Muhtar Senediyle Tasinmaz Satisi Nedir?
Özüne zarar vermeksizin, bir yerden bir yere götürülmesi mümkün olmayan bir degere sahip esyaya, tasinmaz mal ya da gayrimenkul adi verilir. Kural olarak, tasinmaz bir mal üzerinde hak sahibi olabilmek için, söz konusu tasinmazin tapu siciline tescil edilmesi gerekmektedir. Tasinmaz satislarinin tapu sicil kaydina islenmesi de söz konusu alanda kadastro çalismalarinin yapilmis olmasi sartina baglanmistir.
Kural olarak, kadastro çalismasi yapilamayan bir yerin tapu siciline konu edilememesinden ötürü söz konusu tasinmaz üzerinde hak sahibi olunamamaktadir. Hal böyle olmakla birlikte, bazi alanlarda kadastro çalismalari yapilmamis olsa da, o alandaki tasinmaz üzerinde hak sahipligi iddiasinda bulunuldugu görülmektedir. Bu istisnai hal, muhtar senedi yöntemi ile tasinmaz satisi olarak adlandirilan kadastro görmeyen bu alanlardaki tasinmazlarin satisina iliskin basvurulan yöntemlerden birisini olusturmaktadir.
Tasinmaz devri, kural olarak tapuda yapilmaktadir. Devir islemi tapuda yapilmadikça tasinmazin mülkiyeti aliciya geçmeyecektir. Isbu sekilde yapilmayan devir sözlesmeleri geçersiz olup taraflari açisindan hiçbir hak ve/veya borç dogurmayacaktir.
6098 sayili Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 12. maddesinin ilk fikrasi, hiçbir sekil sartina bagli olmaksizin sözlesme yapilabilecegine iliskindir (kanunda aksi öngörülmedikçe). Maddenin ikinci fikrasi ise kanunda öngörülen seklin, kural olarak geçerlilik sekli oldugunu ve isbu sekle uyulmaksizin kurulan sözlesmelerin hüküm dogurmayacagina iliskindir.
6098 sayili Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesinde, tasinmaz satisinin geçerli olabilmesi için, sözlesmenin resmi bir sekilde düzenlenmesi gerektigini belirtilmektedir. Haliyle tasinmaz satisinin geçerli olabilmesi, sözlesmenin resmi bir sekilde düzenlenmesi sartina baglanmistir.
Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 706. maddesi de tasinmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözlesmelerin geçerli olmasini, resmi sekilde düzenlenmis olmasi kosuluna bagli tutmaktadir. Burada öngörülen sekil, sözlesmenin geçerlilik kosuludur ve kamu düzenine iliskindir.
Resmi sekil, sözlesmenin resmi görevliler tarafindan gerçeklestirilmis olmasidir. 2644 sayili Tapu Kanunu'nun 26. maddesi uyarinca da tasinmaz mülkiyetine iliskin sözlesmelerin geçerliligi, bu sözlesmelerin tapu sicil memurlarinca düzenlenmesi kosuluna bagli tutulmustur. Haliyle, kural olarak bu kapsamda resmi sekilde yapilmayan tasinmaz satisi sözlesmeleri hukuken geçersiz olacak ve taraflari açisindan hiçbir hak ve/veya borç dogurmayacaktir. Ancak, kadastro görmeyen alanlarda muhtar senedi yöntemi ile tasinmazlarin satisi olarak adlandirilan yöntem ile tasinmaz üzerinde hak sahipligi saglanabilecegi yukarida ifade edilmisti.
Kadastro görmeyen alanlarda tapu sicil kaydi olmadigindan, taraflar arasinda resmi sekilde düzenlenmeye konu olmayan, söz konusu tasinmazin alim-satim islemine iliskin adi yazili taraflarca yazili sözlesme akdedile bilinmektedir. Akabinde taraflar isbu belgeye/sözlesmeye resmi bir görünüm kazandirilmak amaciyla muhtara basvurmaktadir. Muhtar tarafindan taraflar arasinda imzalanan isbu Sözlesmeye/Belgeye Muhtar Mührünü damgalanir. Taraflarca (Tapu Sicil Müdürlügü'ne gidilmeksizin) yapilan bu satislar, "muhtar satisi" olarak adlandirilir.
Muhtar Senedi ile Tasinmaz Satisinin Prosedürü Nedir?
Tasinmazi almak ve satmak isteyen kisiler yani taraflar, iradelerini açikça yazili olarak muhtar karsisinda beyan ederler. Akabinde beyanlarina iliskin bir belge teskil etmesi amaciyla hazirlanan sözlesmeyi imzalarlar. Muhtar, bu islemlerin ardindan sözlesmeye mühür basar. Söz konusu belgede yer alan bu mühür, muhtarin sahitligine iliskindir.
Ancak, muhtar belgesi ya da muhtar satisi olarak adlandirilan bu yöntemin kural olarak kanuni geçerliligi bulunmamaktadir. Muhtar tarafindan damgalanan mühür tapu sicili yerine geçmeyecegi gibi taraflarca hazirlanan damgali belge de Tapu yerine geçmeyecektir. Zira bir resmî belge niteliginde olan tapu yalnizca Tapu Sicil Müdürlügü tarafindan verilebilir.
Muhtar Senediyle Satis Yöntemi isbu sekilde yapilmakla birlikte kural olarak bu sekilde yapilan satislarin geçerliligi söz konusu alanda kadastro çalismasinin yapilip yapilmamasina baglanmistir. Muhtar senediyle yapilan satislar, satis tarihinde kadastro görmüs ve tapu almis alanlar açisindan geçerli olmayacaktir. Haliyle isbu sekildeki tasinmazlar için muhtar senediyle tapu alinamayip, tasinmaz satisi yapilamaz. Zira tapu devrini içeren islemler, ancak tapuda yapilabilir.
Tapu niteligine haiz olmayan, muhtar satisi olarak adlandirilan bu islem, günümüzde çesitli sorunlara sebebiyet vermektedir. Zira muhtar senediyle yapilan tasinmaz satisinin geçerliligi, bölgenin kadastro gördügü tarihe bagli olarak degisiklik göstermektedir.
Muhtar senediyle yapilan satislar, satis tarihinde kadastro görmüs ve tapu almis yerler açisindan geçerli degildir. Yani böyle bir senede dayanilarak tapu alinamayacagi gibi, tapu iptali veya tescili amaciyla da dava açilamayacaktir. Zira satis tarihinde kadastro görmüs ve tapu almis yerlere iliskin satis islemleri, yukarida ifade edilecegi üzere ancak Tapu Sicil Müdürlügü'nce yapilabilir.
Ancak kadastro görmemis, henüz tapusu çikmamis tasinmazlarin satisi açisindan isbu çalismanin da konusunu olusturan farkli bir durum söz konusudur; bu tasinmazlarin satisi, muhtar senediyle tasinmaz satisi olarak da adlandirilan muhtar satisi yöntemi ile yapilabilecektir. Zira satisa konu olan tasinmazin tapusu yoktur.
Yani satis sözlesmesinin düzenlendigi tarihlerde kadastro islemi gerçeklesmemis, henüz tapu kütügüne kaydedilmemis tasinmazlara iliskin gerçeklestirilen muhtar satisi, geçerlidir. Bu kapsamda muhtar senedi, 3402 sayili Kadastro Kanunu'nun 14. maddesinde bahsi geçen zilyetlige iliskin belgelerden kabul edilir.
Kadastroya tabi olmayan yer ve mülkiyetlere iliskin muhtar senetleri, kadastro islemlerinin gerçeklesmesi esnasinda kadastro memurlarina ibraz edilir. 30 günlük süre içerisinde kadastro tutanaklari aleyhine dava açilmamasi halinde tasinmaz, (resmi olarak) alici üzerine tapu kaydi yapilir. Böylece, tasinmaz satisina iliskin sekil sartina uygun bir sekilde gerçeklestirilmeden yapilan muhtar satislari, Tapu Sicil Müdürlügü açisindan da geçerli kabul edilmis ve muhtar senediyle yapilan tasinmaz satisi sonucunda tapu kazanilmis olunmaktadir.
Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi 5236 sayili, 2018 tarihli kararinda da isbu dogrultudaki bir düsünce ile; 2003 tarihinde muhtar senediyle yapilan tasinmazin satisina iliskin, 2012 tarihinde düzenlenen Noter Belgesinin, Zilyetlik Belgesi niteliginde oldugu ve satin alanlar adina tapuda yapilan tescilin de Mülkiyeti belirledigi ifade edilmistir.
Ilginizi Çekebilir: Tasinmaz Ticareti Hakkinda Yönetmelik Resmi Gazete'de Yayinlandi.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
