Türkiye'de yaşanan ekonomik dalgalanmalar nedeniyle son yıllarda kiraya verenlerin kira bedellerini artırmak istemesi ve artış taleplerinin kiracılar tarafından olumlu karşılanmaması, kiralananın tahliyesine ilişkin uyuşmazlıkların artmasına neden olmuştur. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve kiracının tahliyesi bakımından 6698 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“Kanun”) sistematiğinde öngörülen diğer imkanların kendine özgü ve sıkı şartlara tabi olması nedeniyle kiraya verenlerin uygulamada sıklıkla tahliye taahhüdü yöntemine başvurduğu görülmektedir.
Kanun uyarınca, kiracı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiraya verenin bu yola başvurabilmesi için kiracı tarafından imza altına alınmış geçerli bir tahliye taahhütnamesinin bulunması gerekir. Geçerli bir tahliye taahhütnamesinin varlığından bahsedilebilmesi için ise; (i) tahliye taahhütnamesinin yazılı olması, (ii) taahhütnamenin kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olması, (iii) tahliye tarihinin taahhütte belirtilmiş olması gerekir.
Esasen Kanun'da kiralananın tahliye edilmesindeki zorlukların önüne geçilebilmesi amacıyla öngörülen bu imkanın uygulamada genellikle kiraya verenler tarafından adeta bir kiralama şartı olarak kullanıldığı gözlemlenmektedir. Bu bağlamda, kiraya verenlerin kira sözleşmesi akdetmeden önce kiracılardan tahliye tarihi boş olacak şekilde tahliye taahhütnamesi düzenlemesini talep ettiği ve bu yönde bir taahhütname düzenlenmedikçe kira ilişkisi kurmayı tercih etmediği görülmektedir. Dolayısıyla mevcut durumda genel itibariyle kiracılar bakımından kira sözleşmesi akdedilmesi noktasında irade sakatlığı tartışılmaktadır.
Yargıtay'ın Yaklaşımı
Yargıtay'ın uygulamadaki bu duruma ilişkin değerlendirmelerinin ispat yükü bağlamında olduğu anlaşılmaktadır. Yargıtay, önüne gelen uyuşmazlıklarda, kiracıların tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminden önce düzenlendiğini ve/veya tahliye tarihinin boş bırakılması suretiyle tahliye taahhütnamesinin imzalandığını ileri sürmesi halinde kiracıların aynı ispat gücüne haiz başka bir belge ile bu hususları ispatlamakla yükümlü olduğu şeklinde değerlendirme yapmaktadır.
Bu yerleşik değerlendirmeye ek olarak, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 21 Şubat 2023 kararı ile konu beyaza imza yönünden de ele alınmıştır. Karara konu itirazın iptali davasında ilk derece mahkemesi davalının imzaya itirazının olmaması nedeniyle tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğu ve davalının tahliye tarihi ile kira sözleşmesinin aynı tarihli olduğu iddiasını yazılı delille ispatlayamadığı gerekçeleriyle kiracının kiralanandan tahliyesine karar vermiştir. Bölge adliye mahkemesi de aynı doğrultuda görüş benimsemiş, kiracı tarafından tarih yazılmadan boş kağıda beyaza imza atılması halinde boş kağıdın üzerinin kiraya veren tarafından nasıl ve ne şekilde doldurulacağının imza eden kiracı tarafından kabul edildiğinin kabulü gerektiği ve tanzim tarihi bulunmasa da tahliye taahhüdünde "içinde kiracı olarak bulunduğum" ibaresinin yazılması nedeni ile kira sözleşmesinden daha sonra düzenlendiği anlaşılan tahliye taahhüdünün geçerli olduğu gerekçeleriyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Hukuk Genel Kurulunun 2008 tarihli bir kararına atıf yapmak suretiyle bölge adliye mahkemesinin kararını onamıştır.
Dolayısıyla, uygulamada kiraya verenlerin kiracılar aleyhine benimsediği yaklaşım Bu nedenle, uygulamada kiraya verenlerin kiracılar aleyhine benimsediği yaklaşım, Yargıtay'ın kiracıya ispat yükü getiren kararlarıyla güç kazanmıştır.
İspat Bağlamında Doktrin Görüşleri
Doktrinde ise ispat meselesine ilişkin olarak Yargıtay'dan farklılaşan görüşler bulunmaktadır.
Doktrindeki bir görüşe göre, tahliye tarihi boş olarak verilen taahhüdün geçersizliğinin farklı delillerle ve hatta emarelerle dahi ispatlanabilmeli, örneğin tarihin farklı kalemlerle atılması veya farklı elle yazılması esas itibarıyla tarihin boş verildiğini gösteren emare sayılarak geçersizliğe yol açmalıdır. Ancak uygulama noktasında Yargıtay'ın 2011 tarihli bir kararında, tahliye ve tanzim tarihlerinin farklı bir kalemle yazılmış olmasının geçerliliğe etkisi olmadığı ve boş bırakılan kısımların sonradan doldurulması konusunda kiraya verene yetki verildiğinin kabulü gerektiği görüşünde olduğu da görülmektedir.
Doktrindeki bir başka görüşe göre ise, tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminin önce düzenlenmesi gibi taahhütnamenin özgür bir iradeden kaynaklanmadığı hususu kiracı tarafından senetle ispat kuralına tabi olmaksızın her türlü delille ispatlanabilmelidir. Bu görüşün dayanağı, hukuki işlemlerde irade bozukluğu iddiaları bulunması halinin Hukuk Muhakemeleri Kanunu kapsamında senetle ispat zorunluluğunun istisnalarından biri olarak sayılmasıdır.
Uygulamada Alınabilecek Aksiyonlar
Uygulamadaki zorlukların özellikle ispat noktasında yoğunlaştığı gözlemlenmektedir. Bu çerçevede, tahliye taahhütnamesinin noter huzurunda düzenlenmesi, tahliye taahhütnamesinin kiralananın teslim tarihinden önce düzenlendiği ve/veya tahliye tarihi boş olarak imzalandığı yönündeki iddiaların ispatını kolaylaştıracaktır.
Noter huzurunda düzenlenemeyip adi yazılı şekilde düzenlenen tahliye taahhütnameleri bakımından ise, taahhütnamenin imzalanmasını takiben noterden kiraya verene bir ihtarname gönderilmesi suretiyle tahliye taahhütnamesine ilişkin geçersizliğin ileri sürülmesi de değerlendirilebilir.
Bu tespitlerden bağımsız olarak, kira sözleşmesi akdedilebilmesi için kiracılardan kiralananın tesliminden önce tahliye tarihi boş tahliye taahhütnamesi düzenlemesi talep edilmesi esasen kiracının iradesini sakatlayacağından, Kanun'un 39. maddesinde düzenlenen iptal hakkının kullanılması değerlendirilebilir. Bu doğrultuda kiracı, irade sakatlığına neden olan durumun etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl içerisinde sözleşme ile bağlı olmadığını bildirerek tahliye taahhütnamesine bağlılıktan kurtulmayı ileri sürebilir. Nitekim ispat yüküne ilişkin değerlendirme yapan yargı kararlarında da bu hükme dayalı bir iptal davası açılıp açılmadığının göz önünde bulundurulduğu gözlemlenmektedir. Gerek doktrinde gerekse güncel yargı kararlarında, Kanun'da düzenlenen iptal hakkının herhangi bir şekle tabi olmadığı, iptale ilişkin tek taraflı irade beyanının diğer tarafın hakimiyet alanına ulaştığı anda istenen sonucun kendiliğinden doğacağı, ayrıca bir iptal davası açılmasına gerek olmadığı ifade edilmektedir. Dolayısıyla iptal hakkının bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde karşı tarafa yöneltilecek bir irade açıklaması, def'i veya dava yolu ile kullanılabilmesi değerlendirilmelidir.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
