Türk Hukuk Sisteminde Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi Ve Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası

1. Giriş

Mülkiyet hakkı, tarihsel süreç içerisinde bireyin eşya üzerindeki egemenliğinin en mutlak ve en geniş kapsamlı tezahürü olarak kabul edilmiştir. İnsan, doğası gereği sahip olduğu haklar üzerinde tek başına tasarruf etme ve bu hakları dış müdahalelerden bağımsız olarak kullanma eğilimindedir. Bu "teklik" arzusu, hukuk sistemlerinde "münferit mülkiyet" (tek kişi mülkiyeti) kavramının asıl ve olağan durum olarak benimsenmesine yol açmıştır. Ancak toplumsal yaşamın getirdiği ekonomik zorunluluklar, miras hukuku kuralları ve ticari ortaklık yapıları, çoğu zaman birden fazla kişinin aynı eşya üzerinde eş zamanlı olarak hak sahibi olmasını zorunlu kılmaktadır. Türk Medeni Kanunu ("TMK"), bu sosyal gerçekliği "Birlikte Mülkiyet" başlığı altında, "Paylı Mülkiyet" ve "Elbirliği Mülkiyeti" olmak üzere iki temel rejimle düzenlemiştir.

Bu çalışmanın odak noktasını oluşturan Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet), birden çok kimsenin, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olması durumudur. Bu mülkiyet türü, paydaşlar arasında daimi bir birliktelik amacı gütmeyen, daha çok eşyanın ekonomik değerinden birlikte yararlanmayı hedefleyen, geçici nitelikte bir hukuki statüdür. Nitekim kanun koyucu, bu "geçicilik" vasfı nedeniyle paylı mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini kolaylaştırıcı mekanizmalar ihdas etmiştir.

2. Paylı Mülkiyetin Hukuki Niteliği ve Teorik Tartışmalar

Paylı mülkiyetin sona erme mekanizmalarını doğru analiz edebilmek için, öncelikle bu kurumun hukuki niteliğinin ve "pay" kavramının ne ifade ettiğinin anlaşılması elzemdir. Öğretide paylı mülkiyetin hukuki niteliği üzerine yürütülen tartışmalar, özellikle ortaklığın giderilmesi davalarında verilen kararların (aynen taksim veya satış) meşruiyet zeminini oluşturmaktadır.

2.1. Paylı Mülkiyetin Niteliğine İlişkin Teoriler

Türk hukukunda paylı mülkiyeti açıklamaya çalışan üç temel görüş bulunmaktadır. Bu görüşlerin her biri, paydaşın eşya üzerindeki yetkisinin sınırlarını farklı şekilde çizmekte ve bu durum sona erme sürecindeki paylaşım usullerine etki etmektedir.

• Teori Adı: Eşyanın Bölündüğü Görüşü

Temel Argüman: Paylı mülkiyette eşya fiilen olmasa da fikren parçalara ayrılmıştır. Her paydaş, bu parçalardan birinin tam malikidir.

Eleştiri ve Hukuki Durum: Türk hukuk sisteminde "belirlilik ilkesi" geçerlidir. Maddi olarak sınırları çizilmemiş bir parça üzerinde mülkiyet kurulamaz. TMK m. 688'deki "maddi olarak bölünmüş olmayan şey" ifadesi bu görüşü reddeder.

• Teori Adı: Mülkiyet Hakkının Bölündüğü Görüşü

Temel Argüman: Eşya tek ve bütündür; ancak mülkiyet hakkı paydaş sayısınca bölünmüştür. Kısmi mülkiyet hakları söz konusudur.

Eleştiri ve Hukuki Durum: Mülkiyet hakkı, eşya üzerinde tam ve mutlak bir hakimiyet sağlar. Mutlak bir hakkın bölünerek kısmi haklara dönüşmesi, mülkiyetin özüne aykırıdır.

• Teori Adı: Yetki ve Ödevlerin Bölündüğü Görüşü (Hâkim Görüş)

Temel Argüman: Eşya üzerinde tek bir mülkiyet hakkı vardır. Paydaşlar bu tek hakka birlikte sahiptir. Bölünen şey mülkiyet hakkı değil, bu haktan doğan yetkiler (kullanma, yararlanma) ve ödevlerdir.

Eleştiri ve Hukuki Durum: TMK'nın sistematiğine ve Yargıtay uygulamasına en uygun görüştür. Paydaş, payı oranında yetkilere sahip olurken, eşyanın tamamı üzerinde diğer paydaşlarla birlikte hak sahibidir.

2.2. "Pay" Kavramı ve Hukuki Sonuçları

Paylı mülkiyette "pay" (hisse), paydaşın eşya üzerindeki mülkiyet hakkının niceliksel ifadesidir. Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, paydaşların sahip olduğu bu pay "maddi ve fiili olarak bölünmüş bir parça" değildir; aksine eşyanın tamamına yayılmış (şayi) "ideal" veya "soyut" bir orandır (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 01.05.2007 tarihli ve 2007/1243 E., 2007/4792 K. sayılı kararı).

Bu "ideal pay" anlayışının pratik sonucu şudur: Bir paydaş, diğer paydaşların rızası olmadan taşınmazın belirli bir fiziksel bölümünü (örneğin kuzey cephesini veya 3. katını) tek başına sahiplenemez veya bu bölümü üçüncü kişilere devredemez. Devredilebilen, haczedilebilen veya rehnedilebilen unsur, soyut payın kendisidir. Ancak ileride "Fiili Taksim" başlığı altında inceleneceği üzere, Yargıtay, bu katı teorik kuralı "Dürüstlük Kuralı" (TMK m. 2) çerçevesinde esnetmekte ve paydaşların fiili kullanım düzenlerine hukuki sonuç bağlamaktadır.

3. Paylı Mülkiyetin Sona Erme Sebepleri

Paylı mülkiyet ilişkisi, niteliği gereği "sürdürülebilirliği zor" ve ihtilafa açık bir yapıdadır. Bu nedenle hukuk düzeni, bu ilişkinin sona erdirilmesini de kanunda düzenlemiştir. Sona erme halleri, "paydaşlardan biri için sona erme" ve "tüm paydaşlar için sona erme" olmak üzere iki ana kategoride incelenebilir.

3.1. Bir veya Birkaç Paydaş İçin Sona Erme Halleri

Bu durumlarda paylı mülkiyet ilişkisi tamamen ortadan kalkmaz; sadece belirli bir paydaş ortaklıktan ayrılır, diğerleri için ilişki devam eder.

1. Payın Devri (Temlik): Paydaş, TMK m. 688/3 uyarınca payını dilediği gibi üçüncü kişilere veya diğer paydaşlara devredebilir. Bu devir, satış, bağışlama veya trampa yoluyla olabilir. Payın devri, diğer paydaşların onayına tabi değildir. Bununla birlikte taşınmazlarda bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar TMK m. 732 uyarınca yasal önalım (şufa) hakkını kullanabilir; bu hak, alıcıya karşı açılacak dava yoluyla ileri sürülür ve satışın noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde kullanılmadığı takdirde düşer.
2. Payın Cebri İcra Yoluyla Satışı: Paydaşın borcu nedeniyle payı haczedilebilir ve icra dairesince satılabilir. İhaleyi kazanan yeni malik, eski paydaşın yerine geçer.
3. Paydan Feragat (Terk): Paydaş, tek taraflı bir irade beyanıyla (taşınmazlarda tapu sicilinden terkin talebiyle) payından vazgeçebilir. Terk edilen payın akıbeti tartışmalı olsa da Yargıtay ve öğretideki baskın görüş, bu payın diğer paydaşlara payları oranında geçeceği yönündedir.
4. Paydaşlıktan Çıkarma (İhraç): TMK m. 696 uyarınca, kendi tutum ve davranışlarıyla (veya fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla) diğer paydaşların tamamına ya da bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyerek paylı mülkiyet ilişkisinin devamını onlar bakımından çekilmez hâle getiren paydaş, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir.

Anılan istemle dava açılabilmesi, kural olarak pay ve paydaş çoğunluğuyla alınmış bir karara bağlı olup; hâkim istemi haklı gördüğünde, mümkünse çıkarılacak paydaşın payını karşılayacak kısmın maldan ayrılarak kendisine özgülenmesine, bunun mümkün olmaması hâlinde ise payın bedeli karşılığında devrine veya payın açık artırmayla satışına karar verebilir.

3.2. Tüm Paydaşlar İçin Sona Erme Halleri

Paylı mülkiyetin tamamen ortadan kalktığı ve ferdi mülkiyete geçildiği veya eşyanın elden çıktığı hallerdir.

1. Birleşme (tüm payların tek kişide toplanması): Paylı mülkiyetin kurucu unsuru, birden çok kişinin aynı eşyanın tamamına belirli paylarla malik olmasıdır; bu nedenle tüm payların tek bir kişide toplanması, paylı mülkiyet ilişkisinin kendiliğinden ortadan kalkmasına ve eşya üzerinde ferdi mülkiyetin doğmasına yol açar.
2. Eşyanın yok olması: Paylı mülkiyete konu eşyanın tamamen yok olması halinde, mülkiyet hakkının konusu ortadan kalktığından birlikte mülkiyet de sona erer; taşınmazlar bakımından TMK m. 717 bu durumu "taşınmazın tamamen yok olması" sebebiyle mülkiyetin sona ermesi şeklinde açıkça düzenler.
3. Kamulaştırma: Kamulaştırma halinde mülkiyetin hangi anda sona ereceği TMK m. 717'de özel kanuna bırakılmış olup, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nda anlaşma halinde tapuda resen tescil/terkin ve bedelin ödenmesi; anlaşma olmaması halinde ise bedel tespiti ve idare adına tescil (m. 10 süreci) öngörülmektedir. Bu çerçevede paylı mülkiyete tabi taşınmazın tamamının kamulaştırılması, kamulaştırılan taşınmaz yönünden paydaşlık ilişkisinin sona ermesine ve hak sahipliğinin, pay oranları dikkate alınarak kamulaştırma bedeli üzerinde tasfiyesine neden olur.
4. Paylaşma (taksim) (rızai veya kazai): Paylaşma, paylı mülkiyete özgü bir sona erdirme yoludur. TMK m. 698 paydaşlardan her birine malın paylaşılmasını isteme yetkisini tanırken, m. 699 paylaşmanın aynen bölüşme veya satış suretiyle bedelin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirileceğini düzenler. Paylaşma, uygulamada iki şekilde gerçekleşebilir: Paydaşlar anlaşırsa mal rızai olarak paylaşılır; anlaşma sağlanamazsa paylaşma talebi mahkeme önünde ileri sürülür ve ortaklığın giderilmesi davası yoluyla sonuçlandırılır.

4. Paylaşma (Taksim) İsteme Hakkı ve Sınırları

Paylı mülkiyeti sona erdiren en temel mekanizma, paydaşlara tanınan "Paylaşma İsteme Hakkı"dır. TMK m. 698/1, "Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir" hükmünü amirdir.

4.1. Hakkın Hukuki Niteliği: Bozucu Yenilik Doğuran Hak

Paylaşma isteme hakkı, hukuki niteliği itibariyle "bozucu yenilik doğuran bir hak" (inşai hak) olarak kabul edilmektedir. Bu tespitten doğan hayati hukuki sonuçlar şunlardır:

• Tek Taraflı Kullanım: Hakkın kullanılması için diğer paydaşların rızası gerekmez. Dava açılması veya irade beyanının yöneltilmesi yeterlidir.
• Hak Düşürücü Süre: Yenilik doğuran haklar kural olarak hak düşürücü süreye tabi olsa da paylaşma isteme hakkı "paya bağlı" bir hak olduğu için, paydaşlık sıfatı devam ettiği sürece zamanaşımına uğramaz.
• Dönülemezlik: Dava açıldıktan veya paylaşma iradesi açıklandıktan sonra, karşı tarafın kabulü olmadan bu iradeden tek taraflı olarak dönülemez (davanın geri alınması hariç).

4.2. Paylaşma İsteme Hakkının Sınırları ve "İdame-i Şüyu"

Her ne kadar paylaşma isteme hakkı kural olarak mutlak olsa da kanun koyucu ve Yargıtay içtihatları bu hakkın kullanımına üç temel sınır getirmiştir.

4.2.1. İdame-i Şüyu (Paylı Mülkiyetin Devamı) Sözleşmesi

Paydaşlar, kendi aralarında yapacakları bir sözleşme ile paylaşma isteme hakkını geçici olarak durdurabilirler. Buna "İdame-i Şüyu Sözleşmesi" denir.

Geçerlilik Şartları:

• Şekil Şartı: Taşınmazlar için yapılacak idame-i şüyu sözleşmelerinin geçerliliği resmi şekle tabidir.
• Süre Sınırı: TMK m. 698/2 uyarınca bu sözleşme en fazla 10 yıl için yapılabilir. Yargıtay, süresiz veya 10 yılı aşan sözleşmeleri tamamen geçersiz saymamakta, "kısmi butlan" ilkesi gereği süreyi 10 yıla indirerek sözleşmeyi ayakta tutmaktadır (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 02.10.2017 tarihli ve 2015/16595 E., 2017/7029 K. sayılı kararı).
• Tapuya Şerh: Sözleşmenin tapu kütüğüne şerh verilmesi, sözleşmenin ayni etki kazanmasını sağlar. Şerh varsa, payı sonradan devralan yeni malikler de 10 yıllık süre dolana kadar izale-i şüyu davası açamazlar. Şerh yoksa sözleşme sadece tarafları bağlar (nisbilik ilkesi); yeni malik davayı açabilir.

4.2.2. Uygun Olmayan Zaman

TMK m. 698/3 uyarınca, "Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz." Bu kavram, Yargıtay kararlarıyla somutlaştırılmıştır. Yargıtay'a göre "uygun olmayan zaman", paylaşmanın paydaşlar için fahiş zararlar doğuracağı istisnai dönemleri ifade eder (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 30.04.1976 tarihli ve 1975/463 E., 1976/1998 K. sayılı kararı)

4.2.3. Sürekli Amaca Özgüleme

Paylı malın, niteliği gereği veya paydaşların anlaşmasıyla sürekli bir amaca özgülenmiş olması (örneğin; iki bina arasındaki ortak duvar, ortak avlu, pasaj içindeki ortak geçit) paylaşma istenmesine engeldir.

• Aile Konutu Şerhi: Yargıtay, üzerinde aile konutu şerhi bulunan taşınmazlarda, bu şerh terkin edilmedikçe veya evlilik birliği sona ermedikçe ortaklığın giderilmesinin istenemeyeceğine hükmetmektedir. Şerh, taşınmazın "aile birliğinin kullanımına" özgülendiğinin karinesidir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 14.04.2010 tarihli ve 2010/13865 E., 2010/4406 K. sayılı kararı).

5. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası

İzale-i şüyu davası, klasik çekişmeli yargı işlerinden ayrılarak kendine has usul kurallarına tabi olan, "Actio Duplex" (Çift Taraflı Dava) karakterli bir dava türüdür.

5.1. Davanın Hukuki Niteliği: "Actio Duplex"

Klasik davalarda bir davacı (talep eden) ve bir davalı (karşı koyan) bulunur; davacı kazanırsa davalı kaybeder. İzale-i şüyu davalarında ise taraflar arasında menfaat çatışmasından ziyade, "ortaklığın sonlandırılması" yönünde bir menfaat birliği (veya zorunluluğu) vardır.

Çift Taraflı Karakterin Sonuçları:

1. Herkes Davacı: Davalı konumundaki paydaşlar da yargılama sırasında tıpkı davacı gibi taşınmazın paylaşılmasını veya satılmasını talep edebilirler. Davalının "ben de satış istiyorum" demesi, davayı kabul anlamına gelmez; kendi hakkını kullanmasıdır.
2. Aleyhe Hüküm: Mahkeme, davacının talebini reddedip davalının talebi doğrultusunda (örneğin davacı aynen taksim isterken davalı satış isterse ve şartlar satışa uygunsa) satışa karar verebilir.
3. Yargılama Giderleri: Davada "kazanan" veya "kaybeden" olmadığı için, yargılama giderleri ve vekalet ücreti davalıya yükletilmez; tüm paydaşlara payları oranında paylaştırılır.

5.2. Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli Mahkeme: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 4/1-b uyarınca, dava konusunun değerine veya tutarına bakılmaksızın, ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.
• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın aynına ilişkin bir dava olduğu için kesin yetki kuralı geçerlidir (HMK m. 12). Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır. Birden fazla taşınmazın ortaklığının giderilmesi isteniyorsa, taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesi diğerleri için de yetkilidir.

5.3. Taraf Teşkili

İzale-i şüyu davalarında taraf teşkili, davanın esasına girilebilmesi için zorunlu olan ve mahkemece re'sen gözetilen bir şarttır. Paylı mülkiyete konu mal üzerindeki tüm paydaşların davaya dahil edilmesi zorunludur.

• Ölü Paydaşlar: Tapu kaydında paydaş görünen kişi ölmüşse, veraset ilamı (mirasçılık belgesi) alınarak tüm mirasçılarının davaya dahil edilmesi gerekir. Yargıtay, tek bir mirasçının bile davaya dahil edilmemesini bozma sebebi saymaktadır (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 20.06.2017 tarihli ve 2015/14799 E., 2017/5300 K. sayılı kararı)

5.4. Dava Şartı Olarak Arabuluculuk

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesi ile, 01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak ortaklığın giderilmesi davalarında dava şartı arabuluculuk zorunluluğu getirilmiştir.

6. Esasa İlişkin İnceleme ve Paylaşma Yöntemleri

İzale-i şüyu davasında mahkeme, ortaklığı gidermek için iki yöntemden birini seçmek zorundadır: Aynen Taksim veya Satış Suretiyle Paylaşma. TMK m. 699, bu hiyerarşiyi belirlemiştir.

6.1. Aynen Taksim

Hukukumuzda asıl olan, mülkiyetin fiziksel olarak bölünerek paydaşlara dağıtılmasıdır. Ancak bu yöntemin uygulanabilmesi çok sıkı şartlara bağlanmıştır.

Aynen Taksimin Şartları:

1. Talep Şartı: Taraflardan en az birinin "aynen taksim" talep etmesi gerekir. Tüm taraflar satış istiyorsa hâkim re'sen aynen taksime karar veremez.
2. Maddi ve Hukuki Bölünebilirlik: Taşınmazın yüzölçümü ve niteliği bölünmeye elverişli olmalıdır.
   • İmar Mevzuatı: Mahkeme, belediye encümeninden veya il idare kurulundan taşınmazın ifrazının (bölünmesinin) imar mevzuatına uygun olup olmadığını sormalıdır (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 04.04.2024 tarihli ve 2024/1198 E., 2024/1998 K. sayılı kararı)
3. Önemli Değer Kaybı Olmaması: TMK m. 699/3 uyarınca, bölünen parçaların toplam değeri, taşınmazın bütün halindeki değerinden önemli ölçüde düşük olacaksa aynen taksim yapılamaz.
4. Denkleştirme (İvaz İlavesi): Bölünen parçaların değerleri birbirine eşit düşmüyorsa, eksik değerdeki parçayı alan paydaşa para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır.

6.2. Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 10, izale-i şüyu davalarında özel bir "aynen taksim" türü öngörür. Taşınmaz üzerinde tamamlanmış bir bina varsa ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşecek şekilde paylaştırma mümkünse, hâkim satış yerine kat mülkiyeti kurulmasına karar verebilir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 01.02.2023 tarihli ve 2021/99 E., 2023/2 K. sayılı kararı).

Yargıtay Kriterleri:

• Her paydaşa müstakil bir bağımsız bölüm düşmelidir.
• Yapı, mimari projeye uygun olmalı veya küçük tadilatlarla uygun hale getirilebilmelidir.
• Değer farkları ivaz (para) ile denkleştirilmelidir.

6.3. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Aynen taksimin mümkün olmadığı (imar engeli, değer kaybı, anlaşmazlık vb.) durumlarda, mahkeme taşınmazın satış memurluğu aracılığıyla satılmasına ve bedelin paydaşlar arasında payları oranında dağıtılmasına karar verir. Satış, kural olarak halka açık artırma ile yapılır. Ancak tüm paydaşların oybirliği ile istemesi halinde, satışın sadece paydaşlar arasında yapılmasına da karar verilebilir.

7. Uygulamada Karşılaşılan Kritik Sorunlar: Muhdesat ve Fiili Taksim

7.1. Muhdesat İddiası ve Aidiyetin Tespiti Davası

İzale-i şüyu davalarının en karmaşık boyutu, arazi üzerindeki yapı, ağaç veya tesislerin (muhdesat) mülkiyetinin kime ait olduğu sorunudur. TMK m. 684 gereği "bütünleyici parça" (mütemmim cüz) kuralı uyarınca, arazi üzerindeki yapılar arazinin mülkiyetine tabidir. Ancak Yargıtay, hakkaniyet gereği yapıyı yapan paydaşın emeğini korumaktadır.

Uygulama Adımları ve Yargıtay İçtihadı:

1. Kabul veya Red: Mahkeme paydaşlara sorar; eğer tüm paydaşlar "evet, bu evi Ahmet yaptı" derse sorun yoktur. Ancak bir paydaş bile itiraz ederse uyuşmazlık doğar (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 26.06.2013 tarihli ve 2012/9628 E., 2013/11922 K. sayılı kararı).
2. Aidiyetin Tespiti Davası: Mahkeme, muhdesat iddiasında bulunan paydaşa, Asliye Hukuk Mahkemesinde "Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası" açması için süre verir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 14.11.2019 tarihli ve 2019/1964 E., 2019/7764 K. sayılı kararı).
3. Bekletici Mesele: Açılan tespit davası, izale-i şüyu davası için "Bekletici Mesele" yapılır. Tespit davası kesinleşmeden satış kararı verilemez (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 30.06.2020 tarihli ve 2016/16924 E., 2020/4227 K. sayılı kararı).
4. Oran Kurulması (Dağıtım Formülü): Tespit davası kazanıldığında, satış bedeli şu formülle dağıtılır: Taşınmazın zemin değeri ile muhdesat (yapı) değeri bilirkişilerce ayrı ayrı hesaplanır. Satış parasının muhdesat değerine isabet eden oranı muhdesat sahibine, zemin değerine isabet eden oranı ise payları ölçüsünde tüm paydaşlara verilir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 18.04.2012 tarihli ve 2012/2882 E., 2012/6141 K. sayılı kararı).

7.2. Fiili Taksim ve Dürüstlük Kuralı

Büyük arazilerde paydaşların aralarında fiilen bir yerleşim planı yaparak taşınmazı eylemli olarak bölüşmeleri (fiili taksim), hukuki süreçlerde kritik bir rol oynar.

• Önalım Hakkına Etkisi: Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, fiili taksimin varlığı halinde, bir paydaş payını 3. kişiye sattığında diğer paydaş Önalım (Şufa) Hakkını kullanamaz. Yargıtay, "yerini ayırıp kullanan paydaşın, diğer paydaşın satışına engel olmaya çalışmasını" TMK m. 2 (Dürüstlük Kuralı) gereği "Hakkın Kötüye Kullanılması" ve "Çelişkili Davranış" (venire contra factum proprium) olarak nitelendirmektedir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 10.11.2022 tarihli ve 2020/272 E., 2022/1487 K. sayılı kararı).
• Ortaklığın Giderilmesine Etkisi: Fiili taksimin varlığı, izale-i şüyu davası açılmasına engel değildir. Çünkü bu dava mülkiyeti hukuken bitirmeyi amaçlar. Ancak hâkim, aynen taksim (ifraz) değerlendirmesi yaparken mevcut fiili kullanım sınırlarını dikkate alarak bir paylaşım planı oluşturabilir.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.