

Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi için yukarıda yazılı şartların gerçekleşmiş olması gerekmektedir.

Tadilat nedeniyle tahliye ihtarname şart mı?

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, tadilat nedeniyle tahliye için kiracıya ihtarname çekilmesi ve fesih ihbarının yapılması gereklidir. TBK 329 kapsamında altı aylık kira döneminde fesih için üç aylık süre verilerek ihtar yapılacaktır.

Tadilat nedeniyle tahliye davası açmak arabuluculuğa tabi mi?

Evet, 7. Yargı Paketi olarak da bilinen 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nda düzenlemeler yapılmış ve kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Düzenleme 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe gireceğinden bu tarihten sonra açılacak davalarda arabuluculuğa başvurmak zorunludur.

SONUÇ

Enflasyon ve %25 kira artış sınırı gibi durumlar kira fiyatlarını olumsuz etkilemektedir. Böylece kiraya veren zarara uğramakta ve büyük mağduriyetlere yol açılmaktadır. Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi için gerekli şartlar sağlanmıyorsa diğer tahliye sebeplerini araştırmak veya şartları varsa kira tespit davası veya kira uyarlama davası açmak kiraya veren açısından başvurulabilecek diğer yollar arasındadır.

Originally published 10 Ağustos 2023

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.