Πρόσφατα έχει κατατεθεί ενώπιον της Ολομέλειας της Βουλής των Αντιπροσώπων νομοσχέδιο με το οποίο τροποποιείται ο Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011 με απώτερο σκοπό να διασφαλιστεί η διαδικασία αγοράς και μεταβίβασης ακίνητης ιδιοκτησίας και επίλυσης του σοβαρού προβλήματος που υφίσταται σήμερα με τους αγοραστές ακινήτων, οι οποίοι ενώ έχουν εκπληρώσει πλήρως τις συμβατικές τους υποχρεώσεις έναντι του πωλητή, ο πωλητής αδυνατεί λόγω της ύπαρξης εμπράγματων βαρών, να μεταβιβάσει το ακίνητο επ' ονόματι τους.

Με το προτεινόμενο νομοσχέδιο, επέρχονται οι εξής αλλαγές που αφορούν τις αγοραπωλησίες ακινήτων:

  • Η κατάθεση σύμβασης πώλησης δεν θα γίνεται αποδεκτή όταν η ακίνητη ιδιοκτησία η οποία αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης βαρύνεται με εμπράγματο βάρος ή ο ιδιοκτήτης της ακίνητης ιδιοκτησίας τελεί υπό απαγόρευση.
  • Σε περίπτωση που το εμπράγματο βάρος το οποίο επιβαρύνει την ακίνητη ιδιοκτησία που αποτελεί το αντικείμενο σύμβασης πώλησης είναι ήδη κατατεθειμένη υποθήκη, η κατάθεση της σύμβασης θα γίνεται αποδεκτή από το αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, μόνο στην περίπτωση που η σύμβαση πώλησης θα συνοδεύεται από έγγραφη δήλωση, που θα περιλαμβάνεται στα παραρτήματα του νομοσχεδίου, έκαστου ενυπόθηκου δανειστή και πωλητή, για την οποία ο αγοραστής ενυπογράφως θα δηλώνει ότι έλαβε γνώση.
  • Ανεξάρτητα από τις διατάξεις του περί Συμβάσεων Νόμου, ο πωλητής θα έχει υποχρέωση να περιλαμβάνει ως αναπόσπαστο μέρος της σύμβασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας και το πιστοποιητικό έρευνας του ακινήτου, το οποίο θα πρέπει να φέρει την ίδια ημερομηνία με τη σύμβαση πώλησης.
  • Ο αγοραστής καταθέτει στον τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή ολόκληρο το ποσό της σύμβασης πώλησης και ο ενυπόθηκος δανειστής υποχρεούται να το αποδεχτεί. Σε περίπτωση που ο πωλητής έλαβε προκαταβολή από τον αγοραστή, αυτή θα κατατίθεται από τον πωλητή στον εν λόγω τραπεζικό λογαριασμό.
  • Νοουμένου ότι θα καταβληθεί το ποσό της σύμβασης πώλησης στον τραπεζικό λογαριασμό που διατηρεί ο πωλητής στον ενυπόθηκο δανειστή, τότε, ο ενυπόθηκος δανειστής, θα έχει την υποχρέωση να απαλλάξει/εξαλείψει την υποθήκη από το ακίνητο που αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης. Το ακίνητο θα μπορεί να μεταβιβαστεί επ' ονόματι του αγοραστή, ελεύθερο παντός εμπράγματου βάρους ή απαγόρευσης.
  • Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος δανειστής παραλείψει και/ή αρνηθεί να απαλλάξει το ακίνητο από την υποθήκη, τότε, ο διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας έχει την εξουσία να μεταβιβάζει το αντικείμενο της σύμβασης επ' ονόματι του αγοραστή, ανεξάρτητα από οποιαδήποτε εμπράγματα βάρη που δυνατό να επιβαρύνουν την ακίνητη ιδιοκτησία ή απαγορεύσεις που επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη της ακίνητης ιδιοκτησίας και τα οποία ακολουθούν κατά προτεραιότητα τη σύμβαση πώλησης.
  • Το δικαστήριο δύναται να εκδώσει διάταγμα ειδικής εκτέλεσης στην περίπτωση που πριν από την κατάθεση της σύμβασης υπάρχει ήδη κατατεθειμένη υποθήκη που επιβαρύνει την ακίνητη ιδιοκτησία που αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης, εφόσον ικανοποιηθεί ότι ο αγοραστής έχει καταβάλει ολόκληρο το ποσό για την αγορά του ακινήτου.

Μέσα από τις πρόνοιες του νομοσχεδίου, αποφεύγεται η δημιουργία νέων εγκλωβισμένων αγοραστών και η περαιτέρω επιβάρυνση τους με διάφορα νομικά έξοδα και χρονοβόρες διαδικασίες εφόσον διασφαλίζονται τα συμφέροντα τους εκ των προτέρων και νοουμένου όπως αναφέρθηκε πιο πάνω εκπληρώσουν τις συμβατικές υποχρεώσεις τους.

Επιπλέον, μέσω της τροποποίησης, η μεταβίβαση τίτλων ιδιοκτησίας θα διεξάγεται γρήγορα και χωρίς προβλήματα, ενδυναμώνοντας την αγορά ακινήτων, ενισχύοντας τη νομική ασφάλεια προς όφελος όλων των αγοραστών ακινήτων, φυσικών και νομικών προσώπων καθώς και επαγγελματιών του κλάδου.

Το νομοσχέδιο που κατατέθηκε στην Βουλή των Αντιπροσώπων για τροποποίηση της κείμενης νομοθεσίας αναμένεται να ψηφιστεί σε νόμο μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2022.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.