ÖZET

Üst hakkı, bir başkasına ait arazi üzerinde veya altında bir yapı inşa etme ya da mevcut olan bir yapıyı muhafaza etme yetkisi veren bir irtifak hakkıdır. Üst hakkı ile, üst hakkı sahibi, arazinin mülkiyetine sahip olmaksızın, bu arazinin üzerindeki yapının mülkiyetine sahip olma ya da bu yapıyı muhafaza etme hak ve yetkisini haiz olur. Üst hakkı tesisi ile üst hakkı sahibi, taşınmaz mülkiyeti için arazi satın alma zorunluluğu altında kalmadan gerekli yatırımı yapma imkanına sahip olmaktadır. Öte yandan, arazi maliki de mülkiyet hakkını kaybetmeksizin, arazisini ekonomik olarak değerlendirme ve tesis edilen üst hakkı karşılığı, eğer taraflarca kararlaştırılmışsa, üst hakkı bedeli ve yine aksi yönde anlaşma sağlanmamışsa, üst hakkının süresinin sona ermesi ile birlikte taşınmazın üzerindeki yapıları da kendi mülkiyet hakkına dahil etme imkanına sahip olacaktır.

GİRİŞ

Üst hakkı, başkasının arazisi üzerinde veya altında inşaat yapma ve maliki olma hakkı ile başkasının arazisindeki yapının maliki olma sonucunu doğuran bir irtifak hakkıdır.

Üst hakkı varlığını, Roma Hukuku'ndan beri göstermektedir. Roma Hukuku'nda Klasik Öncesi Hukuk Dönemi ile Klasik Hukuk Dönemi'nde bir arazi üzerinde yer alan yapının kullanım hakkı ancak kira sözleşmesi ile üçüncü bir kişiye bırakılabilmekte idi. Ancak bu dönemde, arazinin mülkiyetinin üçüncü kişiye geçmesi halinde, kira sözleşmesinin şahsi bir hak olması sebebi ile yeni malik kira sözleşmesi ile bağlı olmama hakkını haiz olmakta ve kiracının kira sözleşmesini devam ettirme isteği karşısında hukuken başvurabileceği herhangi bir yol bulunmamakta idi. Yine yapının kullanma hakkına sahip olan kiracı, bu hakkını ancak malikin vereceği izne istinaden devretme hakkına sahip olup malikin bu yönde bir rıza göstermemesi halinde, kira sözleşmesi devredilememekte ve kiracı, kullanım hakkını başkasına tahsis edememekte idi. İşte bu sebeplerle başkasının arazisi üzerinde bulunan bir binayı kullanma hakkına sahip olan kişinin arazi sahibinin değişmesinden etkilenmemesi ayrıca kendi hakkını başkasına devredebilmesi ya da ölüme bağlı bir tasarruf ile miras yolu ile intikal ettirilebilmesi, Borçlar Hukuku kapsamında yer alan kurumlar ve kurallar ile çözülemeyince kullanma hakkının bir şekilde üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesi, devri amacı ile üst hakkının doğumu sağlanmış oldu.1

Yukarıda belirtildiği üzere varlığı Roma Hukuku'na dayanmakta olan üst hakkı, Türk Kanunu Medenisi'nin yürürlüğe girmesi ile birlikte, Türk Hukuku'na dâhil olmuş bulunmaktadır.2

A. GENEL OLARAK ÜST HAKKI

Üst hakkı, Türk Medeni Kanunu ("TMK")'nun 826. maddesi ile bir taşınmaz malikinin üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapma veya mevcut bir yapıyı muhafaza etme yetkisini veren bir irtifak hakkı olarak ifade edilmiş bulunmaktadır.

TMK'nın 718. maddesi, arazi üzerindeki mülkiyetin kullanılmasında yarar olduğu ölçü-de üstündeki hava ve altındaki arazi katmanlarını kapsayacağını belirtmiştir. Öğretide, "üstün alta tabi olması" kuralı olarak ifade edilen bu kural gereği, arazi maliki, bu arazinin üzerindeki yapının da malikidir. Ancak bu genel kuralın istisnası, yine TMK maddeleri ile öngörülmüş olup, üst hakkı bu genel kuralın istisnasını oluşturmaktadır.3 TMK'nın 826. maddesinin metninden de görüleceği üzere üst hakkı tesisi ile, lehine üst hakkı kurulan kimse, bir başka kimsenin arazisinin üstünde ya da altında yapı inşa edebilir yahut mevcut olan bir yapıyı muhafaza etme hakkını haiz olur. Bu suretle ekonomik yaşamda üst hakkının ayrı bir önemi olup inşaat yapmak istediği araziyi satın alamayan ya da satın almak istemeyen kişi üst hakkı ile başkasının arazisinde inşaat yapabilme hakkına sahip olur.4 Böylelikle arazinin mülkiyeti el değiştirmeksizin üçüncü kişiler arazi üzerinde inşaat yapma ve arazinin mülkiyetinden bağımsız olarak, inşa ettikleri yapıya malik olma yetkisini kazanmakta ancak arazi malikinin mülkiyeti de sona ermemektedir.5 Üst hakkının kurulduğu taşınmaz malikinin o taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını mevcudiyetini koruduğundan buna bağlı olarak arazi üzerinde tasarruf yapma yetkisi de mevcudiyetini korumaktadır.6

B. ÜST HAKKININ KURULMASI

Üst hakkı sözleşmesi ile belirli bir taşınmaz üzerinde üst hakkı irtifakı kurulması borçlanılmakta olup üst hakkının hukuki sebebini üst hakkı sözleşmesi oluşturur.7 Üst hakkının kurulması, bu kapsamda, üst hakkı sözleşmesi ile olur. Üst hakkı sözleşmesinde tarafların objektif esaslı unsurlar ile eğer mevcutsa subjektif esaslı unsurlar üzerinde mutabık kalmış olmaları gerekmektedir.89 Üst hakkının tesisi için taraflar akdedecekleri üst hakkı sözleşmesi ile üst hakkı bedeli belirleyebileceği gibi bu hak, karşılıksız olarak tesis edilebilir. Hakkın belirli bir ivaz karşılığında tesis edildiği durumlarda, üst hakkı sahibinin bu hakkın karşılığında taşınmaz malikine karşı yerine getirmeyi taahhüt ettiği edimler, yapma, yapmama veya verme şeklinde ortaya çıkabilecektir. Yine verme borçlarından olarak belirli bir meblağın ödenmesi yönünde taraflar anlaştıkları takdirde, bu ödeme üst hakkı sahibi tarafından tek bir seferde ya da dönemsel edimler biçiminde olabilir.10 Tüm bu hususlar, üst hakkı kuran üst hakkı sözleşmesinde tarafların yapacağı anlaşma kapsamında belirlenir.

1. Üst Hakkı Sözleşmesinin Tarafları

Üst hakkı sözleşmesinin tarafları, üst hakkı kurma borcu altında olan üst hakkı kurma borçlusu ile bu hakkın lehtarı olan üst hakkı sahibidir.

Her özel hukuk ilişkisi kişisi ile mevzuatları gereğince izin verilmesi hâlinde kamu tüzel kişileri üst hakkı sözleşmesi kurma imkânına sahiptir. Kural olarak, üst hakkı sözleşmesini kurma borçlusu taşıyan tarafın, üst hakkı kurulacak taşınmazın maliki olma zorunluluğu mevcut değildir. Ancak üst hakkı kurma borcunun ifa edilebilmesi için borçlunun tasarruf yetkisini haiz olması gerektiği düşünüldüğünde taşınmazın maliki olmaması sebebi ile taşınmaz üzerinde üst hakkı kurma borcu altında olan taraf, bu borcunu yerine getiremeyecektir. Ancak bu üst hakkı kurma sözleşmesini akdeden tarafın bu yetkiye sahip olmaması, tek başına sözleşmenin geçersiz olacağı anlamına gelmemekte olup tescil gerçekleştirilemeyeceği için sözleşmeye aykırılık hükümleri gündeme gelebilir.11 Bu sebeple üst hakkı sözleşmesinin tarafının taşınmaz maliki olması, borcun ifa edilebilirliği açısından önem arz etmekte olup ancak taraflardan birinin taşınmaz maliki olduğu hallerde üst hakkı sözleşmesi geçerli olarak kurulmuş olur ve taşınmaz üzerinde üst hakkı kurulum tasarrufu sağlanabilir. 

To view the full article click here

Footnotes

1. Nadi GÜNAL, "Roma Hukuku'nda Üst Hakkı (Superficies)", s. 110-111, Erişim Tarihi: 18.01.2023 https://dergipark.org.tr/tr/ download/article-file/629422

2. Barış DEMİRSATAN, Sözleşmeden Doğan Üst Hakkı Bedeli ve Bedel Borcuna Aykırılığın Sonuçları, On İki Levha Yayıncılık, Ocak 2016, sf. 32

3. Dr. Hülya ATLAN GÜRER, Tapu Kütüğüne Taşınmaz Olarak Kaydedilebilen Bağımsız ve Sürekli İrtifak Hakları, On İki Levha Yayıncılık, Eylül 2021, sf. 24

4. Burcu G. ÖZCAN BÜYÜKTANIR, "Üst Hakkının Sona ermesi, BUHFD", Ocak-Şubat 2019, C.14, S.173-174, s. 243-267, sf. 244

5. Arif Barış ÖZBİLEN, "Üst Hakkı İradı ve Bu İradın Ödenmesine İlişkin Alacağın Güvencesi Olarak Kanuni İpotek Hakkı", TBB Dergisi 2016 (126), s. 263-308, sf. 265

6. Mehmet Serkan ERGÜNE, "Üst Hakkının Tasarruf İşlemlerine Konu Olmasına İlişkin Hukuki Sorunlar", İÜHFM, C.LXVII, s.275-292, sf. 276

7. DEMİRSATAN, a.g.e., s. 32

8. ÖZCAN BÜYÜKTANIR, a.g.m. s. 248

9.  Türk Hukuku'nda üst hakkını kuran irtifak sözleşmesinde yer alan sözleşme hükümlerinin dört ana grupta toplandığı belirtilmektedir. Bu çerçevede, bunlardan ilki üst hakkının içeriği ve kapsamı ile ilgili olan ve resmi senette yer alarak herkes için bağlayıcı olarak ayni etkiye sahip olan kayıtlardır. Diğer bir grubu, kanun gereği eşyaya bağlı borç niteliğine sahip oluşturan kayıtlar oluşturur. Eşyaya bağlı borç niteliği doğrudan doğruya kanundan doğmaktadır. Üçüncü grubu, kanun gereği eşyaya borç oluşturmamakla birlikte resmi senette yer verilmek ve şerh edilmek suretiyle eşyaya bağlı borç oluşturan kayıtlar oluşturmaktadır. Son grup ise, ancak taraflar arasındaki hukuki ilişkide geçerli olan ve ne kanun gereği ne de şerh ile eşyaya bağlı borç haline gelmeyen sözleşme maddelerinden oluşmaktadır. Detaylı bilgi için bkz. ÖZBİLEN, sf. 267-271

10. ÖZBİLEN, a.g.m., s. 278-279

11.  DEMİRSATAN, a.g.e., s. 33

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.