1) Giriş
13 Ağustos 2025 tarihinde, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde ("Yönetmelik") önemli değişiklikler yapıldı.
Değişiklikler, genel itibariyle; büyük ölçekli projelerde sosyal donatı zorunluluklarına, emsal ve taban alanı kat sayısı ("TAKS") hesaplamalarına ve konut tasarımı kurallarına ilişkin. Önemli bazı değişiklikleri sizler için özetledik.
2) Büyük Ölçekli Projelerde Yeni Sosyal Donatı Zorunlulukları
Konut Projeleri: İnşaat alanı 15.000 m²'yi ve bağımsız bölüm sayısı 150'yi aşan projelerde bahçeli gündüz bakımevi yapılması artık zorunlu.
Konut + Ticaret Projeleri: İnşaat alanı 25.000 m²'yi ve bağımsız bölüm sayısı 250'yi aşan projelerde aile sağlığı merkezi yapılması artık zorunlu.
Ancak bu zorunluluklar, değişiklik tarihinden önce yapı ruhsatı başvurusu yapılmış, kentsel dönüşüm kapsamında noter onaylı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş veya kamu kurum/kuruluşlarınca ihalesi yapılmış projelere uygulanmayacak.
Bu yeni yükümlülükler, büyük ölçekli projelerde maliyet ve arsa kullanım planını doğrudan etkileyecektir. Artık proje geliştirme sürecinde erken aşamada bu sosyal donatı alanlarının dikkate alınması gerekecek.
3) Emsal ve TAKS Hesabı Dışında Tutulacak Alanlar
%30'luk emsal harici alan sınırına dahil edilmeyen alanlara iki yeni istisna eklendi:
a) Konut projelerindeki gündüz bakımevlerinin 150 m²'si,
b) Konut + ticaret projelerinde ayrılması zorunlu aile sağlığı merkezi alanları.
Bu alanlar, Yönetmelik'te belirtilen azami alan sınırlamaları dahilinde TAKS hesabına da dahil edilmeyecek.
4) 1+0 Konutlara Şartlı İzin
Önceden yasak olan stüdyo (1+0) daireler artık parseldeki bağımsız bölümlerin %20'sini aşmamak şartıyla yapılabilecek. Ancak oturma odasında belirli bir büyüklükte yatak nişi bulunması gerekiyor.
Bu değişiklik, yatırım amaçlı küçük daire talebini karşılamaya olanak tanıyacak. Ancak %20 sınırı nedeniyle proje tipolojisinin dengeli planlanması ve pazarlama stratejisinin buna göre uyarlanması gerekecek.
5) İmar Planı Olmayan Yerlerde Tadilat Ruhsatı İmkanı
İmar planı olmayan alanlarda yapı ruhsatı verilememesi kuralı devam ediyor. Ancak iskanlı binalarda; bina konturu, taban alanı, emsal, inşaat alanı, saçak seviyesi ve kullanım amacı değişmeden, gerekli yapısal ve yangın güvenliği önlemleri alınarak tadilat ruhsatı verilebilecek.
Bu değişiklik mevcut stok binalarda fonksiyonel iyileştirme ve piyasa değerini artırma açısından önemli bir fırsat penceresi açıyor; ancak yapısal ve yangın güvenliği şartlarının titizlikle yerine getirilmesi şart.
6) Yaşlılar İçin Erişilebilirlik Yükümlülükleri Artırıldı
Yerel idareler artık engellilerin yanı sıra yaşlılar için de erişilebilirlik önlemleri almakla yükümlü. Aynı doğrultuda, yaşlı bakım kuruluşlarında hol ve koridorlarda küpeşte zorunluluğu, bina giriş kapılarında ayırt edici malzeme veya renk kullanımı şartı getirildi.
7) Sonuç
Müvekkillerimizin hem devam eden hem de planlanan projelerini, yeni düzenlemelere göre proaktif bir uyum analizi ile gözden geçirmelerini öneriyoruz. Aksi halde, proje geliştirme sürecinde öngörülmeyen maliyetler, ruhsat gecikmeleri veya sosyal donatı alanı sebebiyle metrekare kaybı gibi risklerle karşılaşılması mümkün.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
