1. Giriş: Kentsel Dönüşümde Güvence Arayışı
Türkiye'nin deprem riski yüksek coğrafi yapısı ve nedeniyle kentsel dönüşüm, son yıllarda meydana gelen şiddetli depremlerin de etkisi ile ülke gündemini hiç terk etmemiş ve hep gündemde kalmıştır. Hukuki çerçeveden, bu alanda gerçek anlamda ilk kapsamlı düzenleme 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ("6306 s. Kanun") ile getirilmiştir.
6306 s. Kanun'un uygulanması sürecinde, evlerini daha güvenli hale getirmek amacıyla yüklenicilere genellikle arsa payı karşılığı teslim eden kat malikleri için banka teminat mektubu gibi çeşitli teminat yöntemleri öngörülmüş olsa da bu yöntemlerin hiçbiri, malikler açısından tam güvence sağlayamamış; birçok projede yüklenicinin taahhüdünü yerine getirememesi ciddi mağduriyetlere yol açmıştır.
Bir yönüyle de bu ihtiyaca cevap vermek üzere geliştirilen bina tamamlama sigortası, kentsel dönüşüm süreçlerinde maliklerin menfaatini korumayı ve projelerin tamamlanmasını güvence altına almayı amaçlayan yenilikçi bir araç olarak mevzuatta yerini almıştır.
2. Hukuki ve Mevzuatsal Altyapı
Bina tamamlama sigortası, başta kentsel dönüşüm ve ön ödemeli konut satış projeleri olmak üzere, her türlü inşaat projesinde sigorta ettiren müteahhit ve sigortacı arasında yapılan bir kefalet sigortası türüdür. Bu itibarla, yapılan sigorta sözleşmesinin tarafları müteahhit ve sigortacı olsa da, bina tamamlama sigortası poliçesine bağlı olarak kat maliklerine verilen teminat senetleri sayesinde hak sahipleri -kentsel dönüşüm bakımından kat malikleri- adına da koruma sağlanmaktadır. Bu durumda sigorta ettiren müteahhit iken; lehtar arsa sahipleridir.
Bina tamamlama sigortasının mevzuatsal olarak ilk yansıması, 7.11.2013 tarihinde kabul edilen ve 28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'da ("6502 s. Kanun") ön ödemeli konut satışı sözleşmelerine (maketten satış) ilişkin olarak öngörülmüştür. Bu düzenlemeyi takiben, 13.03.2015 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan genel şartlar ile de bina tamamlama sigortasının şartları düzenlenmiştir. Ancak, bu düzenlemeler ile bina tamamlama sigortası yalnızca ön ödemeli konut ya da devre tatil satışlarına yönelik olarak tanımlanmış ve yalnızca tüketiciler koruma alanına alınmıştır.
6 Şubat 2023 Kahramanmaraş depremleri, kentsel dönüşüm projelerindeki güvence eksikliğini yeniden gündeme taşımış ve bu doğrultuda 7.11.2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun ile 6306 s. Kanun'un 8. Maddesinde yapılan değişiklikle bina tamamlama sigortası, kentsel dönüşüm projeleri için de uygulanabilir hale getirilmiştir. Devamla, 13.06.2024 tarihinde çıkarılan Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartlar ("Genel Şartlar") ile uygulama metni de hazırlanmış ve önceki 2015 tarihli Genel Şartlar bu metin ile yürürlükten kaldırılmıştır. Bu değişiklikle bina tamamlama sigortası ile yalnızca ön ödemeli satış sözleşmelerindeki tüketicilere değil, kentsel dönüşüm kapsamındaki arsa sahiplerine de koruma sağlanmıştır. Nitekim, yalnızca 6502 s. Kanun'da öngörüldüğü süreçte uygulaması pek az olan bina tamamlama sigortası, bu değişiklikle uygulanmaya başlanmıştır.
Artık 6306 s. Kanun kapsamında yapı ruhsatı alınmadan önce müteahhidin ya bina tamamlama sigortası yaptırması ya da Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca belirlenen diğer teminat yöntemlerinden birini sunması zorunludur. Dolayısıyla artık, bir projede bina tamamlama sigortası poliçesi yapan müteahhidin başkaca bir teminat vermesine gerek bulunmamaktadır.
Son olarak, Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde yapılan güncel değişiklik ile yürürlüğe giren ve henüz proje aşamasında bulunan gayrimenkul projelerine yatırım yapmaya olanak sağlayan proje gayrimenkul yatırım fonları ("PGYF") açısından da fon portföyüne dahil edilecek gayrimenkul projelerinin bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya Kurulca uygun görülecek nitelikteki yöntemlerden en az biriyle teminatlandırılması zorunludur denerek, PGYF'ler bakımından da bina tamamlama sigortasının önü açılmış ve bina tamamlama sigortası Sermaye Piyasaları Kurulu nezdinde de bir teminat aracı olarak açıkça tanınmıştır. Bu sayede bina tamamlama sigortası, büyük ölçekli kentsel dönüşüm projelerinde yatırımcı güvenini artıran bir araç haline gelmiştir.
3. Kapsam, İşleyiş ve Rizikonun Gerçekleşmesi Durumu
Kentsel dönüşüm sürecinde bina tamamlama sigortası yapılabilmesi için öncelikle malikler ile müteahhit arasında bir sözleşme bulunmalıdır. Bu sözleşme sonrası, eğer teminat yöntemi olarak bina tamamlama sigortası tercih edilecekse, ruhsat başvurusuna kadarki süreçte, müteahhit ile sigortacı arasında sigorta sözleşmesi imzalanmalıdır. Sigorta ettiren müteahhit, sigorta sözleşmesi ile kararlaştırılan primi ödemekle yükümlüdür.
Yapı ruhsatının alınmasını müteakip sigortacı, kat irtifakı kurulması şartıyla bir sigorta poliçesi düzenler. Bu poliçede, sigortalının inşaat yapımına ilişkin sözleşme akdettiği arsa sahiplerine ait menfaatler için azami bir teminat limiti yer almalıdır. Sigortacı devamla, her bir arsa sahibi adına bağımsız bölüm bedeli üzerinden teminat senetleri düzenler ve arsa sahiplerine teslim eder. Malikler bu senetleri, müteahhidin projeyi tamamlayamaması durumunda doğrudan sigortacıya başvurarak kullanabilir.
Sigorta, müteahhidin iflas etmesi, ölümü veya müteahhidin ilgili sözleşmede veya mevzuatta belirtilen azami sürenin sona ermesini müteakip 12 ay içinde projeyi teslim edememesi hallerinde devreye girer. Sigortacı, rizikonun gerçekleşmesi halinde:
- Ödemekle yükümlü olduğu tutarı ödemek suretiyle nakden tazmin (ödemeyi sigortacıya riziko ile ilgili belgelerin verilmesinden ve herhâlde rizikonun gerçekleştiğinin sigortacıya bildirilmesinden itibaren 45 gün içinde yapmak) veya
- Projeyi tamamlayarak taahhüt edilen taşınmazın teslimi suretiyle aynen tazmin (projeyi herhâlde 24 ay içinde tamamlamak ve teslim etmek, ayrıca Genel Şartlar'da belirtilen şartlar dahilinde hak sahiplerine kira bedeli ödemek)
yöntemlerinden birini seçebilir.
Son olarak belirtmek gerekir ki, Genel Şartlar, bazı istisnaları açıkça düzenlemiştir: savaş, ayaklanma, maliklerin sözleşmeyi feshetmesi, banka dışı ödemeler, musluk-kapı kolu gibi projenin oturmaya elverişliliğini etkilemeyen nitelik farkları teminat dışı bırakılmıştır.
4. Bina Tamamlama Sigortası Avantajları ve Dezavantajları
Bina tamamlama sigortası, mevcut sistemde 6306 s. Kanun Uygulama Yönetmeliği uyarınca, projenin %6'sı oranında verilen banka teminat mektubu uygulamasına kıyasla %100 oranında güvence sağlamaktadır. Ayrıca, bina tamamlama sigortası yapılırken sigorta şirketleri tarafından, sigorta ettiren müteahhit bakımından oldukça detaylı bir inceleme yapılmakta ve müteahhidin seçimi, projenin analizi, fizibilite analizi, mali analizler, proje devamında saha denetimi, hukuki sözleşmelerin incelenmesi gibi çeşitli denetim mekanizmaları ile müteahhidin güvenilirliğini de ciddi derecede pekiştirmektedir.
Hak sahipleri açısından en önemli avantaj, riskin gerçekleşmesi durumunda kendilerine verilmiş olan teminat mektupları aracılığıyla, doğrudan sigortacıya başvurabilmelidir. Bu, klasik banka teminat mektubundan farklı olarak "doğrudan hak sahipliği" sağlar.
Ancak bina tamamlama sigortasına müteahhitler açısından getirilebilecek bir eleştiri, vergisel açıdan olacaktır. Bir müteahhidin proje teminatı olarak bankadan teminat mektubu veya bir sigorta şirketinden kefalet senedi alması halinde bankanın müteahhitten talep edeceği ipotek ya da rehin bakımından damga vergisi ve harç istisnası bulunmaktadır. Başka bir anlatımla müteahhit, bankadan teminat mektubu almak için bankaya ipotek verdiğinde bu işlem damga ve harç vergisi istinasına tabidir. Oysa bina tamamlama sigortasında, sigorta şirketleri bakımından böyle bir istisna öngörülmediğinden tapu uygulamasında damga vergisi ve harç uygulaması mevcuttur. Bu durumun düzenleme altına alınması halinde kentsel dönüşümde bina tamamlama sigortasının önünün açılması kaçınılmazdır.
5. Değerlendirme ve Eleştiriler
Bina tamamlama sigortası, teoride kentsel dönüşüm sürecindeki en kapsamlı teminat aracı olarak görünse de uygulamada karşılaşılan bazı belirsizlikler hâlâ çözüm beklemektedir.
İlk olarak, sigorta şirketlerinin risk iştahı sınırlıdır. Proje seçiminde müteahhidin mali yapısı, geçmiş performansı ve proje fizibilitesi gibi unsurlar nedeniyle birçok küçük ölçekli müteahhit bina tamamlama sigortasına erişememektedir. Bu da uygulamanın geniş kitlelere ulaşmasını engellemektedir. İkinci olarak, sigorta primi oranlarının yüksekliği, müteahhitlerin bu yöntemi tercih etmesini zorlaştırmaktadır. Primin yüksekliği, müteahhidin maliyetine yansıtılmakta, bu da dolaylı biçimde konut fiyatlarını artırmaktadır. Son olarak, bina tamamlama sigortasının 6306 sayılı Kanun'daki diğer teminat türleriyle (örneğin banka teminat mektubu veya hakediş sistemi) birlikte uygulanması halinde doğabilecek çakışmaların nasıl çözüleceği konusunda da ikincil mevzuatta açıklığa ihtiyaç vardır.
Bütün bu hususlar dikkate alındığında, bina tamamlama sigortası halen erken aşamada olan, ancak doğru yönlendirmeler ve mevzuat uyumu sağlandığında kentsel dönüşümde güvenlik çıtasını yükseltecek nitelikte bir araçtır.
6. Sonuç
Bina tamamlama sigortası, Türkiye'de kentsel
dönüşüm süreçlerinde kat
maliklerinin korunması ve projelerin
sürdürülebilirliği açısından
devrim niteliğinde bir adımdır.
Sigorta sistemi, hem müteahhit hem de sigortacı
açısından belirli
yükümlülükler doğurmakta; ancak bu
yükümlülüklerin
karşılığında kamu yararı, şehir
güvenliği ve yatırımcı güveni
açısından önemli bir kazanım
sunmaktadır.
Kısa vadede, vergisel istisnaların tanınması ve uygulamanın yaygınlaşmasıyla sigorta sisteminin daha erişilebilir hale gelmesi beklenmektedir. Uzun vadede ise, bina tamamlama sigortasının zorunlu hale getirilmesi yönünde politik bir irade gelişirse, Türkiye'deki kentsel dönüşüm projelerinde yarım kalma riskinin büyük ölçüde ortadan kalkacağı öngörülmektedir.
Sonuç olarak bina tamamlama sigortası, yalnızca bir sigorta ürünü değil; kentsel dönüşümün toplumsal güven boyutunu güçlendiren bir kamu politikası aracıdır.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
