Emlak Vergisi Matrahını Belirleyen Takdir Komisyonu Kararlarının Dava Edilebilirliği

ÖZET

Emlak Vergisi Kanunu (“EVK”)'na göre verginin konusu, Türkiye sınırları içinde bulunan bina, arazi ve arsalardır. Emlak vergisi, genellikle belediyelerce toplanan özel bir vergidir; işbu vergi matrahına esas alınacak değerler dört yılda bir yeniden belirlenmektedir. İçinde bulunduğumuz 2025 yılında, 2026–2029 yılları için uygulanacak emlak vergi değerinin tespitine ilişkin asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değer takdirleri, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu (“VUK”)'nun mükerrer madde 49/b uyarınca takdir işlemlerinin karara bağlanması ve tebliğ işlemlerinin 30 Haziran 2025 günü mesai bitimine kadar gerçekleştirilmesiyle sonuçlanmıştır.

Değer takdiri oranlarındaki artış, aynı zamanda taşınmaz kültür varlıklarının korunmasına ait katkı payı, değerli konut vergisi, tapu harcı, veraset ve intikal vergisi gibi diğer vergi kalemlerinde de artışa sebep olacaktır. İşbu makalemizde, önce emlak vergisi tanımı yapılacak; ardından, emlak vergisine esas arsa ve metrekare birim değerlerine ilişkin komisyon takdir kararlarına karşı iptal davası açma usulleri ele alınacaktır.

Anahtar Kelimeler: Emlak Vergi Değeri, Veraset ve İntikal Vergisi, Tapu Harcı, Değerli Konut Vergisi, Emlak Vergisi Hesabına Esas Takdir Komisyonu Kararlarına Karşı Dava.

GİRİŞ

Benjamin Franklin vergi hakkında, “In this world, nothing is certain but death and taxes¹” diyerek verginin hayatımızdaki önemini vurgulamıştır. Özellikle sahip olduğumuz ev, bina, arsa gibi mülklerimiz; mülkiyetleri bize ait olsa dahi, devlet tarafından vergilendirmeye tabi tutulmaktadırlar. Mülk sahipleri, sahip oldukları taşınmazlar için EVK'nın 30. maddesi uyarınca, her yıl iki kez emlak vergisi ödemekle yükümlüdürler.² Bu taşınmazlar için ödenmesi gereken emlak vergisinin nasıl takdir edildiği, nasıl ödendiği ve takdir komisyonunun kararlarına karşı mülk sahiplerinin haklarını nasıl daha iyi bir şekilde koruyabileceklerini bilmeleri önem arz etmektedir. Bu yazı esas olarak emlak vergisinin tümüne değil; 2026- 2029 dönemine ait fahiş arsa ve arazi metrekare birim değerlerine ilişkin takdir kararlarına yönelik hukuki tartışmaları ele almakta ve emlak vergisi müvekkillerinin kendilerini daha iyi nasıl koruyabileceklerine yönelik öneriler içermektedir. 

I. EMLAK VERGİSİ

1319 sayılı EVK'nın 1. maddesi uyarınca, kişilerin üzerinde bulunan bina, arsa, ev gibi taşınmazlar için devlete yapılan ödemelere emlak vergisi denir. 

1. Emlak Vergisinin Hukuki Niteliği ve Hesaplanması

Emlak vergisi, gerçek veya tüzel kişilere ait bina, arsa ve arazilerden alınan özel nitelikte bir servet vergisidir. Servet vergilerinin amaçlarından biri de toplumdaki gelir adaletsizliğini gidermektir. Bu vergi bakımından, mükelleften ziyade taşınmazın nitelikleri önem taşır. Nitekim 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun (“AATUHK”)'un 21. maddesinde, bina ve arazi vergisinin taşınmazın aynından kaynaklanan kamu alacakları olduğu belirtilmiştir. Bu çerçevede, emlak vergisinde de sahip olunan taşınmazlar ödeme gücünün varlığını ortaya koymakta ve servet vergisinin konusunu oluşturmaktadır. Bununla birlikte, unutulmamalıdır ki emlak vergisi, belediyelerin bütçelerinde önemli bir yer tutmaları nedeniyle önemli bir yerel yönetim finansmanı olarak kullanılmaktadır.

Emlak vergisinin hesaplanması için gereken tarh ve tahsil yetkisi belediyelere verilmiştir. Belediyeler bu yetkilerini, takdir komisyonu tarafından tespit edilmiş belirli değerleri esas alarak tahakkuk ettirirler.³ Vergisi Kanunu ve yürürlükteki mevzuat uyarınca, emlak vergisi takdir işlemleri dört yılda bir yapılmaktadır. Takdir komisyonlarınca arsa ve arazi değerleri dört yılda bir tespit edilmekte ve takdir işleminin yapıldığı yılı takip yılın Ocak ayından itibaren yeni takdir edilen değere göre mükellefiyet başlamaktadır.⁴

1319 sayılı EVK'nın 29. maddesinde, vergi değeri “a) Arsa ve araziler için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parseller), arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibarıyla takdir olunan birim değerlere göre,” hesaplanır şeklinde bir düzenleme yapılarak, vergi değeri tespitine ilişkin VUK hükümlerine atıfta bulunulmuştur. Tespite ilişkin atıf yapılan VUK hükmü; bu Kanun'a 4751 sayılı Kanun'un 1. maddesi ile eklenmiş olan mükerrer 49. maddedir.⁵

2. Emlak Vergisinin Tarh ve Tahakkuk Süreçleri

EVK'nın 21. maddesinde, “… tarh olunan vergiler, tarh edilen tarihte tahakkuk etmiş sayılır ve mükellefe bir yazı ile bildirilir.” şeklinde bir düzenleme yapılmışsa da uygulamada, dört yılda bir takdir komisyonları tarafından yapılan takdirler, mükelleflere genellikle bildirilmemekte, emlak vergisi mükellefleri bu tarhiyatı ödeme sırasında öğrenmektedirler.

Bu duruma ilişkin Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu'nun 13.11.2019 tarih ve E.2019/262, K. 2019/917 sayılı kararında aşağıdaki gibi karar tesis edilmiştir:

“Emlak vergisinin tarh ve tahakkuku ile ilgili 11 ve 21. maddelerinde yer alan “Bu suretle tarh olunan vergiler, tarh edilen tarihte tahakkuk etmiş sayılır ve mükellefe bir yazı ile bildirilir.” kuralı, mükellef adına tarh edilen emlak vergisinin ödenmesinden önce mükellef tarafından öğrenilmesinin sağlanması amacıyla getirilmiş bir düzenlemedir. Yukarıda belirtilen iki durumda, mükellef tarafından adına yapılan emlak vergisi tarhiyatına karşı açılan davada, dava açma süresinin de söz konusu yazının mükellefe tebliğ edilip edilmemiş olmasına göre belirlenmesi gerekmektedir. Zira, takdir komisyonlarınca dört yılda bir olmak üzere takdir edilen asgari birim değerleri esas alınarak belediyelerce hesaplanarak tarh olunan emlak vergisi uygulamada mükelleflere bildirilmemektedir. Bu halde mükellefler haklarında yapılan emlak vergisi tarhiyatını ödeme sırasında öğrenmektedirler… Bu durumda dört yılda bir defa olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı takip eden bütçe yılında… davalı belediye tarafından mükellefe emlak vergisi tarhiyatına ilişkin herhangi bir yazı tebliğ edilmiş ise bu yazının tebliğ tarihi dikkate alınarak hesaplanması, eğer belediye tarafından yazı tebliğ edilmemiş ise emlak vergisinin mükellef tarafından ödendiği tarih, yapılan tarhiyatı öğrenme tarihi kabul edilerek dava açma süresinin ödeme tarihinden itibaren başlatılması gerekmektedir.”

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu bu kararıyla teori ve pratik arasındaki makasın kapatılması ve mükelleflerin bu şekilde uğrayabilecekleri muhtemel hak kayıplarını önlemeyi amaçlamıştır. Bu nedenle, dava açma süresi mükellefe tarhiyatın tebliğ edilip edilmemesine göre değişiklik göstermektedir. Tebliğ edilmişse tebliğ tarihi, edilmemiş ise verginin ödendiği tarih dava açma süresinin başlangıcı olarak kabul edilmiştir.

Güncel olarak, 2026-2029 yılları arasında emlak vergisi tahakkuku için geçerli olacak takdir arsa ve esas arsa ve metrekare birim değerleri tespit ve takdir işlemlerinin ilgililere (ticaret odaları, muhtarlıklar vs.) tebliği işlemleri; 30 Haziran 2025 günü akşamına kadar yapılmıştır. Kendilerine karar tebliğ edilen kişi ve kurumlar dava haklarını, İdari Yargılama Usul Kanunu (“İYUK”)'nun 7. maddesine göre tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde kullanabilmekteler.⁶

Ancak yukarıdaki Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu kararında da değinildiği üzere mükelleflere yönelik dava açma tarihinin öğ  renme tarihi ile başlayacağı, öğrenme tarihinin ise ödeme tarihi olduğu söylenebilir.

Karar tebliğ edilen kişi ve kurumlar için, 30 Haziran 2025'te tebliğ edilen bu karara karşı dava açma süresi, tebliğ tarihinden itibaren 30 gündür; bu tarih ise 30 Temmuz 2025 tarihine denk gelmektedir. 20 Temmuz ile 31 Ağustos arası adli tatil olduğundan dolayı bu konuda ilgililer tarafından açılacak davalar, adli tatil süresinin bitmesinden itibaren 7 gün içinde açılabilecek ve en geç 8 Eylül 2025 Pazartesi gününe kadar açılmış olmalıdır. Karar tebliğ edilmeyen müvekkiller, Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu'nun 13.11.2019 tarihli E.2019/262, K. 2019/917 sayılı kararı uyarınca, takdir komisyonu kararlarına karşı öğrenme tarihinden itibaren (30) günlük genel dava açma süresi içerisinde ve en geç anılan kararın alındığı yılın son gününe kadar dava açılabileceklerdir.

II. TAKDİR KOMİSYONU KARARLARINA KARŞI İPTAL DAVASI

1. İptal Davasının Hukuki Niteliği ve Tarafları

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu'nun 16.03.2016 tarihli E.2016/319, K. 2016/334 sayılı kararı uyarınca takdir komisyonu kararlarının “düzenleyici işlem niteliğinde” olduğu kabul edildiğinden bu kararların iptalinin istenebileceği sonucuna ulaşılmaktadır. Dava, ilgili belediye aleyhine açılır. Takdir komisyonu kararları düzenleyici işlem karakterlerinden dolayı, “ultra partes” etkisi olan işlemlerdir. Diğer bir deyişle, kişiler üstü etkileri olan bu işlemler; belirli bir mahalle, sokak, caddede ikamet eden biri tarafından alınmış olsa bile aynı durumda bulunan diğerlerini de bağlayıcı etkiye sahiptirler.

2. Davanın Açılması Üzerine Yapılacak İşlemler

2025/1 Seri No.lu Emlak Vergisi İç Genelgesi'nin VIII başlığı, takdir komisyonu kararlarının dava konusu olması halinde yapılacak işlemleri düzenlemektedir. Takdir komisyonu kararlarına karşı dava açılmamışsa, takdir edilen değerler kesinleşecektir. Dava açılmışsa fakat yürütmeyi durdurmaya veya esasa ilişkin bir karar verilmemişse; bu durumda da hâlâ takdir komisyonu kararlarının uygulanmasına devam edilecektir.

3. Dava Açma Gerekçeleri

Dava açma gerekçeleri olarak; değerin fahişliği (aşırı yüksek değerleme), takdir komisyonunun usule aykırı oluşturulması, kararın hukuka aykırı olması (mevzuata aykırılık), kararın yeterli gerekçelendirilmemesi, eksik veya yanlış bilgiye dayalı karar alınması gösterilebilir.

Nitekim “Emlak Vergine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük'ün 7. maddesine göre; binaların vergi değeri, kullanılış tarzı, inşaatın nevi ve sınıfına göre takdir olunur. Vergi değerinin takdirinde, ayrıca, binaların aşağıdaki özelliklerinin de göz önünde bulundurulacağı ifade edilmiştir:

1. İşyerleri ve meskûn yerler ile park, bahçe, okul gibi tesislere uzaklık ve yakınlığı ve ulaştırma durumu
2. Bulunduğu meydan, sahil, cadde ve sokak itibariyle mevkii
3. Su, elektrik, havagazı ve kanalizasyon gibi belediye hizmetlerinin mevcut olup olmadığı,
4. Büyüklüğü, kat sayısı, oda, hol, banyo gibi iç bölümlerinin sayısı,
5. İç bölümleri yönünden kullanışlılık durumu,
6. Ön ve arka cephede bulunması,
7. Mamurluk derecesi,
8. Asansör, kalorifer ve klima tesisatı bulunup bulunmadığı,
9. Müştemilatı,
10. Manzara görme durumu.

Ancak uygulamada bu tür davalarda başarı elde edebilmek için, aynı sokakta veya bölgede yer alan benzer nitelikteki taşınmazlara ilişkin karşılaştırmalı emsal raporların sunulması ve fahiş artışın objektif gerekçelere dayanmadığının ispat edilmesi gerekmektedir.

4. Karar Sonrasında Yapılacak İşlemler

2025/1 Seri No.lu Emlak Vergisi İç Genelgesi (“EVİG”)'nin VIII alt başlığının c bendi uyarınca, “Açılan davalar sonucu vergi mahkemelerince takdir komisyonu kararının iptali yolunda karar verilmiş olması halinde; i- İlgili valilerce Danıştay nezdinde temyiz konusu yapılması uygun görülmeyen kararlar için takdir komisyonlarının derhal toplanarak yeni bir karar vermesi”, “ii-  İlgili valilerce Danıştay nezdinde temyiz konusu yapılması uygun görülen vergi mahkemesi kararları için 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun  28 inci maddesinin bir numaralı fıkrası uyarınca gecikmeksizin işlem tesis edilmesi, bu sürenin hiç bir şekilde 30 günü geçmemesi, bu süre içerisinde vergi mahkemesi kararları göz önünde bulundurulmak suretiyle takdir komisyonlarınca yeniden takdir yapılması” gerekmektedir.

İlgili madde uyarınca, açılan davanın sonucunda eğer vergi mahkemesi takdir komisyonu kararının iptali yolunda karar alırsa, takdir komisyonlarının toplanarak; yeni bir takdir yapması gerekmektedir. Yeniden yapılacak takdirlerle ilgili takdir komisyonu kararları gerekçeli olarak belirtilmeli ve gerekçede asgari ölçüdeki arsa metrekare birim değerlerinin vergi mahkemesi kararı dikkate alınarak belirlendiği açıklanmalıdır. Eğer vergi mahkemesince takdir komisyonu kararları üzerine kısmen iptal, kısmen tasdik kararı verilmesi halinde, kararın iptal edilen kısmı için takdir komisyonu toplanacak ve yeni bir değer tespiti yapacaktır.

Açılacak olan dava iptal davasıdır. Bu davalarda, iptal kararı sadece mevcut işlemi, diğer bir deyişle, komisyon tarafından takdir edilen değeri ortadan kaldırır. Mahkemelerin yeni değer takdiri yapma yetkileri bulunmamakla birlikte yapılan takdirlerin fahiş olan kısımlarını iptal etme yetkileri bulunmaktadır. Yargı organı, idarenin yerine geçerek işlem tesis edemez sadece hukuka uygunluğunu inceleyebilir. Fakat uygulamada, takdir komisyonu kararının iptali halinde, mahkemece yeniden belirlenen değer üzerinden emlak vergisi tahakkukunun düzeltildiğine rastlanmaktadır. Açılan iptal davasının kazanılması halinde, rayiç bedel ve buna bağlı olarak emlak vergisinin düşmesi mümkündür.

III. EMLAK VERGİSİ DEĞER TAKDİRİNDEKİ ARTIŞIN DİĞER VERGİLERE ETKİSİ

Önemle belirtilmelidir ki, emlak vergisini belirlemek için kullanılan komisyon tarafından belirlenen emlak rayici, yalnızca emlak vergisini değil; tapu harcı, değerli konut vergisi, taşınmaz kültür varlıklarının korunmasına katkı payı gibi birçok kamusal gelirin de temelini oluşturmaktadır.

1. Tapu Harcı

492 sayılı Harçlar Kanunu'nda yer alan tapu harcı, taşınmaz alım satım işlemlerinde hem alıcı hem de satıcıdan alınan harçtır. İlgili Kanun'un 63. maddesiyle, “Tapu ve Kadastro Harcı, vergi değeri ile mükellef tarafından beyan edilmiş olan değerlerden yüksek olanı üzerinden hesaplanacağı” şeklinde hükme bağlanmıştır.

Bu hükmün uygulanmasına ilişkin olarak yayımlanan 48 Seri No.lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği'yle açıklamalar yapılmıştır. Söz konusu Tebliğ'e göre; Harçlar Kanunu'na bağlı 4 sayılı tarifenin 20/a bendine ilişkin tapu harcının, emlak vergisi değeri esas alınarak hesaplanacağı, bu işlemler sırasında mükelleflerin emlak vergisi değerinin üzerinde bir değer beyan etmek istemeleri halinde, beyan edilen değerin tapu harcı tarhiyatına esas alınacağı belirtilmiştir.⁷ Eğer taşınmazın yakın vadede satılması planlanıyorsa, rayiç artışı tapu harcının da yükselmesine sebebiyet verecektir.

2. Değerli Konut Vergisi, EVK'nın 42. maddesinde düzenlenmiştir. İlgili Kanun'un 44. maddesi uyarınca, “Verginin matrahı, bina vergi değerinin 42'inci maddede yer alan tutarı aşan kısmıdır” denilmektedir.

Kanun hükmü uyarınca, Türkiye sınırları içerisinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan 2025 yılında uygulanacak değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmazın alt ve üst sınırları emlak vergisi yeniden değerleme oranlarına göre belirlenmektedir. 2025 yılı için 15.709.000 TL'yi aşan mesken nitelikli taşınmazlardan %0.3 ile başlayarak %1 arasında değişen oranlarda değerli konut vergisi alınacaktır.⁸ Asgari metrekare birim değerlerinin emlak takdir komisyonu tarafından fahiş bir şekilde artması değerli konut vergisinin de aynı matrahtan hesaplanması sonucunda artışına sebep olacaktır

3. Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu (“KTVKK”)'nun 12. maddesi uyarınca, bu katkı payı “Belediyelerin ve il özel idarelerinin görev alanlarında kalan kültür varlıklarının korunması ve değerlendirilmesi amacıyla kullanılmak üzere 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 8 inci ve 18 inci maddeleri uyarınca mükellef hakkında tahakkuk eden emlak vergisi nin % 10'u nispetinde Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı tahakkuk ettirilir ve ilgili belediyesince emlak vergisi ile birlikte tahsil edilir.” denilmektedir. Taşınmaz kültür varlıklarının korunmasına katkı payı, emlak vergisi matrahı üzerinden %10 oranında hesaplandığı için, takdir komisyonu tarafından hesaplanan asgari metrekare birim değerinin artması bu katkı payının da benzer şekilde artışına sebebiyet verecektir.

SONUÇ

Emlak vergisi, mükellef yerine taşınmazı merkezine alan bir servet vergisi türüdür. Bu vergi türünde, taşınmazın nitelikleri ön plana çıkmaktadır. Arsa ve arazilere ait asgari metrekare birim değer tespiti, bu konu hususunda özel olarak oluşturulan bir takdir komisyonu tarafından dört yılda bir gerçekleştirilmektedir. 2025 yılı takdir değerlemesi, 2026–2029 yıllarını etkilemektedir. Müvekkillerin hak kaybına uğramaması için, takdir komisyonu kararlarına karşı öğrenme tarihinden itibaren 30 günlük genel dava açma süresi içerisinde ve en geç anılan kararın alındığı yılın son gününe kadar dava açılmalıdır. Dava açma gerekçeleri olarak; fahiş değerleme, takdir komisyonunun usule aykırı oluşturulması, kararın hukuka aykırı olması, kararın yeterli gerekçelendirilmemesi, eksik veya yanlış bilgiye dayalı karar alınması her ne kadar gösterilebilirse de uygulamada benzer nitelikteki taşınmazlara ilişkin karşılaştırmalı emsal raporların sunulması ve fahiş artışın objektif gerekçelere dayanmadığının ispat edilmesi gerekmektedir. Emlak vergi matrahının artışı, tapu harcı, değerli konut vergisi ve taşınmaz kültür varlıklarının korunmasına katkı payının da artmasına sebep olacaktır.

Footnotes

1. “Dünyada ölüm ve vergiler dışında, hiçbir şey kesin değildir.”

2. 1319 sayılı EVK'nın 30. maddesi,” Emlak Vergisi birinci taksiti Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikinci taksiti Kasım ayı içinde olmak üzere iki eşit taksitte ödenir.”

3. 1319 sayılı EVK'nın 11. maddesi, “Bina vergisi, ilgili belediye tarafından; a) Dört yılda bir defa olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı takip eden bütçe yılının Ocak ve Şubat aylarında 29'uncu maddeye göre hesaplanan vergi değeri esas alınarak yıllık olarak tarh olunur. Yapılan tarh ve tahakkuku takip eden yıllarda, 29 uncu maddeye göre tespit edilen vergi değeri üzerinden hesaplanan bina vergisi, her bütçe yılının başından itibaren o yıl için tahakkuk etmiş sayılır.”

4. 1319 sayılı EVK'nın 9. Maddesi: “Bina vergisi mükellefiyeti; b) Dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde takdir işleminin yapıldığı tarihi, takip eden bütçe yılından itibaren başlar.”

5. Bilal CAN – Zübeyr BÜLBÜL, “Arsa ve Arazi Takdir Komisyonu Kararları ve Bunlara Karşı Dava Açılması”, TAAD, Temmuz 2013, Yıl: 5, Sayı: 14, s. 871.

6. Bilal CAN, Zübeyr BÜLBÜL ve Veysel DAĞAŞAN, Açıklamalı ve İçtihatlı Belediyelerde Emlak Vergisi Uygulaması, Türkiye Belediyeler Birliği, Ankara, Ocak 2013, s. 685.

7. Serkan KURT – Caner NALCI, “Tapu – Kadastro Harçları ve Bu Harçla İlgili Bazı Özellikli Muafiyetler”, Vergi Raporu, Sayı: 196, Ocak 2016, Erişim Tarihi: 7 Ağustos 2025 http://www.vergiraporu.com.tr/makaleler/vergi-raporu-ocak-2016-online_196

8. Vergi Denetim Kurulu, “Vergi Denetim Kurulu Faaliyet Raporu 2018”, Erişim Tarihi: 7 Ağustos 2025 https://ms.hmb.gov.tr/uploads/2019/04/VDK-2018-Birim-Faaliyet-Raporu-1102019-002.pdf

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.