根据来自加拿大全国各地的关于今年 1 月 1 日生效的全国禁止非加拿大人购买住宅物业的意外后果的重要行业反馈，联邦政府现在通过出台《修订禁止非加拿大人购买住宅物业条例》做出回应，该条例于 2023 年 3 月 27 日生效。
该修订对禁止非加拿大人购买住宅物业的规定进行了五项修改，推出该修订部分是为了回应以下重要问题：
- 导致实体被视为“非加拿大人”的外国实体 3% 的所有权/股权的控制门槛太低。
- 最初禁止的“住宅用地”包括划为住宅用途的空地以及划为混合用途的商业开发土地。
- 在加拿大证券交易所上市的非公司的公开交易实体（如房地产投资信托基金）不能豁免该禁令，并且需要接受 3% 的所有权/股权测试。
正如我们在下面更详细的描述，政府在修订中更进一步，允许非加拿大人购买住宅物业用于开发目的。
《条例》的五处变化如下：
修订#1：控制门槛增加到 10%
最初，控制门槛是 3%。根据修订，这一门槛提高到 10%，这样根据加拿大或加拿大省的法律成立的实体现在可以由在这些实体中拥有更大权益份额的外国实体控制，而不会被视为非加拿大人。
修订#2：证券交易所豁免扩大
根据修订，禁令将不再适用于任何公开交易的实体（不仅仅是公司），即使它们由非加拿大人控制，只要该实体是根据加拿大或加拿大省的法律成立的，并且实体在加拿大的指定证券交易所上市。
修订 #3：废除空地/混合用途分区规则
原条例规定“住宅物业”包括“不包含在任何可居住住宅、划分为住宅用途或混合用途、位于人口普查集聚区或人口普查大都市区内的土地”，该条例已被废除。因此，无论分区如何，不再禁止非加拿大人购买空地和已开发的商业地产。
换句话说，除下文所述的开发例外情况外，该禁令现在仅适用于独立式住宅或类似建筑，包含不超过三个住宅单元，以及建筑的一部分是半独立式住宅、排屋单元、住宅公寓单元或其他类似场所。
修订 #4：现在允许为开发目的征用住宅用地
由于这项新增的禁令例外，非加拿大人可以购买住宅物业用于开发目的。现在，这将允许非加拿大人购买住宅物业，用于大型再开发项目的土地整合。
加拿大抵押贷款和住房公司（“CMHC”）最近更新了其常见问题列表（“CMHC 常见问题解答”），并对术语“开发”进行了一些澄清——它指的是评估、规划和对住宅物业或住宅物业所在土地进行改建或改进的过程，无论该物业的用途是否会发生变化。理想情况下，改建或改进应涉及相关市政当局或其他土地使用规划监管机构的适用审查和批准程序，并可能伴随用途变更。“开发”一词还包括对现有建筑物的重新开发。“开发”并不是仅仅包括住宅物业的维修、翻新和改建。例如，CMHC 表示，扩建现有住宅单元、增加门廊、露台或庭院，或完成未完工的地下室等步骤均不构成“开发”。此外，为出租给租户而购买住宅物业也不构成“开发”。
修订#5：持有工作许可证的临时居民
政府修订了允许持有工作许可证的临时居民购买住宅物业的例外情况。现在，持有工作许可证的临时居民可以购买住宅物业，只要他们的工作许可证或工作授权还有 183 天或以上的有效期。先前关于持有工作许可的临时居民的要求已被取消（具体而言，即 (1) 临时居民必须在购房前的四年内在加拿大全职工作至少三年；并且 (2) 临时居民必须在购房当年前的四个纳税年度中至少有三个年度提交了所有所需的所得税申报表）。
对非加拿大贷款人的澄清
最后，CMHC 常见问题解答就政府关于该法案如何适用于住宅物业抵押贷款的立场提供了一些指导。CMHC 确认，根据该法案，非加拿大贷款人对住宅物业进行按揭、抵押或其他担保本身并不构成违反该法案。但是，向非加拿大人提供担保或无担保贷款以协助（无论是直接还是间接）该非加拿大人购买以其他方式被禁止的住宅物业将违反该法案。根据该法案，向已经拥有住宅物业的非加拿大人提供贷款不构成违反该法案。
逻盛律师事务所将继续关注与该法案相关的任何新的或更改的规则，并将相应地提供更新。 但是，我们预计在目前情况下政府不会对该禁令做出任何进一步修订。
有关该法案或其影响的任何更详细的查询，请联系我们。
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