Le cabinet Bélanger Sauvé est fier d'annoncer sa victoire devant la Cour d'appel du Québec dans le dossier Immobilier Ski Bromont inc. c. Ville de Bromont (2025 QCCA 1085), un litige complexe portant sur le développement immobilier et les allégations d'expropriation déguisée.
- Contexte du litige
Le dossier concernait deux projets de développement résidentiel initialement menés par Immobilier Ski Bromont inc. et Ski Bromont.com, société en commandite. Ces projets ont été suspendus suite à l'adoption de nouvelles dispositions réglementaires par la Ville de Bromont et la Municipalité régionale de comté de Brome-Missisquoi (MRC), qui ont limité le développement des terrains concernés.
Les sociétés demanderesses ont alors intenté un pourvoi en contrôle judiciaire, alléguant notamment une expropriation déguisée et demandant des dommages-intérêts substantiels, supérieurs à 115 millions de dollars. Le litige a ensuite été repris par des sociétés affiliées, Développement Mont Berthier inc. et 9403-1283 Québec inc., qui ont tenté de poursuivre les réclamations initiales.
- La décision de la Cour d'appel
La Cour d'appel a rejeté l'appel des sociétés demanderesses, confirmant la décision de première instance et clarifiant plusieurs points juridiques importants :
- Absence de cession de créances valide : La Cour a confirmé que les sociétés demanderesses n'avaient pas fourni de preuve documentaire démontrant une cession de créances opposable, condition sine qua non pour poursuivre leur demande de dommages-intérêts pour expropriation déguisée.
- Réglementation connue : L'acquisition de terrains en pleine connaissance des restrictions réglementaires empêche de réclamer une indemnisation pour expropriation déguisée. La Cour a ainsi confirmé le principe selon lequel le prix payé pour un terrain prend en compte les restrictions en vigueur.
- Maintien du recours principal : Les sociétés demanderesses peuvent néanmoins poursuivre leur recours concernant la demande en nullité de la réglementation applicable, mais le volet indemnitaire est strictement conditionné à la production d'une preuve opposable.
- Une victoire stratégique pour la Ville de Bromont
Cette décision renforce la sécurité juridique des municipalités face aux réclamations d'expropriation déguisée et confirme l'importance de la documentation rigoureuse et de la preuve opposable dans les transactions immobilières et les litiges complexes.
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