Kira sözleşmesi hukuki niteliği itibariyle; rızai, her iki tarafa borç yükleyen, ivazlı bir sözleşmedir. Kira sözleşmesi belirli süreli veya belirsiz süreli ama sürekli bir sözleşmedir. Kira sözleşmesine konu olan eşyayı belirli bir ücret karşılığında kullanma ve yararlanma yetkisine sahip olan kiracının haklarından birisini ise, kiralananı 3. kişiye kiralama hakkı oluşturur. Kiracı 3.kişi ile ayrı bir sözleşme akdederek bu hakkını kullanır. Türk Borçlar Kanunu 322. Maddesi alt kira ve kullanım hakkının devri konularını düzenler. Söz konusu hüküm uyarınca "Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir." Hükümden de anlaşılacağı üzere alt kira sözleşmesi yapılması ve kullanım hakkı serbest bırakılmış fakat konut ve çatılı iş yeri kiralarında malikin yazılı izni istenmiştir. Asıl kira sözleşmesinden ayrı olarak akdedilen bu sözleşme alt sözleşme niteliğindedir. Alt sözleşme asıl sözleşmeden bağımsız olmakla birlikte asıl sözleşme ile ilişkilidir. Alt sözleşme; diğer bir sözleşmenin taraflarından birisi ve konusu aynı olan, diğer sözleşmeden bağımsız olmakla beraber onunla fiili ilişki içinde olan sözleşmelerdir. Sözleşmenin nisbiliği prensibi gereği asıl kiraya veren ile alt kiracı arasında kural olarak bir hukuki ilişki meydana gelmemektedir.1

Adi kira sözleşmesine ilişkin hükümler arasında yer alan, BK. Md. 259'da "alt kira sözleşmesi", hâsılat kirasına ilişkin hükümler arasında da BK. Md. 284'de yer alan "alt hâsılat kirası" sözleşmesi düzenlenmiştir. Alt kira kavramı ve alt kira sözleşmesi, kullanma ve yararlanma amacı güden kira sözleşmesinde kiralayanın mutlaka eşyanın maliki olması gerekmediği kuralı neticesi olarak meydana gelmiştir. Bu şekilde kiracı kiraladığı eşyayı bir başkasına kiralayabilmektedir. Bu durumda kiracı, asıl kira sözleşmesinde "kiracı" alt kira sözleşmesinde ise "kiralayan" konumundadır. Alt kira sözleşmeleri de kira sözleşmeleri gibi tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları ile kurulur. Kira konusu eşyanın sözleşmenin kurulduğu anda teslimi gerekmez bu nedenle rızai bir sözleşmedir ve her iki tarafa da borç yükler. Bu nedenle ivazlıdır ve belli veya belirsiz bir süre borç ilişkisinin devamını gerektirdiğinden sürekli veya sürekli benzeri bir sözleşmedir. Asıl sözleşme ve alt sözleşme hukuken olmasa da fiilen birbirine bağlı olarak kurulmakta ve her iki sözleşmede borçlanılmış olan edimler, birbirini etkilemektedir. Alt kira sözleşmesi her ne kadar bağımsız bir niteliğe sahip olsa da bazı konularda asıl kira sözleşmesine bağlılığı bulunur. Alt sözleşme, bir nevi asıl sözleşme yansımasından doğan görüntü olarak nitelendirilebilir. Başka bir deyişle, asıl sözleşmenin aynaya yansıyan görüntüsü alt sözleşmeyi oluşturmaktadır.2 Böylece, kiracı başkasından kiraladığı bir eşyayı bir başkasına kiralayabilme hakkına sahiptir. Bunun sonucu olarak da kendisi asıl kira sözleşmesine dayanarak malike karşı "kiracı", alt kira sözleşmesine dayanarak da alt kiracıya karşı "alt kiralayan" rolündedir.

Alt kira sözleşmesi ve asıl kira sözleşmesi arasındaki ilişki dört başlık halinde ele alınabilir:

  1. Tarafları Bakımından

Alt kira sözleşmesi, asıl kiracı ve alt kiracı arasında akdedilen bir sözleşme olup bu sözleşmede, asıl kira sözleşmesinde kiracı olan kişi alt kiralayan konumundadır. Başka bir ifadeyle, asıl kira sözleşmesi ve alt kira sözleşmesinin taraflarından biri her iki sözleşmede farklı sıfatları taşımakla beraber aynı kişidir. Ancak alt kira sözleşmesi ile asıl kira sözleşmesindeki kiralayan ile alt kira sözleşmesindeki kiracı arasında bir ilişki kurulmaz.  Alt kira sözleşmelerinde de bağımsızlık kuralının etkisi ile alt kiralayan ve alt kiracı arasında bir kira sözleşmesi kurulur ve asıl kiralayanla asıl kiracı arasındaki kira sözleşmesi bunu etkilemez. Zira, asıl kiralayanla alt kiracı arasında doğrudan doğruya akdi bir ilişki bulunmamaktadır.3 Ancak şu belirtilmelidir ki TBK madde 322/3 uyarınca alt kiracının kiralananı asıl kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde, kiraya verenin kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya karşı da kullanabileceği öngörülmüştür.4

Yargıtay 6. HD., E. 2013/3882 K. 2013/8410 T. 14.05.2013 tarihli kararında "...Davacı dava dilekçesinde ve yargılama sırasında davalı F1 Finans Faktoring A.Ş.'nin rızaları olmadığı halde taşınmazı kullandığını çıkarken de kullandığı yere zarar verdiğini iddia etmiştir. Davalılar vekili ise F1 Finans Faktoring A.Ş.'nin kira sözleşmesinde taraf olmadığını savunmuş ise de, 19.10.2012 tarihli oturumda F1 Finans Faktoring A.Ş.'nin en üst katta kiracı olup alt kiracı olduğunu davacı tarafla doğrudan bir ilişkisinin bulunmadığını beyan etmiştir. Bu durumda davalı F1 Finans Faktoring A.Ş.'nin alt kiracı olduğunun kabulü gerekir. Alt kiracının asıl kira sözleşmesinin tarafı olmasa da 6098 sayılı TBK.'nun 322. maddesinin son fıkrasında; Alt kiracı kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devir alana karşı kullanabilir" hükmüne yer verilmiştir. Bu durumda alt kiracı kullandığı yere ait vermiş olduğu zararlardan sorumludur. Bu nedenle mahkemece yapılacak iş alt kiracı olarak kabul edilen F1 Finans Faktoring A.Ş. tarafından kullanılan 4 katta bu şirket tarafından verilen zararın, diğer katlarda ise, kiracı F2 Kuyumculuk Tic. San.A.Ş.'nin verdiği zararlar ayrı ayrı belirlenmeli, kiracı ve alt kiracının sorumlu oldukları miktarlar tespit edildikten sonra ödemede tekerrür olmamak üzere (alt kiracının kendi verdiği zarardan sorumlu olmak üzere) davalı şirketlerden müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir."5 Karardan da görüldüğü üzere alt kiracı kiraya verileni kullanım amacından farklı kullandığı için asıl kiraya verene karşı sorumlu tutulmuştur.

Öte yandan, alt kira sözleşmesinde alt kiracı sıfatına sahip olan kişi sonradan asıl kiralayan ile bir başka kira sözleşmesi yapmış olsa bile, alt kira sözleşmesinde alt kiralayan sıfatına sahip olan kişiye karşı sorumluluğu ortadan kalkmaz. 6

  1. Konusu Bakımından

Alt kira sözleşmesinin konusu, asıl kira sözleşmesinin konusu ile aynı olup kiralananın, kısmen veya tamamen bir başkasına kiralanmasıdır. Alt kira sözleşmesinin konusu asıl kira sözleşmesinin konusu ile sınırlıdır, aksine bir taahhüt alt kira sözleşmesinde yer alamaz. Bu kuralın sonucu olarak da, alt sözleşmeler ancak kullanma, yararlanma, eser yaratma, iş görme gibi sürekli bir ilişkinin zaruret halinde olduğu sözleşmelerde mümkündür. Doktrinde hakim olan görüşe göre alt kira; kira konusu eşyanın asıl kira sözleşmesine taraf olan kiracı tarafından tamamen veya kısmen bir başkasına tekrar kiralanması olarak tanımlanabilir.7 Burada önemli olan husus, alt kira sözleşmesinin konusunun asıl kira sözleşmesinin konusu ile sınırlı olması, aksine bir taahhüttün alt kira sözleşmesinde yer alamamasıdır.8

  1. Süresi Bakımından

Borçlar Kanunu'nun 259.m.'de düzenlenen alt kira sözleşmesi ile Borçlar Kanunu'nun 284. m.'de düzenlenen alt kira sözleşmesine ilişkin hükümler, alt kiracının alt kira sözleşmesinden doğan kullanım hakkının, asıl kira sözleşmesine bağlı olarak elde edilen asıl kiracının kullanım hakkı ile sınırlı olduğu kuralını koymuştur. Nitekim, bu etki, alt sözleşmenin asıl sözleşmenin konusundan daha kapsamlı bir konu ihtiva edememesinde ve alt sözleşmenin süresinin de asıl sözleşmeden daha uzun olamamasında görülür.9 Alt sözleşme, kural olarak ancak sürekli borç ilişkilerinde veya sürekli borç ilişkisi benzeri borç ilişkilerinde mümkün olabilir. Çünkü, alt sözleşmeye konu olacak edimin, asıl sözleşmeden alt sözleşmeye yansıması belli bir süreyi gerekli kılar.10 Kullanım hakkının, kullanım süresini içerdiği kuşkusuz olduğundan, alt kira sözleşmesinin süresinin asıl kira sözleşmesine tabi olduğu ve asıl kira sözleşmesinde kararlaştırılan süreden fazla olamayacağı görüşü baskın görüştür. Dolayısıyla,  alt kira sözleşmesinin süresi ancak kira sözleşmesinin feshedileceği veya sona ereceği süreye bağlı olarak uzatılabilir. 11

Yargıtay Kararı - HGK., E. 2001/653 K. 2001/672 T. 03.10.2001 tarihli kararında açıkça ilk kira sözleşmesinin feshi alt kira sözleşmesini de kendiliğinden feshedilmesini sağladığı belirtilmiştir. "Birinci kiracının kira süresi bittikten sonra onun kiracısının (alt kiracının) da kira süresi sona erer: Alt kiracının malı kullanma hakkının kapsamı ve süresi asıl kiracının hakkı ile sınırlıdır. Alt kiracı, kiralananı kiracıdan daha uzun bir süre için kullanamaz. Zira alt kiracının kiralananı kullanma olgusu bağımsız bir hakka değil ve fakat münhasıran kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanmaktadır. Von Tuhr'un da işaret ettiği gibi, ikinci kiracı birinci kiracının kira sözleşmesinden doğan haklarını onun adına kullanan bir kimse durumundadır (Feyzioğlu, sh. 487). Bundan ayrı olarak alt kira sözleşmesi (ilk kira sözleşmesi) ayakta kaldığı sürece geçerlidir ve ilk kira sözleşmesinin feshi ile alt kira sözleşmesi de kendiliğinden fesholunmuş sayılır. Zira, alt kiracının kiralayana karşı ileri sürebileceği herhangi bir talep hakkı bulunmamaktadır. O halde kiranın sona ermesi ile kiralayanın alt kiracıyı da taşınmazdan (kiralanandan) çıkarma yetkisinin olduğunu kabul etmek gerekir (Becker, sh. 287,288 ve 290)."12

  1. İçeriği Bakımından

Alt kira sözleşmesi ancak kiralanana zarar vermemek koşulu ile yapılabileceğinden alt kira sözleşmesinde asıl kira sözleşmesinden farklı hükümler olsa da, asıl kira sözleşmesinde ki kurallar alt kiracı ve alt kiraya verene de uygulanır. Ancak bu durum alt kira sözleşmesinin bağımsızlığını etkileyecek bir durum değildir.13

            Alt Kiranın Sona Ermesi ve Sonuçları

Alt kira sözleşmesi nitelik itibari ile bir kira sözleşmesidir ve Borçlar Kanun'da yer alan kira sözleşmesi hükümleri uygulanır. Yukarıda bahsettiğimiz üzere alt kira sözleşmesi asıl kira sözleşmesinin sona ermesiyle veya kanunda yer alan kira sözleşmelerinin sona erme nedenleri ile sona erebilir. Söz konusu sözleşmenin sona ermesi ile TBK 266 ve 292.maddeleri uyarınca alt kiracının kiralananı iade borcu doğar. Alt kira sözleşmesinin sona ermesine rağmen alt kiracının iade borcunu yerine getirmediği durumlarda, kiralayanın alt kiracıdan bunun ifasını talep edip edemeyeceği doktrinde tartışmalıdır Doktrinde farklı görüşler bulunmaktadır. Bunlardan ilki, kiraya veren ile alt kiracı arasında herhangi bir hukuki ilişki bulunmadığı için böyle bir talepte bulunamayacağı14 görüşü olup diğer görüş ise nasıl kiralayana Borçlar Kanunu'nun 259/III.mad.'de kiralananın kullanım hakkı ile ilgili olarak alt kiracıya karşı doğrudan kullanabileceği bir talep hakkı tanınmışsa, bundan daha önemli olan kiralananın iadesi için de doğrudan talep hakkı olmasını15 gerektiğini belirtmektedir.

Footnotes

1. Murat İnceoğlu, Kira Hukuku s. 494  

2. Arş. Gör. İpek YÜCER, Alt Kira

3. Aral, s. 265.

4. Murat İnceoğlu, Kira Hukuku s. 494

5.  https://www.lexpera.com.tr/ictihat/yargitay/6-hd-e-2013-3882-k-2013-8410-t-14-05-2013.

6. Tandoğan, s. 157

7. Tandoğan, Haluk: Borçlar Hukuku-Özel Borç Đlişkileri, Cilt: I/2, Ankara 1985, s. 155

8. Kahveci, s. 73.; Yazman, s. 16.

9. Akipek, s. 86.; Akkanat, s. 16.; Erol, s. 6

10. Akipek, s. 86.; Akkanat, s. 18.; Kahveci, s. 64.

11. Karahasan, s. 1570.; Kahveci, s. 73. 16 Yazman, s. 18.

12. https://www.lexpera.com.tr/ictihat/yargitay/hukuk-genel-kurulu-e-2001-653-k-2001-672-t-03-10-2001

13. Zevkliler, s. 220.; Kahveci, s. 75.

14. Karahasan, s. 1571.; Höchli, s. 71-72.( Kahveci, s. 153'den naklen)

15. Tandoğan, s. 159.; Zevkliler, s. 224.; Yazman,

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.